Изменения государственных ипотечных программ лишили рынок недвижимости существенной части платежеспособного спроса. Тем не менее, петербургские девелоперы продолжают запускать масштабные проекты. Где по-прежнему остаются перспективы для развития и какие инструменты позволяют поддерживать спрос на квартиры в новостройках — в интервью РБК+ Петербург рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая.
Период адаптации
— В декабре прошлого года стало известно об очередных изменениях условий льготной ипотеки, вслед за этим крупнейшие ипотечные банки ввели комиссию для застройщиков по льготным программам. Сейчас, по итогам первых трех месяцев года, как это повлияло на рынок?
— Несмотря на то, что изменения были сформулированы еще в декабре, первые месяцы года рынок разбирался, как с ними работать. Мы видим, что ограничения, наложенные на ипотечные программы, существенно сказались на спросе. Так, возможность всего один раз использовать льготную ставку по базовой программе господдержки ограничила инвесторов, которые брали по этим программам квартиры для получения дохода. Ограничение лимита до 6 млн руб. — по покупателям, потому что основная часть квартир в Санкт-Петербурге по цене не укладывается в эти параметры, даже с первым взносом 30%.
Если говорить о введенных крупнейшими банками комиссиях за выдачу кредита по гос. программам, то первой реакцией застройщиков было отказаться от работы с такими банками. Второй — включить комиссии в стоимость квартиры покупателя. Сейчас мы понимаем, что ни то, ни другое не эффективно.
Весь январь и февраль застройщики и банкиры пытались разобраться, как в новых реалиях жить. И есть ощущение, что в марте мы выходим на стабильный уровень.
— Как реагирует предложение на сокращение спроса? Увидим ли мы сокращение объемов строительства?
— Строительный цикл очень длинный — от момента инициации проекта до момента выхода в продажу в лучшем случае проходит полгода, поэтому какую-то реакцию на те изменения, которые произошли, можно будет в лучшем случае увидеть либо в второй половине 2024 года, либо уже в 2025-м. Сейчас на рынок выходят те проекты, которые стартовали в начале и в середине 2023 года, их никто не останавливает.
Сейчас на рынок выходят те проекты, которые стартовали в начале и в середине 2023 года, их никто не останавливает.
Альтернативы ипотеке
— Но очевидно, что спрос нуждается в поддержке. Можно ли сказать, что сегодня на смену ипотеке приходит рассрочка?
— Да, так и есть. Чтобы понять, как в этом рынке функционировать, людям элементарно нужно время. Мы, например, ввели рассрочку с отложенным платежом, то есть первый взнос можно внести при заключении договора в размере 5%, а основную часть — через 4 месяца. По нашей оценке, этого времени достаточно, чтобы реализовать один из нескольких вариантов. Во-первых, многие держат деньги на депозитах, и за 4 месяца можно принять решение — снять эти средства. Во-вторых, можно продать имеющуюся квартиру. В-третьих — решить свои вопросы с ипотечной программой, собрать все документы, выбрать оптимальный вариант.
— Вы упомянули продажу имеющейся квартиры. Насколько актуальны сегодня продажи с трейд-ин?
— Программа трейд-ин — это тоже драйвер сегодняшних продаж. Обычно это ситуация, когда люди хотят улучшить жилищные условия, например, переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную. Мы помогаем продать текущее жилье или выкупаем квартиру в собственность компании. Выкупом занимаемся выборочно, в основном в наших же проектах, где легко и быстро можем продать выкупленную квартиру.
— Получается, что вы работаете и на первичном, и на вторичном рынке?
— Да, таковы реалии. По самой примерной оценке, чтобы заключить сделку, сейчас мы работаем в три раза больше, чем раньше.
Перспективные направления
— Тем не менее, потребность в жилье остается, появляются новые проекты. Какие локации в Петербурге, на ваш взгляд, наиболее перспективны для строительства жилья?
— На сегодняшний день я бы разделила рынок нового жилья на две большие группы. Первая — это проекты комплексного освоения территорий, где помимо жилья реализуется вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура. И вторая — это проекты реновации бывших промышленных территорий. И те, и другие очень востребованы, при этом они предполагают разные сегменты жилья и подходы к реализации со стороны застройщиков. В 2024 году мы совместно с «ГК Алькор» готовимся к запуску жилого кластера «Кронфорт». Агентство недвижимости «Главстрой» является официальным брокером проекта. Кронштадт — город с изначально большим историко-культурным, туристским и жилищным потенциалом. И, на наш взгляд, функционирующий проект «Остров фортов» уже стал катализатором для развития дорожно-транспортной, социальной, туристической и спортивной инфраструктуры города, куда гармонично интегрируются и объекты «Кронфорта».
— Чем вас привлекла локация Кронштадта?
