ЦБ РФ уже анонсировал свои планы по регулированию рынка недвижимости на 2024 год. С 1 января первоначальный взнос вырастет до 30%, а в дальнейшем регулятор планирует ввести единый стандарт ипотечного кредитования. Эти меры, вслед за отменой траншевой ипотеки и завершением льготных программ, серьезно повлияют на первичный рынок жилья. Девелоперы и эксперты рынка недвижимости поделились своими прогнозами и ожиданиями от 2024 года в рамках круглого стола РБК Петербург.
Ключевой ньюсмейкер
Действия Центробанка стали ключевым новостным поводом для рынка жилой недвижимости в уходящем году. Как отметила директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, неоднократное повышение ключевой ставки и увеличение в сентябре минимального размера первоначального взноса по льготной ипотеке с 15 до 20% стимулировали покупателей приобрести недвижимость до вступления в силу новых условий.
В результате по итогам года в Петербургской агломерации было реализовано 3,6 млн кв. м — на 29% больше, чем в прошлом году, и сопоставимо с показателями 2021 года. «После пиковых августа-сентября, когда уровень сделок приблизился к рекордным на первичном рынке — 10,8 и 11,2 тыс. соответственно, в октябре-ноябре было реализовано около 9-9,5 тыс. квартир», — добавила эксперт.
Год с точки зрения спроса и динамики цен оказался успешнее, чем первоначальные прогнозы, заметила руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская. По ее словам, с августа на фоне ослабления рубля и повышения ключевой ставки спрос вырос на 65%, цены с этого же момента активно прибавляли по 1% в месяц.
«Еще одной особенностью 2023 года стали высокие темпы роста себестоимости строительства, которые впервые превысили темпы роста цен и инфляции. В 2023 году рост себестоимости, по нашим оценкам, составит 12%», — уточнила Елена Петропавловская.
Льготная доля
«Ипотечная доля реализованного застройщиками жилья заслуживает отдельного внимания в уходящем году, — подчеркивает заместитель генерального директора Bau City Development Станислав Александров. — В какой месяц ни загляни, она колеблется в пределах от 81 до 86%».
По данным строительной компании «Л1», в среднем на ипотечные сделки проходилось более 80% продаж, из них 9 из 10 — по льготным программам. «Несмотря на то, что за 2023 год Центробанк пять раз поднимал ключевую ставку, в результате чего она с 7,5% увеличилась до 16%, именно ипотека оставалась основным драйвером спроса на недвижимость. В первую очередь — благодаря программам с господдержкой», — говорит директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1» Оксана Пономаренко.
При этом, как отметил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов, произошло перераспределение долей в льготном ипотечной кредитовании. «Семейная ипотека занимает больше половины, IT-ипотека выросла почти в 5 раз. Обычная льготная ипотека стала менее популярной по причине роста первоначального взноса и ставки по таковой», — пояснил он.
Недвижимость, которую в таких условиях покупали в Петербурге и Ленобласти, тоже претерпела изменения. Коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская выделяет несколько трендов. Во-первых, покупатели стали более тщательно подходить к выбору жилья. «Теперь им нужна не просто квартира, а комплексный проект с развитой инфраструктурой. Клиенты все больше внимания уделяют и наличию магазинов, кафе, пекарен, отделений банков, аптек, пунктов выдачи в шаговой доступности», — пояснила эксперт.
Другой тренд — увеличение спроса на квартиры с европланировками. Такое формирование пространства, по словам Наталии Коротаевской позволяет жителям проводить совместный досуг в большой кухне-гостиной, но при этом оставляет в жилой зоне собственное место для каждого члена семьи. Соответственно, заинтересованность покупателей в классических вариантах уменьшилась с 24% до 19% от общего объема продаж.
Туманные перспективы
Ужесточение условий по льготному кредитованию, по мнению экспертов, окажет негативное влияние на объемы спроса в следующем году. По данным Ольги Трошевой, порядка 40% сделок проходят с суммой кредита свыше 6 млн руб. Средний размер кредита составляет 8,5-9 млн руб. Это значит, что при сокращении суммы по льготной программе до 6 млн многим покупателям придется увеличивать первый взнос в два раза как минимум, чтобы взять кредит на льготных условиях. «В группе риска квартиры с двумя и более комнатами, а это порядка 30% в спросе», — подчеркнула Ольга Трошева.
