Лидером по площади предлагаемого элитного жилья в Петербурге является Петровский остров — 37% общей площади предложения по итогам III квартала 2023 года. Однако его возможности почти исчерпаны, так же как возможности традиционных локаций элитного строительства. Это стимулирует девелоперов понемногу осваивать новые территории — так, премиальная недвижимость появляется в Василеостровском и Московском районах, бизнес-класс — в Красносельском. Какие элитные и премиальные проекты появляются в новых локациях, и что они предлагают покупателям — в материале РБК+ Петербург.
Пределы географии
В настоящее время строительство элитного жилья сконцентрировано в трех районах Санкт-Петербурга — Центральном, Адмиралтейском и Петроградском. Наиболее активно в последние годы развивается локация Петровского острова, активное освоение которой началось в 2015 году. Как отмечает Алия Ханбекова, руководитель отдела элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, по итогам III квартала 2023 года Петровский остров является лидером среди локаций как по площади элитного жилья, представленного в продаже — 41 тыс. кв. м (37% от общего объема предложения), так и по площади проданных квартир (53% от общего объема спроса). В то же время, по ее словам, потенциал острова практически полностью исчерпан.
37% предложения в элитном сегменте приходится на Петровский остров
«Тенденцией последних лет является сокращение земельного банка традиционных элитных локаций, поэтому в среднесрочной перспективе можно ожидать расширение географии элитного строительства, а также рост числа проектов реконструкции исторических зданий», — прогнозирует эксперт.
570 тыс. руб./кв. м — средневзвешенная цена предложения в элитном сегменте в III квартале 2023 года, подсчитали в NF Group
Расширение элитной географии — небыстрое дело. «Для формирования такого статуса локации должны проходить годы», — подчеркивает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. Однако он также добавляет, что Петербург значительно исчерпал запасы локаций для элитных проектов, если рассматривать этот сегмент без оговорок. «Есть направление реконструкции, которая мало того, что сложна сама по себе, но на такие проекты влияет и окружение и технические вводные. Например, без паркинга подобные предложения мало кому будут интересны», — уточняет эксперт.
Где развивается новая премиальность
Формирование новых локаций для высокого класса жилья уже началось. «Мы начали наблюдать проекты премиум-класса в нецентральных локациях преимущественно вблизи промышленных или зеленых зон», — отметила директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей. Так, активно начали появляться проекты в южной части Адмиралтейского района недалеко от Обводного канала. Также появились проекты в результате редевелопмента: в Выборгском районе недалеко от Удельного парка, вдоль Московского проспекта. «Более удаленные локации обеспечивают уединенность, скрывают от посторонних глаз», — поясняет эксперт.
Новые проекты начали появляться в южной части Адмиралтейского района недалеко от Обводного канала, а также в Выборгском районе недалеко от Удельного парка, в Московском районе — вдоль Московского проспекта
В то же время, по ее словам, в более далеких локациях, где необходимо развивать дополнительную инфраструктуру, «премиальность» формируется постепенно. «Первым проектам приходится сложнее, ведь соответствующие их уровню цены могут оказаться сильно выше средних по локации. Но когда зарождается новая точка роста, инфраструктура развивается в совокупности, тогда подобные проекты «притягивают» аналогичные», — подчеркивает Елизавета Конвей.
В числе перспективных локаций коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Денис Бабаков отмечает намывные территории на Васильевском острове. «Наш проект «Морская набережная» расположен буквально в двух шагах от Финского залива. Так сложилось, что в приморских городах недвижимость на первой линии априори дороже. В этом случае Петербург не станет исключением», — сказал он. Плюс, по его словам, есть возможность пользоваться всей инфраструктурой Васильевского острова — соцобъекты, музеи, культурные и общественные пространства и т.д.
По мнению директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, наиболее перспективен сейчас «серый пояс» — с хорошими видовыми характеристиками и возможностями переезда производственных предприятий, либо уже закрытых, либо имеющих возможность сделать это в ближайшее время. «Так в Василеостровском районе могут быть интересны локации в непосредственной близости «Балтийского завода» и Уральской улицы. В Центральном районе можно присмотреться к станции «Московская — Товарная», Тележной и Новгородской улицам или Синопской набережной», — сказала она.
В свою очередь, Елена Ширшова, директор департамента продаж и маркетинга «Альфа Фаберже», отметила Приморский район близ «Лахта центра». «Тут формируются новые перспективные районы с премиальной инфраструктурой и точками притяжения», — уверена она.
Респектабельность и спокойствие
В отношении архитектуры и наполнения проектов элитный сегмент остается одним из самых консервативных. «Важна лаконичность и строгость линий, гармоничное сочетание с окружающим ландшафтом и существующим архитектурным ансамблем. Для Петербурга характерны пастельные тона: серый, желтый, максимум терракотовый, и элементы классицизма: колонны, карнизы, эркеры», — перечисляет Ася Левнева. А с появлением надежных стеклопакетов стали увеличиваться и площади витражей.
