«Апарт-отели — полноценный элемент инфраструктуры современных городов»

По итогам III квартала 2024 года объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга вырос на 17% к предыдущему кварталу — до 126,9 тыс. кв. м, или 4,2 тыс. лотов, следует из данных NF Group. Спрос в III квартале также оживился — количество сделок выросло на 43%. Такой результат — следствие развития рынка. По словам директора по маркетингу сети апарт-отелей YE'S Юдиты Григайте, в своем развитии рынок сервисных апартаментов прошел путь от аналога квартир-студий с элементами гостиничного сервиса до многофункциональных комплексов, объединяющих отельный сервис «звездной» категории и возможности для работы и отдыха. О том, как проходил этот путь и как рынок будет развиваться в будущем — Юдита Григайте рассказала в интервью РБК+ Петербург.

Вехи развития

— Компания работает на рынке сервисных апартаментов уже 13 лет, как за это время изменился рынок? Какие ключевые вехи в развитии сегмента вы бы выделили сегодня?

— В первый год существования на рынке апартаменты представляли собой аналог квартиры-студии с элементами гостиничного сервиса. Например, первый комплекс нашей сети — YE’S Hoshimina, запущенный в 2014 году — был с круглосуточным ресепшеном, фитнес-центром, рестораном и круглосуточным магазином продуктов и готового питания. Московский проект YE’S Mitino, открывшийся два года спустя, включал в себя более расширенный функционал — на верхнем этаже появился конференц-зал с панорамной террасой, что позволило гостям организовывать деловые мероприятия и встречи.

— То есть, следующий этап — развитие инфраструктуры?

— Да, именно так. Например, во флагманском апарт-отеле YE’S Marata, запущенном в 2020 году, впервые появилось двухуровневое лобби площадью 950 кв. м с фитнесом, фудхоллом, бизнес-центром, коворкингом, пространствами для отдыха и многочисленными коммерческими помещениями. Здесь начало формироваться комьюнити жильцов, которые также знакомились, общались и развивались вместе.

Последний комплекс сети, YE’S Technopark, начавший работу во второй половине 2022 года, уже был представлен в формате многофункционального комплекса Technopark Plaza, состоящего из апарт-отеля на верхних этажах здания и бизнес-центра на нижних — с офисами и переговорными, которые сдаются в аренду. Первые два этажа отданы под торговую галерею, где помимо магазинов размещается фуд-холл.

— Как повлияли на рынок внешние изменения последних лет?

— Ковид, несомненно, позволил апартаментам показать свою адаптивность и надежность для инвесторов, а для гостей — удобство проживания. Количество арендаторов за последние годы выросло более чем в 3 раза, с 46 тыс. человек в 2021 году до 166 тыс. за 11 месяцев текущего года. Сокращение иностранных путешественников в 2022 году также затронуло сегмент, однако активизация российского туризма поддерживала спрос на формат, а разнообразие инфраструктуры и собственная кухня в каждом номере способствовали спросу у различных целевых аудиторий — от семей с детьми, которым важно иметь возможность готовить самостоятельно до молодых путешественников, заинтересованных в наличии мероприятий на территории комплекса.

Смена подходов

— С момента запуска первого объекта компании прошло 10 лет, как менялись стандарты компании и решения?

— Мы активно совершенствуем ранее внедренные стандарты, адаптируя их под современные требования и потребности рынка. Так, стандартное гостиничное программное обеспечение изначально не подходило для работы с адаптивным переводом номерного фонда в апарт-отелях, а также для взаимодействия с гостями и собственниками. После нескольких лет доработок компания YE’S приняла решение создать свое ПО, Ecvi Apart. Сегодня на его основе функционирует большинство управляющих компаний.

Эволюция стандартов также отражается в проектировании и наполнении юнитов. В первом проекте было три категории апартаментов, различающихся метражом, однако это все равно были апартаменты-студии, без отдельных спальных комнат. В современных проектах появилось разделение на студии, однокомнатные и двухкомнатные юниты с различной планировкой. Ключевым остается наполнение номера — наличие кухонной зоны, рабочего пространства и спальни.

Среди новшеств по сравнению с первым апарт-отелем — зонированные придомовые территории, с продуманным ландшафтным дизайном. Меняется интерьер и отделка юнитов. Например, стандартное напольное покрытие в новых комплексах заменяет более дорогостоящий и износостойкий — кварц-винил.

— Как за это время изменился подход к управлению сервисными апартаментами в России и в Петербурге, в частности? Какая модель управления кажется вам наиболее эффективной? Почему?

— На первых этапах сервисные апартаменты воспринимались как инновационная альтернатива для туристов. Основное внимание уделялось созданию комфортной жилой среды с элементами гостиничного сервиса. Управление сосредотачивалось на базовых функциях: обеспечение безопасности, поддержание чистоты и решение бытовых вопросов гостей.

Увеличение числа объектов к 2020-му году способствовало росту конкуренции. Это подтолкнуло участников рынка к повышению качества обслуживания и внедрению новых технологий. Компании стали использовать системы управления гостевым опытом, CRM для персонализации услуг и автоматизации процессов.

