По данным Смольного, в 2023 году Петербург посетило 9,4 млн туристов — на 16% больше, чем годом ранее. Только в новогодние каникулы в начале 2024 года турпоток составил 1,1 млн человек, прирост составил 10% к прошлому году. Такой рост внутреннего туризма дает дополнительный стимул к развитию сегмента апарт-отелей. Где будут появляться новые проекты, как складывается их доходность, какие ниши остаются наиболее привлекательными на рынке — обсудили участники и эксперты рынка в рамках круглого стола РБК Петербург «Рынок апартаментов Петербурга: новые проекты и перспективы сегмента».
Туристы меняют финансовую модель
Апартаменты сегодня успешно конкурируют за туристов с классическими отелями, отметила Евгения Мироненко, генеральный директор RBI PM (входит в Группу RBI). «За счет того, что многие номерные фонды у отелей уже устарели, а апарт-отели — это новый сегмент, и они более современные, они уже полноценно конкурируют, при условии, что инфраструктура апарт-отеля и услуги, которые он оказывает, соответствуют запросам туристов», — подчеркнула она.
Помимо растущего турпотока, эксперты отмечают еще один положительный тренд — сглаживание сезонности. «Если раньше в Санкт-Петербурге прослеживалось резкое разделение на «высокий» и «низкий» сезоны, то в прошлом году появилась тенденция на их сглаживание, и в 2024 году ожидается аналогичная ситуация. Активное развитие внутреннего туризма предоставляет апарт-отелям и их инвесторам дополнительный доход», — отметила генеральный директор сети апарт-отелей YE'S Ирина Ивашкевич.
Развитие туризма повлияло и на финансовую модель апартаментов. «Мы в прошлом году определили, что у нас будет теперь преобладать не долгосрочная, а краткосрочная аренда, и с февраля соотношение стало 80/20 в пользу краткосрока», — поделилась Евгения Мироненко.
Финансовые показатели сетей апартаментов также росли — как за счет роста спроса, так и за счет расширения самих сетей. «Выручка, как и чистая рентабельность, увеличились вдвое по сравнению с 2022 годом. На это повлияло открытие многофункционального комплекса YE’S Technopark в Москве. В среднем, загрузка по сети составила 94,5%», — рассказала Ирина Ивашкевич.
«По выручке и по чистой прибыли мы приросли в 2 раза к предыдущему году. Соответственно, приросли и выплаты инвесторам», — отметил, в свою очередь, генеральный директор «МТЛ-Апарт» (входит в ГК «БестЪ») Николай Антонов.
В свою очередь, инвестор и генеральный директор проекта Serebro by Avenue-apart Дмитрий Бельский отметил тренд, связанный с инвесторами — покупателями лотов в апарт-отелях: «Вместе с выходом рынка в стадию зрелости наступила и зрелость покупателя. Еще 3-5 лет назад апарт был диковинкой даже для агентов, сегодня уже на уровне конечного покупателя практически нет вопросов, связанных с какими-то базовыми вещами: а что это такое, как приобретать». По словам Дмитрия Бельского, вопросы уже связаны с тем, какая у отеля сервисная составляющая, как формируется программа доходности и так далее. «Наступает рынок квалифицированного покупателя, и это не может не радовать, потому что когда покупатель просвещен, становится легче работать с продажами», — подчеркнул он.
Доходность на выбор
Средняя доходность в современных проектах, по словам экспертов, составляет от 8 до 10-12%. «Апартаменты — это долгосрочная инвестиция. Оценивая ее, нужно понимать, что стоимость самого актива увеличивается, причем недвижимость дорожает всегда быстрее инфляции, и в этом преимущество апартаментов как инвестиционного инструмента по сравнению, например, с депозитами или акциями», — говорит Николай Антонов.
Программы формируются по-разному — у участников рынка нет единого мнения по поводу того, как распределять доход, по агентскому методу (индивидуально для каждого инвестора в зависимости от операций именно по его лоту) или по котловому (когда общий доход отеля равномерно распределяется между инвесторами).