Тренд на большую освещенность квартир за счет увеличенных оконных проемов отмечает и Денис Бабаков. Он также подчеркнул важность благоустройства территории, которое сегодня присутствует в разных сегментах — в том числе и в элитном.
Елена Ширшова добавила к этому предпочтение в пользу натуральных материалов. «Если мы говорим про элитный дом — это натуральный камень в отделке фасадов, — отмечает она. — Форма — это часто видение автора, однако не только исходя из креативности, но и отталкиваясь от архитектурного окружения, пятна застройки и концепции проекта».
Как заметил Сергей Софронов, рынок элитной недвижимости Петербурга испытывает конкуренцию со стороны предложений в Москве, Сочи и других городах, а также со стороны других стран. Конкурировать получается не только продуктовыми характеристиками, но и за счет того, что в разных регионах — разный характер предложений. «Покупатели исходят не просто из параметров объекта как такового, но и из того, что вместе с ним они покупают — город, в котором больше всего объектов под защитой ЮНЕСКО, столицу, климат или какие-либо индивидуальные вводные для ведения бизнеса и жизни», — поясняет он.
Новые проекты
Говоря о проектах, которые реализуются в настоящий момент, Елена Ширшова привела в пример Meltzer Hall от «Альфа Фаберже» в исторической части Петроградской стороны: «Мы завершаем строительство нашего первого флагманского проекта в окружении архитектурной материи северного модерна». Автором проекта выступила «Студия 44» Никиты Явейна.
Денис Бабаков, помимо «Морской набережной» на Васильевском острове, назвал два проекта «Группы ЛСР» на Петровском острове — элитный жилой комплекс Neva Haus и премиальный комплекс Neva Residence. «В проектах максимально задействована локация — например, в Neva Haus из прибрежной зоны мы сделали благоустроенную набережную, места для отдыха и прогулок», — отметил он.
В свою очередь, Ася Левнева отметила ЖК бизнес-класса Lotos club и Riviera club, спроектированные бюро «Студия 17». Первый расположен на побережье Финского залива и отличается двухуровневым двором с благоухающим «Садом трав», второй построен в створе Финского залива и Дудергофского канала.
Рационализация пространства
На текущий момент Елизавета Конвей выделяет два основных тренда на рынках недвижимости высоких сегментов. С одной стороны, по ее словам, существует ориентир на рационализацию пространства: «Площади квартир уменьшаются, исчезают бессмысленные предметы роскоши и элементы китча, на первый план выходят прагматичные характеристики. В ряде новых ЖК премиум-класса стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было несвойственно этому сегменту. Уменьшение площади квартир позволяет сделать качественную недвижимость более доступной, сдержать рост общего чека на квартиру без снижения стоимости квадратного метра».
Площади квартир уменьшаются, исчезают бессмысленные предметы роскоши и элементы китча, на первый план выходят прагматичные характеристики
Второй тренд — увеличение количества и площади общественных пространств внутри комплекса, чтобы жильцы могли проводить рядом с домом свой досуг. «Очень грамотно учитывается функциональность таких общественных помещений, а в их создании и оборудовании принимают участие профильные специалисты», — заметила Елизавета Конвей.
Более того, Ася Левнева отметила тренд на вынос функциональных зон за пределы квартир — лобби-коворкинги, рестораны, кладовые, хобби-румы и т. д.
При этом, по ее словам, элитный сегмент в большей степени зависел от импортных комплектующих и пострадал от введения санкций. В совокупности с дефицитом участков под застройку в престижных районах это приведет к сокращению предложения. «Количество элитных проектов сократится до минимума, востребованного у ограниченного круга платежеспособных ценителей высоких стандартов домостроения», — прогнозирует Ася Левнева. В такой ситуации цены однозначно будут расти, убеждена эксперт.
«Качество всегда стоит дорого, однако индивидуальный и особый подход стоит того», — заключила Елена Ширшова.
«Сегодня все меньше участков остается под элитную застройку. Часто это территории редевелопмента с наличием исторических зданий, требующих соответствующего сохранения облика. Среди относительно новых территорий, возможных под освоение элитной застройки, можно выделить Петровский остров.
Отдельного внимания заслуживают намывные территории на Васильевском острове. Так сложилось, что в приморских городах недвижимость на первой линии априори дороже. В этом случае Петербург не станет исключением. Ценность данной локации уже оценили многие наши клиенты, эта недвижимость будет только расти в цене. Плюс есть возможность пользоваться всей инфраструктурой Васильевского острова — соцобъекты, музеи, культурные и общественные пространства и т.д.».
«Всегда и везде элитную недвижимость, в первую очередь, выгодно отличает от других жилых домов центральное, историческое и премиальное местоположение в окружении дворцово-парковых ансамблей и вблизи культурных институций. В этом аспекте ничего не изменилось.
Однако помимо центральных локаций, которых естественно недостаточно для того, чтобы разместить ценителей дорогой недвижимости и элитарного образа жизни, формируются новые перспективные районы с премиальной инфраструктурой и точками притяжения, как например, Приморский район близ «Лахта центра», или уже сложившийся анклав роскошного уровня резиденций — на Крестовском и Каменном островах».
