С января по март стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга снизилась на 1% — следствие изменения условий выдачи льготной ипотеки. В дальнейшем реакцией на снижение платежеспособного спроса и остановку роста цен может стать сдерживание запуска новых проектов, полагают эксперты. Насколько сильной будет эта реакция и сколько новой жилой недвижимости выйдет на рынок Петербурга в текущем году — в материале РБК+ Петербург.
Темпы стройки
По оценкам аналитического центра агентства недвижимости «Главстрой», на данный момент в Петербурге и Ленинградской области к сдаче в 2024 году заявлен 31 объект жилой недвижимости: 11 из них находятся в еще строящихся жилых комплексах и 20 — завершающих очередей. Реализация этих проектов началась еще в 2020 — 2022 годах.
Говоря об отдельных корпусах, планово в 2024 году должны быть введены в эксплуатацию 264 корпуса общей площадью 3,3 млн кв. м, подсчитали в Циан.Аналитика. Это не окончательная цифра, уточнил руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов: «В последнее время на более поздние даты переносится порядка 15% объектов, правда, есть и некоторые объекты, которые сдаются раньше дедлайна, обозначенного в проектной декларации».
С высокой вероятностью в этом году застройщиками будет получено разрешение на ввод на меньшее число новостроек, чем раньше, полагает эксперт. Так, в 2023 году было сдано 268 корпусов на 3,2 млн кв. м, в 2022 году — 230 корпусов на 3,5 млн кв. м.
Новые проекты также запускаются — в январе на рынок вышло 8 домов, по данным Единого реестра застройщиков РФ, в феврале — уже 20. Это больше, чем годом ранее — в январе и феврале 2023 года реестр насчитывал 3 и 18 новых домов соответственно.
Например, «Главстрой» планирует в 2024 году завершить строительство 18 очереди ЖК «Северная долина», это 13 домов общей жилой площадью более 115 тысяч кв.м. «По состоянию на март 2024 года в «Главстрой Санкт-Петербург» на стадии строительства находятся две очереди: 18-я в «Северной долине» и 7-я в «Юнтолово», что в целом составляет свыше 200 тыс. кв. м приведенной площади квартир. Зимой стартовали продажи в 21 корпусе «Северной долины», а также мы начали продавать квартиры в 5 корпусе парк-квартала экорайона «Юнтолово», — рассказала о планах компании генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая.
Работа в новых условиях
Таким образом, текущую статистику формируют проекты, подготовка к которым — получение финансирования, разрешения на строительство — началась до ужесточения условий госипотеки.
Как отмечает Юлия Ружицкая, именно программа льготного ипотечного кредитования, стартовавшая в 2020 году, во многом определила стремительный рост рынка новостроек. Ключевая ставка в течение 2020–2021 годов была на уровне 4,25–8,5%, что позволяло сохранять относительно невысокие ставки по кредитам. Тогда же, в 2020–2021 годах, застройщики активно выводили на рынок новые проекты, вырос объем предложения. В 2022–2023 годах рынок пережил скачкообразные изменения ключевой ставки от 7,5% до 20%, периоды ажиотажа и скачки спроса в моменты ожидания роста ключевой ставки.
В конце 2023 года было объявлено об ужесточении условий льготного кредитования. По итогам февраля 2024 года (данных за март еще нет) количество сделок по продаже квартир и апартаментов в Петербурге сократилось на 49% по сравнению с январем. Как подсчитали в Dataflat, в феврале было зарегистрировано 2,6 тыс. договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), в январе — 5 тыс. За месяц доля сделок с ипотекой снизилась с 86% до 64%.
Как следствие, по данным портала «Мир квартир», по итогам I квартала 2024 года в Санкт-Петербурге зафиксирован тренд на снижение стоимости жилья на первичном рынке. С января по март стоимость квадратного метра в новостройках сократилась на 1%, до 238,5 тыс. руб. Средняя цена квартиры уменьшилась немного заметнее — на 2,6% до 12,1 млн. руб.
По итогам I квартала 2024 года в Санкт-Петербурге зафиксирован тренд на снижение стоимости жилья на первичном рынке. С января по март стоимость квадратного метра в новостройках сократилась на 1%, до 238,5 тыс. руб., подсчитал портал «Мир квартир». Средняя цена квартиры уменьшилась немного заметнее — на 2,6% до 12,1 млн. руб.
Длинные горизонты
С учетом текущих условий одним из трендов на рынке жилья становится сдерживание застройщиками стартов новых проектов. В то же время, Алексей Попов не считает, что это сдерживание будет существенным. «Девелоперы руководствуются длинными горизонтами планирования. 2-3 месяца жизни при повышенных ипотечных ставках и ужесточенных условиях выдачи кредитов — не повод сворачивать получение разрешительной документации по новым проектам», — поясняет он.
Подтверждают тренд и сами девелоперы. В планах компании «Главстрой Санкт-Петербург» продолжение развития существующих жилых комплексов, а также запуск нового проекта в Кронштадте совместно с «ГК Алькор».
Финансовые модели пока верстаются исходя из достаточно комфортных прогнозных значений ключевой ставки ЦБ, поэтому банки продолжают одобрять заявки на проектное финансирование, уточнетАлексей Попов. Кроме того, по его словам, одна из особенностей рынка Санкт-Петербурга — наличие большого числа очень крупных проектов, по которым запуск в реализацию 5-й, 6-й, 10-й и так далее очереди — более простое мероприятие по сравнению со стартом «совсем нового ЖК». «Обвального снижения запуска новинок мы не ожидаем», — прогнозирует эксперт.
По мнению Юлии Ружицкой, комплексное развитие территорий — одна из наиболее правильных концепций развития городской агломерации. Оно позволяет создать полноценную жилую среду с разнообразной социальной, коммерческой и социальной инфраструктурой, которая способна закрыть все потребности жителей.
«Безусловно, для реализации таких проектов необходимы значительные земельные площади. В самом Петербурге осталось не так много крупных земельных участков, поэтому мы предполагаем, что часть девелоперов все чаще будут обращать внимание на Ленобласть», — заключает Юлия Ружицкая.
