Высокая ставка ЦБ бьет как по спросу на рынке недвижимости — за счет дорогой ипотеки и перетягивании денег на депозиты, так и на предложение — через удорожание проектного финансирования. Тем не менее, девелоперы продолжают не только выводить на рынок проекты, задуманные несколько лет назад, но и планировать новые. Источниками оптимизма в сложившейся ситуации и планами на будущее — в интервью РБК+ Петербург поделились генеральный директор строительной компании Kronung Group Филипп Шраге и соучредитель строительной компании Kronung Group Игнатий Найда.
Пополнение портфеля
— Как бы вы оценили итоги 2024 года для рынка девелопмента?
Игнатий Найда: Давайте я начну, потому что я больше занимаюсь финансами. Ключевая ставка ЦБ — основной индикатив этого года, к концу года мы подходим еще к потенциальному увеличению этой ставки, и, наверное, можно назвать этот год вызовом для девелоперов, для строителей, условия, в которых мы сейчас работаем, тяжелые. Мы ищем новые варианты продаж квартир, коммерческих помещений.
— Каким стал этот год для вашей компании, с какими итогами «Кронунг» подходит к концу года?
И.Н.: Если говорить в цифрах, к концу года совокупная консолидированная выручка составит порядка 1,5 млрд руб., мы постоянно увеличиваем объем наших активов, объем новых проектов.
Филипп Шраге: Главный итог года для нас в том, что мы нашли в себе силы и желание не останавливать развитие в текущих условиях, которые ранее казались непредставимыми. Как раз в декабре мы должны подписать договоры на еще два земельных участка для торговых центров.
Мы некоторое время находились в дискуссии и внутри компании, и с нашими коллегами о востребованности данного сегмента недвижимости в новой реальности. Очевидно, что с текущей ставкой депозита ни один инвестиционный продукт не может сравниться по уровню доходности. Но мы считаем, что в перспективе ситуация в любом случае пойдет на разворот. И так как инвестиции в недвижимость подразумевают более долгий срок окупаемости, от 5 до 10 лет, мы считаем, что на этом временном промежутке проекты покажут свою эффективность.
— О каких участках идет речь?
Ф.Ш.: Мы пока не можем раскрывать подробности, поскольку сделки не закрыты. Но это наш формат — два торговых центра в условно новых районах Петербурга и области, порядка 5-8 тыс. кв. м площади каждый.
И.Н.: Это тот формат, который мы определили для себя оптимальным — компактный торговый центр с хорошей заполняемостью, который не рождает бессмысленных метров общего пользования, и его себестоимость позволяет получить прибыль.
Новые инвесторы
— Какие еще события вы бы отметили как важные для компании в уходящем году?
И.Н.: В этом году был запуск проектного финансирования жилого дома — «Кронунг Юг» в Новогорелово. Для компании «Кронунг» это первый крупный проект жилой недвижимости.
Также мы продолжили заниматься коммерческой недвижимостью, и стали думать о новых путях реализации для инвесторов этой недвижимости. В планах на следующий год у нас формирование закрытых паевых инвестиционных фондов коммерческой недвижимости.
— В чем вы видите преимущества этого инструмента?
И.Н: На данный момент порог инвестиционного входа в торговую недвижимость составляет порядка 20 млн руб. и выше. И сегмент людей, которые хотят инвестировать в недвижимость меньшие деньги, практически никак нами не охватывался: либо у нас не было подходящих помещений, либо эти помещения слишком быстро разбирались. Паевой фонд позволяет, с одной стороны, привлечь таких инвесторов с деньгами от 500 тыс. руб. А с другой стороны — гарантировать инвестиции и обеспечить их управление на базе как управляющей компании, которая занимается фондами, так и управляющей компании по недвижимости.
Ф.Ш.: Я хотел бы отметить, из прошлого опыта нашей компании, когда мы строили локальные торговые центры и продавали помещения в них разным инвесторам — традиционная модель, когда в одном ТЦ много разных собственников — тяжело выдержать концепцию наполнения здания арендаторами. Например, чтобы не открывались две аптеки напротив друг друга. Мы решаем эту задачу, но полагаем, что будет удобнее это делать, когда управление будет сосредоточено в одних руках.
— Как вы оцениваете возможную доходность таких ПИФов?
И.Н.: Порядка 10-12% годовых без учета увеличения стоимости недвижимости. При этом мы понимаем, что стоимость помещений растет. Кроме того, большое количество договоров аренды сейчас привязано к товарообороту, а товарооборот увеличивается как вслед за инфляцией, так и в связи с увеличением покупательной способности населения.
Нюансы жилого девелопмента
— Переходя от коммерческой недвижимости к жилой. Вы запустили в продажу жилой проект в ноябре, когда рынок уже отреагировал на прекращение программы льготной ипотеки сокращением спроса. Что поддерживает в вас уверенность в успешной реализации проекта?
Ф.Ш.: Девелоперский бизнес долгий, цикл жизни строительного проекта — это годы, от момента, когда он задумывается, до момента выхода на начало строительства. Жилой дом в Новогорелово задумался в совсем другой экономической ситуации. И наш выход на рынок в не самый благоприятный для этого момент – это, в какой-то степени, стечение обстоятельств.
Тем не менее, мы спокойно относимся к ситуации. Мы намеренно сделали его продуктом иного класса, чем тот, который в целом продается в данной локации. По сути, это визитная карточка компании, даже если это делает проект низкомаржинальным. И мы видим, что продажи идут – да, они не оглушительные, но они достаточные для того, чтобы спокойно заполнять эскроу-счета и обслуживать проектное финансирование.
