Продажи на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти в первые месяцы 2024 года заметно снизились, например, в феврале застройщики реализовали на 50% квадратных метров меньше, чем в январе, свидетельствуют данные Dataflat. Такой спад аналитики объясняют ужесточением условий льготных ипотечных программ с 1 января, отмечая при этом, что именно они остаются основным драйвером спроса на первичное жилье. Особенно востребованной у покупателей является практически не претерпевшая изменений программа семейной ипотеки — на нее приходится почти половина всех ипотечных сделок. Какие еще инструменты могли бы поддержать спрос на первичное жилье и как ожидаемая пролонгация семейной ипотеки скажется на качестве девелоперских проектов — в материале РБК+ Петербург.
Реакция рынка
По данным Nikoliers, в 2023 году рынок первичного жилья Санкт-Петербурга пополнился 2 млн кв.м — застройщики вывели в продаже 48,7 тыс. квартир в составе 69 проектов. Эти показатели оказались ниже, чем в 2022 году: по количеству квартир темпы пополнения рынка сократились на 13%, а количество стартовавших за год проектов уменьшилось на треть. Если в 2022 году девелоперы вывели на рынок 55 новых объектов, или 27,5 тыс. квартир, в 2023 году — 35, или 18,1 тыс. квартир, при этом треть из них в IV квартале. Поводом к этому стала грядущая модернизация льготных ипотечных программ, в особенности тех, в которых предполагалась господдержка. Ожидаемое ужесточение с 1 января 2024 года требований к заемщикам, размеру первоначального взноса и сокращение лимитов льготного кредитования спровоцировали рост спроса на первичное жилье в конце 2023 года — покупатели стремились приобретать квадратные метры по более привлекательным для себя условиям.
С 1 января 2024 года, после завершения большинства льготных ипотечных программ, первичный рынок жилья ушел в пике: продажи резко снизились. Так, по данным аналитической компании Dataflat, в феврале 2024 года в Санкт-Петербурге было зарегистрировано 2,6 тыс. договоров долевого участия в строительства, что на 49% меньше, чем в январе. На первичном рынке Ленобласти, где количество предложений, подходящих под ужесточенные лимиты субсидируемой ипотеки, больше, чем в черте города, падение оказалось не таким большим. В феврале число заключенных ДДУ в Ленобласти «просело» по сравнению с январем на 26%.
Льготная, семейная
После ужесточения условий программ субсидируемой ипотеки покупатели жилья переориентировались на единственную программу, оставшуюся льготной — семейную ипотеку, отмечают застройщики. Рост спроса на нее начался еще в прошлом году, после расширения условий, говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова. По ее словам, в 2023 году доля жилья, приобретенного в ипотеку на объектах «Главстроя», составила 93%, из которых 48% пришлось на семейную ипотеку.
После повышения первоначального взноса до 30% и двукратного, с 12 млн руб. до 6 млн руб., снижения лимитов кредитования по льготной ипотеке в Санкт-Петербурге и Ленобласти на первое место у покупателей вышла программа семейной ипотеки, подтверждает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. «Доля покупок в рамках этой программы продолжает расти, и сейчас составляет порядка 50% от всего объема ипотечных сделок», — уточняет он.
«Доля семейной ипотеки в группе компаний «КВС» по итогам 2023 года составила 38%, а после ужесточения условий ипотеки с господдержкой, этот показатель вырос до 50%», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
Семейная ипотека популярна не только в Санкт-Петербурге, свидетельствует статистика «Дом.РФ». В прошлом году на нее в целом по стране пришлось около половины всех выданных в рамках льготных ипотечных программ кредитов. По оценкам «Дом.РФ», всего в 2023-2024 годах семейной ипотекой воспользуются 240 тыс. семей.
Расширение программ
Продление программы семейной ипотеки до 2030 года, предложенное недавно президентом страны, стало позитивной новостью для рынка и серьезным подспорьем для планов застройщиков, единодушны девелоперы. Без этого рынок бы столкнулся со значительным падением спроса, считает Ян Фельдман.