Ключевое достоинство агентского метода — его прозрачность для инвестора. «В отчете можно получить всю информацию о том, как управляющая компания сработала по номеру, какие приняты доходы, какие понесли расходы, в том числе дополнительные, например, в связи с нюансами бронирования», — пояснил Николай Антонов.
Котловой метод позволяет нивелировать различия в доходности, не зависящие от инвестора. «Например, инвестор приобрел лот на 12 этаже, потому что он считался лучшим, а клиент не захотел жить так высоко. Или номер вышел из эксплуатации на неделю по вине постояльцев», — привела примеры Евгения Мироненко.
Гарантированные программы доходности, по которым инвестор получает фиксированный доход независимо от загрузки, в течение определенного срока, — тоже неоднозначный инструмент. С одной стороны, гарантированный доход меньше реального операционного дохода. «Гарантированный доход всегда ниже фактического, и выбор здесь за инвестором. Предложение распространяется не на весь номерной фонд, но уже сейчас инвесторы, глядя на реальные цифры и результаты, склоняются к выплатам по фактической модели доходности», — отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
С другой — такие программы способны поддержать спрос на старте проекта, когда управляющей компании необходимо убедить инвесторов в правильности выбранной концепции.
Важно, что у инвесторов есть выбор, и помимо упомянутых классических программ доходности появляются дополнительные варианты. Так, Ирина Ивашкевич привела пример гибридной программы, в рамках которой процент дохода, получаемый собственником, меняется для краткосрочной и долгосрочной аренды.
Не туристом единым
Помимо «краткосрока» и «долгосрока» на рынке апартаментов наращивает свою долю «среднесрок», преимущественно в b2b-сегменте. «Это аренда от 3 дней до месяца для бизнес-туристов, командировочных, сотрудников, приехавших по заявкам заводов оборонной промышленности, съемочные группы, медицинский туризм — гостиница для этих целей дорого, квартира — прошлый век», — отмечает Николай Антонов.
Нельзя сказать, что продажи и аренда b2b — абсолютно новое явление на петербургском рынке апартаментов. «У нас большое количество лотов выкупили банки для своих сотрудников», — привела пример Евгения Мироненко. Однако, по словам экспертов, этот тренд по-настоящему «выстрелил» после событий 2022 года с последующим запросом на рост промышленности, кадровым голодом и, соответственно, необходимостью эти кадры привлекать.
«Мы создаем объект в Сосновом Бору, по сути, под трудовую миграцию. В горизонте двух лет агломерация прирастет примерно на 70 тыс. человек, по нашей оценке, благодаря строительству глиноземного завода и нового реактора для АЭС. И это инженерный состав, это люди, которым уже не подходят «бабушкины квартиры», — рассказал Николай Антонов.
Близко к b2b развивается еще один сегмент целевой аудитории — самозанятые, которых привлекает многофункциональность современных апарт-отелей и возможность, например, арендовать рабочее место в гибком офисном пространстве. «Такой клиент выбирает для проживания объект, где у него есть и апартамент как собственная квартира, и качественный офис», — отметила Ирина Ивашкевич.
Где строить
Говоря о локациях, где возможно развитие апарт-отелей, эксперты отметили спальные районы, где, возможно, нет туристов-отдыхающих, но есть спрос на проживание с качественным сервисом. «Если мы вспомним Советский Союз, то в каждом спальном районе были гостиницы. Значит, был спрос, были командировочные, люди приезжали в гости. То же самое происходит и сейчас», — пояснил Дмитрий Бельский.
Николай Антонов отметил, что потребность в качественной арендной недвижимость есть даже в Мурино — и это, в том числе, опять-таки сегмент b2b. Как пояснил эксперт, работодателям выгодно снимать жилье для сотрудников по официальному договору. Если компания просто добавит работнику условные 30 тыс. руб. к зарплате на съемную квартиру, она будет вынуждена заплатить дополнительные отчисления в социальные фонды. А если те же 30 тыс. или даже чуть больше она заплатит напрямую апарт-отелю, то эту сумму уже можно будет отнести на расходы, уменьшив налогооблагаемую базу.
