«Летний сезон 2024 года был успешным для апарт-отелей. По сравнению с предыдущими годами выше была и загрузка, и финансовые показатели. Это отражается на поведении инвесторов, стимулирует новые покупки.
В нашей сети отелей на сегодня представлено два объекта — уровня 3 звезды (у метро «Фрунзенская» в Московском районе) и 4 звезды (близ Невского проспекта). В отеле на Московском проспекте загрузка этим летом достигла 96%. Такой высокий уровень загрузки требует от отеля максимальной комплектации штата, при том, что затраты на персонал год от года растут. Для сравнения: оплата горничной за смену в прошлом году составляла 3,5 тыс. руб., в этом — 4,9 тыс. В отеле на Невском проспекте загрузка в прошедший высокий сезон составила 94%, впрочем, здесь мы уже привыкли к подобным показателям в каждый летний период. В этом году в апарт-отелях немного «просела» первая половина мая — отразились плохие погодные условия. Выросли по сравнению с предыдущим годом показатели ADR [ Average daily room rate — средняя стоимость одного] — на Невском проспекте на 34%, на Московском — на 28%.
Такие показатели сказались на поведении инвесторов, которые охотнее совершали повторные покупки. Так, мы совсем недавно сдали в эксплуатацию и сейчас готовим к открытию третий апарт-отель сети — отель 4 звезды у Московских ворот. И видим, что собственники, которые уже приобретали у нас апартаменты, покупают лоты и в новом проекте.
Бизнес-модель апартаментов позволяет корректировать стратегию исходя из условий рынка. Так, уже в прошлом году мы сместились в сторону краткосрочной аренды, объект на Невском проспекте у нас и в этом сезоне остался на «краткосроке», а на Московском соотношение в летний период составляло 72% на 28% в пользу краткосрочной аренды. Также в отеле на Московском проспекте мы перешли с динамической модели расчетов с собственниками на котловую, и этот переход дал значительную разницу по выручке. На наш взгляд, в крупных проектах котловая модель эффективнее, поскольку с большим номерным фондом сложнее отследить динамику.
В числе трендов развития апарт-отелей отмечу наполнение новых объектов инфраструктурой. Управляющие компании тщательно изучают, какие гости будут жить в отеле, какие у них потребности. При этом важно и не впадать в другую крайность, не делать лишнего, потому что это скажется на затратах собственников. Мы тщательно продумываем инфраструктуру наших объектов размещения: никто не экономит на площади ресепшен, на видеонаблюдении и контроле доступа. Отели запускаются сразу с арендаторами инфраструктурных помещений, таких как ресторан, фитнес и т.д. При этом часть таких площадей остается в управлении УК — например, конференц-залы, где можно проводить мероприятия и получать дополнительный доход.
На мой взгляд, в дальнейшем предложение в сегменте апарт-отелей будет пополняться в первую очередь проектами уровня 4*-5*, потому что именно в сегменте 5* сейчас наибольший дефицит. Цены за проживание будут расти во всех классах. Государство пока не регламентирует массово цены на размещение в гостиницах, как это происходит во время чемпионатов, и мы вправе устанавливать цену хоть 10 тыс. руб. за номер 3*. Но по факту стараемся найти баланс между затратами и выручкой таким образом, чтобы качественно продать номер. Демпинг в этом случае — проигрышная стратегия. Кроме того, номерной фонд апарт-отелей свежее, чем у гостиниц, что также позволяет держать цены на высоком уровне».
