«По данным Центробанка, на 1 января 2024 года в Петербурге действовало 466 договоров проектного финансирования с использованием счетов эскроу на общую сумму 1 трлн 325 млрд руб. Это на 55 договоров больше, чем год назад. В денежном выражении годовой рост составил 27%. В Санкт-Петербургском филиале ПСБ к концу прошлого года портфель проектного финансирования превысил 29 млрд руб., прирост по сравнению с 2022 годом составил более 64%. И эту тенденцию важно сохранить.
Нужно понимать, из чего складывается стоимость проектного финансирования. Есть три составляющих: базовая ставка, специальная и минимальная. Базовая, которая в наибольшей степени зависит от ключевой ставки ЦБ, применяется на старте проекта, когда эскроу-счета еще не наполнились, и соотношение средств на них и не обеспеченной такими средствами суммы финансирования близко к нулю. Специальная ставка используется, когда соотношение средств на счетах эскроу и кредитной задолженности достигает 1:1, минимальная — в ситуации, когда остатки на эскроу счетах превышают сумму задолженности в соотношении 1.3:1. Минимальная ставка может снижаться до 0,01%. Специальная ставка рассчитывается как разница между стоимостью кредита и доходом от размещенных на счетах эскроу средств. И эта разница практически не зависит от размера ключевой ставки. В результате, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка проектного финансирования по Северо-Западу на начало текущего года составляла 6,46%, годом ранее — 5,2%. При этом ключевая ставка ЦБ на 1 января 2024 года составляла 16%, 1 января 2023 — 7,5%.
В начале года мы увидели некоторое снижение активности застройщиков в части обращений за проектным финансированием, однако это традиционный сезонный спад. В начале года все подводят итоги, формируют прогнозы и планы на текущий год, пересматривают концепции проектов, делают выводы, что лучше продается, пересматривают сметы по текущим проектам в соответствии с новыми ценами на строительные материалы. Какие-либо выводы по активности в отношении новых проектов на текущий год можно будет делать лишь по результатам I квартала — не раньше второй половины апреля.
Уже сейчас мы видим, что несмотря на внешние факторы, застройщики все так же продолжают искать новые земельные участки, пересматривают свой земельный банк — кто-то продает, кто-то покупает. У каждого девелопера есть свои креативные подходы и концепция, которые постоянно совершенствуются в соответствии запросами потребителей. И прогнозы по продажам, конечно, также пересматриваются, и это лишь усиливает конкуренцию на рынке.
И если говорить о тенденциях в части проектного финансирования, то банки не планируют снижать его темпы и заинтересованы в каждом застройщике, который приходит с запросом в банк».