— Сейчас Кронштадт входит в эпоху своего расцвета. Новый парк, уникальный музей в рамках проекта «Остров Фортов» уже функционируют и привлекают огромное внимание. Реставрация фортов станет мощнейшим драйвером для привлечения туристов. Там развивается дорожно-транспортная инфраструктура — расширяются съезды с КАД и внутренние улицы, прокладываются новые дороги. Большой акцент делается на инженерные коммуникации для нового туристического кластера. Мы уверены, что через год-полтора, когда большая часть работ по масштабному обновлению транспортной и инженерной инфраструктуры будет завершена, Кронштадт станет одной из самых привлекательных локаций как для жизни, так и для отдыха.
Мы уверены, что через год-полтора, когда большая часть работ по масштабному обновлению транспортной и инженерной инфраструктуры будет завершена, Кронштадт станет одной из самых привлекательных локаций как для жизни, так и для отдыха.
— Кто сегодня потенциальный покупатель курортной недвижимости в Петербурге?
— Мы понимаем, что у людей была и есть потребность в таком типе недвижимости. И если раньше они покупали ее в Болгарии, в Юрмале, то теперь по геополитическим причинам спрос сместился внутрь страны. Поэтому курортная недвижимость сегодня получает новое развитие во всех регионах России, включая вторую столицу — Петербург.
— Что будет включать проект? Кто его целевая аудитория?
— Форты — это часть всемирного наследия ЮНЕСКО, так же как центр Санкт-Петербурга. Поэтому проект подойдет для людей, которым важна историческая составляющая, при этом ценящих курортный стиль жизни: малоэтажные дома, возможность взять кофе в ближайшей кофейне и выйти с ним на набережную подышать морским воздухом. В рамках проекта запланировано строительство одного из крупнейших яхтенных портов города с яхтенной мариной, которая сможет вместить более 250 судов. Она станет местом притяжения для любителей водного спорта и отдыха на воде, а также жителей и гостей Кронштадта. Важной его частью станет детско-юношеская парусная школа.
— То есть проект рассчитан на любителей морского образа жизни?
— В том числе, да. Квартиры здесь будут интересны, в первую очередь, тем, для кого важен комфорт проживания. Здесь будут малоэтажные кварталы, спроектированные ведущими архитекторами Санкт-Петербурга. Над центральным кварталом — ядром нашего проекта — работали международные архитекторы Chapman Taylor, над общей концепцией — известное петербургское бюро «Проектная культура».
— Какие инфраструктурные особенности вы закладываете, помимо яхтенной марины?
— Все объекты интегрированы в единую экосистему «Острова фортов» сетью пешеходных улиц и благоустроенной набережной. Возможно, впервые в истории города, мы планируем сначала построить социальную инфраструктуру, а потом уже непосредственно жилую часть. Первым будет введен в эксплуатацию лицей, который станет точкой притяжения. В масштабном здании, которое внешне будет напоминать корабль, разместится 22 класса (8 для младшей и 14 — для средней и старшей школы). Здесь будет библиотека с читальным залом, столовая, мастерские для занятий кулинарией, шитьем, обработкой дерева и металла, два спортивных зала и два бассейна. Изюминкой проекта станет выход на крышу с третьего этажа — здесь можно будет проводить занятия на открытом воздухе или просто отдохнуть на террасе.
Помимо жилой части, проект будет включать культурно-досуговую зону. Здесь предусмотрены площадки для организации событий, гостиничная и коммерческая инфраструктура, необходимая для курортной недвижимости. Для сохранения задуманной концепции мы не планируем продавать коммерческие площади, а будем управлять ими самостоятельно. Это позволит исключить появление хаотичных и некачественных арендаторов и наполнить проект только концептуальными магазинами, а также полезными сервисами для жителей. Причем все это будет расположено, что называется, в тапочковой доступности.
Для сохранения задуманной концепции мы не планируем продавать коммерческие площади, а будем управлять ими самостоятельно. Это позволит исключить появление хаотичных и некачественных арендаторов.
— Помимо проекта в Кронштадте, каковы планы вашей компании на текущий год?
— Мы продолжаем активно строить наши проекты «Юнтолово» и «Северная долина». Прошлый год стал для нас рекордным по объемам ввода социальной инфраструктуры: две школы, два детских сада и две поликлиники. В этом году мы планируем сохранять эти темпы. К осени в «Северной долине» должна появится самая большая школа на 1750 мест, а уже в конце года мы планируем сдать в эксплуатацию одну из первых школ Петербурга, построенных по концессии.
— Если «Юнтолово» сейчас в активной стадии строительства, то «Северная долина» близится к завершению. Планируете ли вы запускать новые объекты помимо «Кронфорта» в перспективе ближайших 3-5 лет?
— Да, у компании «Главстрой Санкт-Петербург» есть новые проекты в работе. Мы будем в ближайшее время о них заявлять. Сейчас я могу сказать только, что наша ключевая экспертиза, которая была заложена основателем компании, промышленником Олегом Дерипаска — масштабные проекты комплексного освоения территории, и мы будет продолжать работать в этом направлении.
