«В основе развития рынка апартаментов лежит арендный потенциал. Он выражается в количестве поездок в Петербург с любыми целями: от туристических и деловых до лечения и обучения. Число этих поездок, а значит и количество людей их совершивших, в последние годы растет. Только по официальной статистике в 2023 году в город приехало 9,4 млн человек. Из них почти половина — с культурной программой. Также наблюдается рост числа коротких поездок на 2-3 дня и по 2 раза в месяц.
Глядя на эти цифры, на среднюю загрузку апарт-отелей и средние цены на размещение в сезон, возникают сомнения в том, что Петербург вообще смог бы нормально принять такое количество гостей, если бы не апарт-отели. И даже Комитет по туризму еще недавно не очень-то и воспринимал апарт-отели, как средства массового размещения. Но статистика неумолима.
Главное, что спрос на аренду апартаментов позволяет рынку развиваться. Как в части появления новых объектов — под них можно готовить более чем привлекательные финансовые модели, так и в части развития управляющих компаний — вовлечения новых целевых аудиторий, наращивание номерного фонда в управлении и улучшение экономических показателей.
Для создания новых объектов на рынке сегодня есть два параллельных пути: строительство новых зданий и реконструкция старых. Новые здания строятся на свободных участках, точечно. Запуски строительства очень больших апарт-проектов, на несколько тысяч номеров или на несколько корпусов целыми гостиничными кварталами, если не в прошлом, то пока точно на паузе. Да, проекты-тысячники будут появляться, но штучно и локально. По большей части, будут строиться апарт-отели средних размеров, как в центре, так и за его ближайшими пределами.
Реконструкция — это хороший способ вовлечения старого дореволюционного фонда под современное использование. Расположение в исторических районах удобно для туристов, но для каждого проекта необходимо продумывать источники дохода в период низкого сезона, когда турпоток проседает.
Учитывая растущий спрос, потенциал есть как у премиального, так и загородного сегмента, помимо апарт-отелей 3-4*. Запускаются новые довольно большие проекты, и в будущем такие предложения будут пользоваться спросом. Объединяет загородный и премиальный сегменты два общих момента. Первый — и тот, и другой в большей степени ограничены набором локаций, нежели апарт-отели на 3-4*. Второй — в обоих случаях сервисный формат крайне редок. Поэтому и покупаются такие апартаменты обычно для личного проживания, иногда сезонного. Это не значит, что их не сдают в частном порядке, но как сугубо инвестиция с целью получения ежемесячного дохода, что премиум, что загородный формат, пользуются меньшим спросом, нежели классические апарт-отели.
По сути, несервисный сегмент премиальными проектами в Петербурге и будет в будущем ограничен, для остальных сегментов перспективы сомнительны. Сервисный же сегмент доказал свою состоятельность на практике. Загрузка апарт-отелей в среднем в Петербурге на 15% выше, чем у классических гостиниц. В том числе за счет новизны номерного фонда, растущего выбора среди локаций и не меньшим ростом цен на размещение, нежели у тех же гостиниц. Например, в прошлом году на долю сервисных апартаментов пришлось порядка 75% от всех сданных объектов. В объеме предложения на первичном рынке доля сервисных апартаментов вновь выросла, что отражает тенденции и предпочтения инвесторов. В конечном счете, вложения в сервисные апартаменты понятны, доходность прогнозируема.
Больше прозрачности для начинающих инвесторов дает программа гарантированной доходности. Да, по ней инвестор получает меньше, чем при фактической доходности, но выбор программы всегда остается за покупателем. Часто такое предложение распространяется не на весь номерной фонд, но уже сейчас инвесторы, глядя на реальные цифры и результаты, склоняются к выплатам по фактической модели доходности. В среднем, в высокий сезон доход инвесторов в сети Avenir варьировался от 40 до 59 тыс. руб. Итоги низкого сезона предстоит подвести весной, но в целом они обещают быть лучше прогнозных».
