В летний сезон 2024 года благодаря восстановлению турпотока загрузка петербургских апарт-отелей приближалась к 100% — выше, чем в классических отелях. Управляющие компании отмечают рост доходности на 15–20%. Как повлияют итоги высокого сезона на дальнейшее развитие рынка, обсудили участники отрасли в рамках круглого стола РБК Петербург.
Высокий сезон
Показатели летнего сезона 2024 года для петербургских апарт-отелей вышли за доковидные показатели, отметил Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт», председатель правления Межрегиональной ассоциации апарт-отелей. «Если говорить о нашей сети, есть проекты, где загрузка составила около 90%, а в ряде проектов — до 97%», — поделился он. С учетом роста средней стоимости номера доходность инвесторов выросла на 18–20% по сравнению с периодом 2020–2023 годов, отметил эксперт.
На рост средней стоимости номера обратила внимание и коммерческий директор УК PSK Invest (входит в ГК «ПСК») Елена Ехлакова: «Средняя стоимость размещения в пересчете на сутки увеличилась на 1–1,2 тыс. руб. И это очень важно, поскольку при почти полной загрузке улучшение финансовых показателей возможно только за счет индексации тарифов».
«Несмотря на проведение в отдельные периоды крупных мероприятий в городе: ПМЭФ, «Алые паруса» — самым удачным летним месяцем для нас стал август, когда средняя загрузка комплексов составила более 96%», — рассказала, в свою очередь, директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте.
Рост показателей отметила и генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI) Евгения Мироненко. По ее словам, высокий результат отразился на поведении инвесторов, стимулируя новые покупки: «Мы совсем недавно сдали в эксплуатацию третий апарт-отель сети. И видим, что собственники, которые уже приобретали у нас апартаменты, покупают лоты и в новом проекте».
Аналогичный тренд фиксируют и другие игроки. «Продажи в первом полугодии в петербургских проектах выросли на 69% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года», — подтвердила тенденцию Юдита Григайте.
Конкуренция и ее последствия
Конкуренция с банковскими депозитами в условиях 19% ключевой ставки отельеров не пугает. «У нас уже было поднятие ставки, потом ее резкое снижение. Да, люди вкладывают в денежный рынок, но потом, как только ставка идет вниз, идут на рынок недвижимости. И боюсь, некоторые опоздают, потому что себестоимость строительства выросла в разы и стоимость рабочей силы тоже выросла в разы», — подчеркнул Николай Антонов.
Более того, высокая ставка дает строящимся апарт-отелям преимущество перед проектами классических гостиниц с точки зрения стоимости привлеченных средств. «Стоимость банковского финансирования делает нерентабельным строительство гостиницы на горизонте 10–15 лет. При этом за счет привлечения микроинвесторов в строительство апарт-отелей можно создавать качественные объекты размещения, в том числе в составе коллаборации с классическим отелем», — отметил Николай Антонов.
Еще одно последствие высокой ключевой ставки — дорогая ипотека — также некритично для апартаментов, отметила Елена Ехлакова. «Если смотреть на ипотечную статистику ГК «ПСК», в структуре которой функционирует наша управляющая компания, то по всем классам и категориям недвижимости у апартаментов самая маленькая доля покупок в ипотеку — порядка 5–8%. При этом в целом продажи апартаментов в августе выросли на 40%», — сказала она.
5–8% сделок приходится на покупки с использованием ипотечных средств
«Мы ожидаем, что микроинвесторы будут приобретать апартаменты, руководствуясь тем, что на сегодня, наверное, это действительно самый привлекательный инвестиционный продукт на рынке, достаточно стабильный для получения пассивного дохода», — подчеркнула директор ООО Специализированный застройщик «Альфастройинвест» Лариса Максимова.
Развитие: вширь и вглубь
Петербургский успех вдохновляет отельеров развиваться в других регионах, где потребность в качественном номерном фонде крайне высока и растет с развитием внутреннего туризма. «Строительство сервисных апарт-отелей с высокими стандартами гостеприимства вносит значительный вклад в улучшение туристической инфраструктуры городов, в том числе стимулируя развитие отдельных районов и создавая дополнительные места. На данный момент на разных этапах реализации находятся восемь проектов YE’S в разных регионах России и один в Азербайджане», — отметила Юдита Григайте.