— Исходя из вашего пилотного опыта жилого строительства, с какими сложностями сталкиваются девелоперы жилых комплексов в Петербурге?
Ф.Ш.: Я думаю, любой девелопер ответит вам на этот вопрос так же, как и мы. Петербург — город сложный в смысле согласования проекта. И если бы только правила были более четко изложены и были бы понятны одновременно всем, то какие бы они ни были, эти правила, жить стало бы легче.
— Недавно в рамках Форсайта РБК Петербург архитекторы отмечали, что если раньше подготовка проекта планировки территории занимала год-полтора, то сейчас два и более…
Ф.Ш.: Самое сложное даже не в долгих сроках, а в их непредсказуемости. Различные процессы, такие как подготовка ППТ или корректировка правил землепользования и застройки, могут занимать любое количество времени. И это большая проблема, особенно теперь, когда деньги стали очень дорогими, когда банки прекратили бридж-финансирование. Начинать новые проекты, которые должны пройти долгий и непредсказуемый путь до момента выхода на рынок, в сегодняшней ситуации практически невозможно.
— Ряд девелоперов критикует также ситуацию со строительством социальных объектов за счет бизнеса. Насколько это усложняет, удорожает проект?
Ф.Ш.: Это, по большому счету, все тот же вопрос. У застройщиков нет проблем с тем, чтобы построить за свой счет объект инфраструктуры — его стоимость закладывается в бизнес-модель, и в целом модель это выдерживает. Основная проблема опять-таки в согласованиях. Если «в чистом поле» застройщик может изначально заложить все требуемые характеристики, то в черте города обеспечить свой проект социальной инфраструктурой в радиусе 300 м может оказаться невозможным при всем желании.
Каждому застройщику приходится искать варианты, договариваться с администрациями районов или с комитетами, искать возможности. Мы спрашиваем, как и что мы должны сделать, как мы можем вложить деньги в развитие города — и не всегда встречаем поддержку. Хотелось бы, чтобы город более четко регламентировал общие правила для подобных ситуаций.
— Значит ли это, что вы не планируете торопиться с запуском новых жилых проектов?
Ф.Ш.: Совсем нет. У нас прямо сейчас два проекта в черте Петербурга находятся на стадии согласований — в том числе по социальной инфраструктуре, которую мы закладываем в объеме, даже превышающем нормативы. Мы будем выводить их на рынок, не оглядываясь на экономическую ситуацию и уровень ставки ЦБ, придерживаясь все той же концепции — создавать продукт качеством выше, чем в среднем по локации.
— Какого масштаба будут эти проекты?
Ф.Ш.: Суммарно порядка 16 тыс.кв. м жилой площади.
Прогноз позитивный
— Какими еще планами на будущий год вы можете поделиться?
И.Н.: Мы параллельно занимаемся проектом, связанным с ИЖС, который реализуется по 214-ФЗ с использованием проектного финансирования банка. Он состоит из порядка 200 типовых индивидуальных домов и 100 таун-хаусов.
Здесь мы тоже проходим непростой путь, потому что этого продукта как такового в банках до сих пор не было, он нестандартный, и пока что мы до сих пор доказываем банку себестоимость, цену продаж, но тоже надеемся запустить этот проект в следующем году.
— Что принципиально нового в данном продукте?
Ф.Ш.: Рынок ИЖС сейчас в целом проходит преобразование. Раньше девелопер коттеджного поселка продавал, в лучшем случае, участки с подрядом, а в реальности просто участки. На этих участках каждый строил на свой вкус и в свои сроки, и получался разношерстный поселок, в котором постоянно идет строительство. Сейчас, когда банки проявили интерес к проектному финансированию в ИЖС, это позволит строить дома довольно быстро и запускать их одновременно. То есть люди въедут не в стройку на всю жизнь, а в готовое благоустроенное жилье — по сути аналог жилого дома.
— Вы рассчитываете на сельскую ипотеку как инструмент продаж?
И.Н.: Сельская ипотека работает, но постоянно пересматриваются районы, на которые она выделяется. Если мы говорим про ИЖС по 214-ФЗ, здесь актуальна и семейная ипотека, и рассрочка от застройщика — как в стандартном жилом доме.
— Есть ли у вас еще проекты в работе помимо уже упомянутых?
Ф.Ш.: Есть еще объект в Подольске, а также ряд интересных идей, о которых говорить пока преждевременно.
Я бы также хотел отметить, что хотя мы себя позиционируем как «молодую» девелоперскую компанию на рынке жилой недвижимости, определенный опыт у нас уже есть. Наш партнер, компания «Графит», является застройщиком жилого комплекса в Пушкине, мы в этом проекте выступаем как управляющий партнер, и фактически этот проект полностью задумывался, проектировался и сейчас строится силами нашей команды. Это проект бизнес-класса в высокой степени готовности, где в январе мы планируем ввести в эксплуатацию детский сад.
— Какой прогноз вы можете дать на 2025 год?
И.Н.: Прогноз на самом деле у нас позитивный. На мой взгляд, ставка должна развернуться, хотя бы к середине следующего года показать динамику к снижению.
Ф.Ш.: Мы живем в ужасно интересное время. Оно учит нас тому, что работать и жить можно в разных условиях. И мне приятна мысль, что если мы — и другие застройщики — сейчас, находясь в тяжелом периоде, сможем работать и создавать нормальный продукт, то дальше, на «хорошем» рынке, мы сможем сделать еще больше.