Современные гости ожидают высокую степень удобства и индивидуальный подход. Этому способствует цифровизация в комплексах, в рамках которой мы полностью отказались от печатной продукции и перешли на диджитал-взаимодействие с резидентами: внедрили мобильные приложения, личные кабинеты, системы бесконтактного заселения. Управление стало более ориентированным на данные и аналитические инструменты, что позволяет лучше прогнозировать спрос и оптимизировать операционные процессы.

В последние годы наиболее выигрышным считается гибридный формат управления — сочетание посуточной и среднесрочной аренды в номерном фонде с возможностью оперативно менять соотношение долей в зависимости от сезонности, внешних и внутренних политических и экономических изменений.

— Как менялось поведение инвестора в процессе эволюции рынка?

— В первые годы формирования рынка апарт-отелей значительная часть покупателей не имела представления о данном формате инвестиционной недвижимости. В первую очередь всех интересовало вложение в «бетон», то есть в квадратные метры, считающиеся надежным активом. С развитием нового для России сегмента появилось понимание, что апартаменты представляют собой ликвидный актив, способный эффективно функционировать. Ключевые изменения в портрете инвестора произошли с пониманием, что при выборе проекта основное значение имеет бренд и профессионализм управляющей компании в нем. Теперь учитывается доходность и капитализация: первостепенную важность имеют гостиничные показатели, загрузка и ADR.

— Изменился ли портрет инвестора с точки зрения возраста, уровня дохода и так далее?

— Как правило, у инвесторов уже есть собственная жилая недвижимость и дополнительные квадратные метры для сдачи в аренду — как минимум 60% уже имели подобный опыт ранее. При этом, 25% покупателей наших действующих проектов приобретали два и более номера для сохранения и приумножения капитала. Возраст со временем становится моложе, средний диапазон от 25 до 45 лет.

По типу занятости большинство — это менеджеры среднего звена — около 44%, также не мало и тех, кто занимается собственным бизнесом — 24%. В их числе также присутствует доля руководителей высшего звена (топ-менеджмент)  — 11% и фрилансеров — порядка 13%.

Географический аспект

— Компания представлена в разных регионах. Что их отличает с точки зрения рынка апартаментов?

— Если судить по общему рынку, в Москве доля сервисных апартаментов от общего сегмента составляет не более 25%, преимущественная часть которых — комплексы YE'S. В Санкт-Петербурге ситуация иная, здесь полноценный сформировавшийся рынок апарт-отелей, где большинство юнитов (до 90% в зависимости от проекта) приобретаются с целью инвестиций.

— Как текущая ситуация — в том числе, новые ограничения, вводимые в Москве — отразилась на планах компании? Стало ли сложнее реализовывать проекты?

— Данные ограничения связаны с большим количеством «псевдожилья», под которым понимаются нежилые помещения, предлагаемые для аренды без соблюдения установленных стандартов гостеприимства. Важно понимать ключевое различие между таким сегментом и классическим апарт-отелем. Последние — это полностью готовые номера для предоставления гостиничных услуг, под управлением собственной профессиональной компании-отельера, работающей в соответствии с международными стандартами. В нашем случае все комплексы сети YE’S также включены в единый Реестр классифицированных объектов: подобные средства размещения имеют «Свидетельство о присвоении категории звездности», подтверждающее право предоставлять сервис.

Как следует из Генерального плана развития столицы России до 2035 года, «по сравнению с крупными мировыми столицами в Москве недостаточно развита сеть гостиниц, прежде всего средней ценовой категории, что существенно влияет на объем внутреннего и международного туризма». Реализация же апарт-отелей способствует развитию инфраструктуры без привлечения государственного финансирования, а также развивает и совершенствует городские районы, создавая новые рабочие места.

— Как компания будет развиваться в будущем? Какие планы по международному развитию? В какие регионы и города планируете выходить?

— Что касается наших планов, то на сегодняшний день на этапе проектирования и строительства находятся более 6 тыс. апартаментов, которые планируется реализовать к 2029 году. Бренд YE’S будет представлен не только в Санкт Петербурге и Москве, но и в других регионах России, а также за рубежом — в настоящее время заключены контракты на возведение восьми апарт-отелей.

— Насколько активен спрос зарубежом?

— Мы видим, что сегмент начинает привлекать внимание не только локальных девелоперов, что создает отличные предпосылки для дальнейшего развития на международном рынке. Это важный сигнал о том, что наша бизнес-модель успешна.

— Как вы выбираете направления для развития?

— Среди приоритетных городов для развития на территории России сеть YE’S рассматривает так называемые города-миллионники, города стратегического значения для российского бизнеса и популярные у путешественников направления. За рубежом мы ориентируемся как на классический городской формат, так и курортные назначения.

Сегодня апарт-отели — это не просто модный тренд. Это полноценный элемент инфраструктуры современных мегаполисов, способствующий развитию туризма, улучшению качества городской среды и формированию условий для инвестирования.