Появляются новые апарт-отели и в ближайшем окружении Петербурга. Так, Лариса Максимова поделилась опытом создания апарт-отеля в Сосновом Бору: «У нас ведется строительство крупнейших федеральных объектов — это вторая очередь ЛАЭС, 3-й и 4-й блоки, которые будут сданы в 2030–2032 годах. В город уже сейчас поехали специалисты, которые будут строить станцию, налаживать оборудование. Кто-то едет с семьями, на долгий срок, часть будет приезжать в командировки на короткий срок. И мы надеемся, что комплекс апартаментов сможет удовлетворить потребности приезжающих в город специалистов». На туристов девелоперы отеля также рассчитывают, по словам Ларисы Максимовой, условия для отдыха в Сосновом Бору не хуже, чем на сестрорецком направлении, а цены ниже.
Еще один тренд в развитии современных апарт-отелей — трансформация продукта с точки зрения его наполнения. «Мы тщательно изучаем, какие гости будут жить в отеле, какие у них потребности. Важно не сделать лишнего, потому что это скажется на затратах собственников. Мы тщательно продумываем инфраструктуру. Никто не экономит на площади ресепшен, видеонаблюдении, контроле доступа. Отели запускаются сразу с арендаторами инфраструктурных помещений, таких как ресторан, фитнес и т.д., при этом часть таких площадей остается в управлении УК — например, конференц-залы, где мы можем проводить мероприятия и получать дополнительный доход», — рассказала Евгения Мироненко.
Апарт-отели превращаются в многофункциональные комплексы, подчеркнула Юдита Григайте: «В современных проектах грамотно продуман симбиоз апартаментов и отдельных пространств для отдыха и полноценной работы: бизнес-центр с офисными помещениями и переговорными, фуд-холлы или рестораны, торговые галереи, фитнес-центры и коворкинги».
Несмотря на риски
Основным риском, который может повлиять на развитие отрасли, отельеры называют возможные перекосы в регулировании. Так, Московская городская дума рассматривает законопроект, цель которого, согласно информации на официальном сайте, — «предотвращение строительства или иного способа создания апартаментов и других видов нежилых помещений, которые переоборудуются под жилые». По словам Николая Антонова, для Москвы, где преобладает «псевдожилье», а не сервисные апартаменты, это действительно актуальная проблема. И деятельность Межрегиональной ассоциации апарт-отелей направлена в том числе на уточнение классификации, чтобы, по словам эксперта, «помочь власти разобраться все-таки, какой именно проект приносит девелопер на рассмотрение».
Основным риском, который может повлиять на развитие отрасли, отельеры называют возможные перекосы в регулировании
Другое ограничение для развития — дороговизна ресурсов, в том числе кадровых. «Сейчас непростая ситуация с персоналом. Затраты выше, чем в предыдущие годы. Для сравнения: оплата горничной за смену в прошлом году составляла 3,5 тыс. руб., в этом — 4,9 тыс.», — рассказала Евгения Мироненко.
Но в целом прогноз по рынку позитивный. Цена за размещение будет расти, полагают эксперты, в том числе за счет роста качества. Так, по словам Юдиты Григайте, YE’S планирует повысить классификацию некоторых московских и петербургских объектов с 3* до 4*. Кроме того, как подчеркнула Евгения Мироненко, номерной фонд апарт-отелей свежее, чем у гостиниц, что позволяет держать цены на высоком уровне.
В свою очередь, Елена Ехлакова отметила, что апартаменты забирают загрузку и у арендных квартир. По ее словам, рост спроса на долгосрочное размещение уже привел к значительному росту средних ставок по аренде, особенно в локациях у метро. «В этом отношении апарт-отели будут пользоваться повышенным спросом. В том числе за счет локаций, в которых «приличного» предложения по аренде квартир практически нет», — сказала она.
По прогнозу Николая Антонова, операторы классических отелей, которые по загрузке уже сильно уступают апартаментам, будут выходить на рынок апартаментов. «Я не понаслышке знаю, что они уже внимательно изучают рынок, чтобы перенять этот опыт и дальше реализовывать — строить апарт-отели в коллаборации с классическими отелями на единой территории, в составе единого комплексного решения», — заключил эксперт.