Застройщики, со своей стороны, продумывают варианты финансовых схем для поддержки спроса. «Уже в I квартале 2024 года начнут появляться программы рассрочки на первый взнос от застройщиков, новые варианты комбинированных ипотечных программ», — предположила Елена Петропавловская. При этом покупка квартиры на первичном рынке, по ее расчетам, все равно останется более доступной по сравнению со вторичным, и часть спроса «перетечет» со «вторички» из-за фактически заградительных ставок по ипотеке, которые сегодня составляют 16-17%.
Само существование льготных программ в недалеком будущем вызывает сомнение у некоторых экспертов. «Будущее льготных программ мглисто. Чуть ли не ежедневные в течение текущего года новости о том, что льготные ипотечные программы «купируют», отбивают хоть сколько мотивированное желание у профессионалов рынка давать прогнозы в этом направлении на будущий», — подчеркнул Станислав Александров.
Другие эксперты настроены более оптимистично. «Последние изменения говорят о движениях государства в сторону сокращений льготных программ. Но мы считаем, что все равно будут найдены меры поддержки покупателей недвижимости. Возможно, будут разработаны специальные программы для молодежи и молодых семей, IT-ипотеки и др.», — сказала Наталия Коротаевская.
«Льготные программы будут продлены, — убеждена Елена Петропавловская. — По крайней мере, те из них, которые являются адресными — это семейная ипотека, IT, арктическая ипотека. Изменения условий льготных программ (например, по первому взносу, кредитному лимиту), конечно, снижают их привлекательность. Но при полной отмене таких программ рынок бы фактически встал».
«Важно помнить, что рынок новостроек и строительство — это образующая отрасль экономики, и ее приостановка сильно ударит по экономике в целом, — добавила Оксана Пономаренко. — Поэтому даже если льготные программы в нынешнем виде завершат свое действие в июле 2024 года, то им, скорее всего, найдут альтернативу».
Пока все указывает на то, что реализуется сценарий постепенного сворачивания льготной ипотеки и перехода к адресным программам, прогнозирует Сергей Софронов. «То есть перечень льготных заемщиков будет расширен разными категориями, прежде всего, из бюджетной сферы. В таком случае это означает дополнительное регулирование рынка», — уточнил он.
Резервы спроса
Прогнозы как по спросу, так и по предложению на будущий год достаточно сдержанные. «Красочных перспектив для роста благосостояния покупателя на будущий год сегодня незаметно. Высокая общая инфляция ожидаема, она будет и на «стройке», с ней ожидаем и рост стоимости недвижимости, но он инфляцию не догонит, а в валюте этот рост продолжит свое падение», — отметил Станислав Александров.
По словам Ольги Трошевой, возможно значительное снижение объема вывода новых проектов на рынок и сокращения предложения. С точки зрения спроса эксперт видит на рынке некоторый ресурс: «По нашим прогнозам, на фоне меняющихся условий по ипотеке, можно ожидать некоторую активизацию инструментов рассрочки от застройщиков. Также Петербург привлекателен не только для петербуржцев, поддержат спрос и региональные покупатели, на которых приходится уже более 40% сделок», — сказала она.
В первой половине 2024 года, пока будут действовать льготные ипотечные программы, даже на новых условиях, рынок первичной недвижимости будет все равно расти, полагает Оксана Пономаренко. Вторичный рынок, по ее словам, просядет, поскольку ставки по ипотеке без льгот могут вырасти до 17-20%. «Поэтому инвесторам стоит переключиться с продаж на сдачу в аренду: она будет востребована», — рекомендует эксперт.
Предпосылок для снижения цен на недвижимость эксперты не видят. «Во-первых, себестоимость строительства растет, а во-вторых, качественные проекты всегда пользуются спросом», — подчеркнула Наталия Коротаевская.
Как заметил Сергей Софронов, сокращение спроса ввиду изменений по льготной ипотеке и приостановка роста предложения будут происходить параллельно, и это внушает определенный оптимизм. «Прежде всего, значение имеет баланс спроса и предложения. Пока ничего не указывает на то, что этот баланс будет нарушен», — заключил он.