Продление льготной программы на рынке скажется положительно, уверена Анжелика Альшаева. Однако, полагает она, для дальнейшей поддержки спроса на первичном рынке одной семейной ипотеки недостаточно. «Круг лиц, которые могут ею воспользоваться, ограничен. Сейчас воспользоваться программой семейной ипотеки могут только родители одного ребенка, рожденного с 2018 года до конца 2023 года, а также двух и более несовершеннолетних детей и детей-инвалидов», — напоминает Анжелика Альшаева.
«Ситуация на рынке новостроек продолжает оставаться неопределенной, так как на семейную ипотеку смогла переориентироваться лишь часть тех покупателей, которые ранее рассчитывали приобрести жилье по сниженным ставкам», — согласен Ян Фельдман.
Первичный рынок нуждается в большем количестве инструментов поддержки, констатируют представители компаний-застройщиков. Анжелика Альшаева указывает в их потенциальном числе адресные льготные ипотечные программы для разных категорий заемщиков, например, для учителей, медиков, госслужащих. Не исключает появления «профессиональных» льготных программ и Ян Фельдман.
В настоящее время участники рынка ожидают определения конфигурации программы семейной ипотеки на период после 1 июля 2024 года. Напомним, что сейчас семьи, в которых есть хотя бы один ребенок, рожденный в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, или воспитывающие ребенка с инвалидностью, могут получить ипотечный кредит по ставке 6% на срок до 30 лет, внеся в качестве первоначального взноса не менее 20% стоимости квартиры. При этом максимальный размер кредита по льготной ставке составляет 6 млн руб. для регионов и 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей.
Однако льготные ипотечные программы — не единственный инструмент поддержки спроса на первичном рынке недвижимости. Есть еще дополнительные выплаты от государства, которые полагаются родителям с детьми, напоминает Ольга Кузнецова. «Возможно, будет существенно увеличен материнский капитал, а его как раз в основном используют для улучшения жилищных условий. Также поддержать спрос можно за счет ввода различных субсидий и мер поддержки многодетных семей, которые сочетались бы со всеми формами оплаты», — рассуждает Ольга Кузнецова.
По мнению Анжелики Альшаевой, поддержать спрос на жилье могла бы помощь с первым взносом. В качестве одной из возможных мер эксперт называет внедрение системы жилищных сбережений для накопления взноса или его сокращение до 10-15% от стоимости квартиры.
Влияние на метры
Пролонгация семейной ипотеки еще на шесть лет не окажет серьезного влияния на качество будущих девелоперских проектов, уверены участники рынка. Например, вряд ли именно эта программа сможет переломить многолетний тренд на сокращение площади квартир. Ведь он появился как раз как реакция рынка на рост цен на жилье при падении доходов населения. Наоборот, считает Ян Фельдман, эту тенденцию, скорее всего, лишь усилит ужесточение условий по льготной субсидируемой ипотеке. Которая обеспечивала рынку значительную часть продаж, и чья частичная (а, возможно, и полная) отмена ожидается с 1 июля 2024 года.
«Программа семейной ипотеки вряд ли будет в значительной мере способствовать сильному росту спроса на «семейные» квартиры, ведь и она имеет свои требования к участникам. В проектах классов «стандарт» и «комфорт» квартирография новостроек сегодня имеет примерно такие пропорции: 40% — это студии и «однушки», еще около 40% — «двушки» и 20% — трех— и многокомнатные варианты. Скорее всего, в ближайшие годы это соотношение будет сохранено», — прогнозирует Ян Фельдман.
Многие девелоперы изначально создают проекты, ориентированные на семейных покупателей. Один из факторов привлекательности девелоперского проекта для такой категории покупателей, как семьи с детьми, это наличие в ЖК и рядом необходимой инфраструктуры — социальной, коммерческой, транспортной, рекреационной, напоминает Ольга Кузнецова. «В таких проектах семьи с детьми составляют основную группу покупателей», — добавляет она.
По словам Анжелики Альшаевой, существенное влияние на квартирографию новых проектов смогли бы оказать изменения лимитов по семейной ипотеке. «Есть сложность с максимальной суммой ипотеки — 12 млн. руб., которых, как правило, не хватает большой семье на просторную трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге. Думаю, что в случае увеличения максимальной суммы до 18 млн руб. ситуация существенно улучшится, и мы сможем положить начало новому тренду — уже на увеличенные площади жилья», — заключает она.