Вторая перспективная локация — курортные пригороды, отметила Ирина Ивашкевич. «Формат классических сервисных апартаментов не подойдет, поэтому сейчас совместно с партнерами мы занимаемся разработкой новой концепции загородных апарт-отелей», — поделилась она.
По словам Ирины Ивашкевич, есть также спрос на элитные апартаменты — отчасти с уходом западных сетей 5*.
Элита — это центр города, а работа в историческом центре Петербурга сегодня возможна, преимущественно, в рамках реконструкции. «RBI традиционно выбирает центральные районы, и если раньше у нас было новое строительство, то сейчас мы смотрим и объекты под реконструкцию», — рассказала Евгения Мироненко.
«Реконструкция — это хороший способ вовлечения старого дореволюционного фонда под современное использование. Расположение в исторических районах удобно для туристов, но для каждого проекта необходимо продумывать источники дохода в период низкого сезона, когда турпоток проседает», — отметил, в свою очередь, Сергей Софронов.
Разграничить сегменты
При этом, по словам экспертов, в Петербурге встала необходимость четкого разделения сервисных апартаментов и «псевдожилья». В прошлом году на рынок вышло несколько крупных несервисных проектов, что повысило долю «псевдожилья» в общем объеме продаж по итогам первого полугодия до 23% (в первом полугодии 2022 года — менее 5%). Сервисный формат в результате занял невысокую для Петербурга долю 66%, остальное пришлось на рекреационные и элитные апартаменты.
По итогам года сервисные апартаменты вновь заняли 75% рынка, отмечает Сергей Софронов. «Перспективы несервисного сегмента в Петербурге, откровенно говоря, сомнительны. За исключением «дорогого метра» — премиальных проектов. В этом случае да, они будут востребованы, поскольку являют собой подчас безальтернативное предложение для проживания в том или ином районе», — отметил эксперт.
Тем не менее, по мнению участников дискуссии, городские власти не всегда понимают разницу между форматами и выставляют единые требования ко всем проектам, включающим в себя апартаменты, что не идет на пользу рынку. Одно из решений — регулярные встречи с представителями власти, чтобы отстаивать позицию профессиональных управляющих компаний как на региональном, так и на федеральном уровне.
Ближайшие перспективы
В 2024 году эксперты прогнозируют дальнейший рост сегмента сервисных апартаментов в Петербурге. «На этот год запланировано большое количество масштабных мероприятий, что позитивно скажется на глубине бронирования и дальнейшей загрузке отеля», — отмечает Ирина Ивашкевич.
«Мы ждем повышения загрузки, видим, что турпоток не спадает даже в «несезон». И это не только россияне — электронные визы тоже имеют действенный эффект», — добавляет Евгения Мироненко.
Долгосрочная аренда также сохраняет потенциал к росту, заметил Дмитрий Бельский. «2024 год — это высокие ипотечные ставки, что уже увеличило спрос на аренду. Кроме того, люди становятся более востребованы к качеству жилья», — пояснил он.
Николай Антонов, в свою очередь, делает ставку на сегмент b2b — «очень интересный кластер потребителей-арендаторов».
Со стороны предложения Дмитрий Бельский выделил тренд на продуктовый подход к созданию объектов: «Не просто «у меня пятно есть и деньги, давайте попробуем», а осознанное строительство, которое фокусируется на определенной целевой аудитории, у которой есть определенная потребность, которую нужно закрыть определенным продуктом».
«Главное, что спрос на аренду апартаментов позволяет рынку развиваться. Как в части появления новых объектов — под них можно готовить более чем привлекательные финмодели, так и в части развития управляющих компаний — вовлечения новых целевых аудиторий, наращивание номерного фонда в управлении и улучшение экономических показателей», — заключил Сергей Софронов.
