Возможности для развития пригородных территорий зависят от многих факторов, и, особенно, от синхронизации развития инфраструктуры Петербурга и Ленинградской области. Предложить новые и, главное, полезные для будущего пригородов идеи призван недавно стартовавший VIII архитектурно-градостроительный форсайт РБК: «Шаг за город — каким будет новый формат в петербургской агломерации?». Об основных развилках, которые стоит обсуждать в связи с пригородами, рассказали кураторы команд и эксперты, принимающие участие в проекте.
Комфортные «спальники» или предместья?
Руководитель архитектурно-градостроительной мастерской ООО «Матвеев и Ко» Игорь Матвеев отмечает два ключевых сценария развития пригородных территорий петербургской агломерации.
«Сейчас завершается сценарий «механического» территориального расползания пятна города до определенных границ, происходящего равномерно по всем направлениям. Речь идет о новых районах, примыкающих к городу на территориях и Петербурга, и Ленобласти, — поясняет эксперт. — Это спальные районы — более или менее комфортные, — связанные с городом транспортной инфраструктурой и ориентированные на ежедневную трудовую корреспонденцию «жилье-город» (поскольку в городе работает 70-80% трудоспособного населения таких локаций). Характер застройки понятен — в основном до 25 этажей в прошлые годы, теперь на территории области застройка ограничена 12 этажами».
Пригородная застройка не исчерпывается примерами «муравейников», с которыми, подчас, ассоциируется часть застройки в Мурино, Кудрово, Шушарах и т.д. Игорь Матвеев отмечает и позитивные тенденции при осуществлении проектов КОТ. «Построенные за последние годы районы обеспечены, как правило, нормативным соцкультбытом и насыщены сервисной инфраструктурой — девелоперы понимают, что жилье продается как элемент комфортной городской среды и на инфраструктурную составляющую закладывается не менее 10% продаваемых площадей, — констатирует архитектор. — Все больше проектов ориентированы на качественное обеспечение, дополнительно к нормативным требованиям, зелеными насаждениями, спортивными променадами, рекреационными парками, на создание условий для прихода бизнесов, сервисов, кафе и ресторанов, создания пространств для общения и т.д. Планировочные решения ориентируются на принцип: каждый дом имеет свой двор, внутридворовая территория обычно предусматривается пешеходной, «интерьерной» средой без засилья парковочных мест. Важно и то, что на областных территориях новые районы будут теперь, в основном, в пределах 9-12 этажей».
Второй сценарий развития — более благоприятный, — переход к пригородно-предместной системе расселения. Он становится все более актуальным по мере исчерпания возможностей для «механического» расширения пятна города. «На севере фактически последняя крупная зона новой застройки, выползающая на областные земли, — это территории южного Мурино площадью 200-300 га, напротив проекта «Цветной город». А на юге город «механически» дополз до Пулковских высот, и затем, через некоторую территориальную «паузу», уже Пушкин и Павловск задают общий тон застройки пригородного типа», — поясняет Игорь Матвеев. Сценарий такого развития перспективен, на взгляд архитектора, для многих пригородных территорий: «На севере — это Сертолово, Вартемяки, Скотное, зона «Охта Парка», Мистолово, на востоке — предместья Всеволожска, Колтуши, в южном направлении — Верево, Вилози».
Снизить градостроительные риски
Девелоперы, опрошенные РБК Петербург, ориентируются, прежде всего, на текущую реальность освоения прилегающих к городу территорий, отмечая сложности с развитием инфраструктуры расширяющегося мегаполиса и необходимость координации градостроительной политики Петербурга и Ленобласти.
«Приходится отталкиваться от того, что имеем, — ряд пригородов уже застроены, причем хаотично и несистемно, и с этой данностью нужно считаться, — констатирует Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест». — Этот процесс, отчасти, продолжается, и в худшем случае мы увидим повторение того, что уже наблюдаем с застройкой в Мурино и Кудрово. Ситуацию усложняет и то, что у двух субъектов федерации отличается регуляционная политика, при этом и текущее состояние рынка, и градостроительная политика в Петербурге смещают интересы девелоперов в областные пригороды».
Впрочем, как отмечает Денис Заседателев, власти Ленобласти за последние годы скорректировали регуляционную политику и уже практически нигде невозможна застройка высотностью более 12 этажей — «хотя, в нашем понимании, это тоже излишне для комфортной пригородной мало— и среднеэтажной застройки». В Генплане Петербурга также учитываются эти аспекты. «Надеемся, впредь уже не будет повторения ситуаций, когда на границе с Петербургом появляются 25-этажки, стоящие сплошной стеной, — полагает эксперт. — Но во избежание градостроительных угроз необходим постоянный диалог города и области, чтобы развитие пригородных территорий агломерации было полностью синхронизировано».
Скептичнее настроен руководитель отдела маркетинга, рекламы и продаж ИСГ «Таймс» Андрей Лебедев: «Если смотреть глобально, то сценарий один — это увеличение уплотнительной застройки вблизи города, о чем свидетельствуют примеры Мурино и Кудрово. Сейчас застройщиками осваиваются новые территории, которые с большой долей вероятности станут «новыми Мурино и Кудрово». И, конечно, чтобы не допустить градостроительных проблем, с которыми уже столкнулись на этих территориях, государству стоит внимательнее подходить к вопросу дорожной, транспортной и социальной инфраструктуры».
Зеленые и умные технологии
Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин полагает, что для предотвращения угрозы несбалансированного развития пригородов, на что влияют многие факторы (от экономики, геополитики, демографических изменений до конкретных ситуаций с развитием транспортной инфраструктуры, планировочных решений и т.д.), нужно использовать долгосрочный подход: «Необходимо учитывать потребности и интересы местных сообществ, сохранение природного и культурного наследия, интеграцию различных видов транспорта и продвижение зеленых и умных технологий. Это может быть достигнуто через сотрудничество между госорганами, застройщиками, общественными организациями и академическими учреждениями».
По мнению главного архитектора ГК «А101» в Санкт-Петербурге Елизаветы Гречухиной, сейчас наблюдаются серьезные процессы формирования агломерации и власти обоих субъектов федерации проводят адекватную политику. «Город отходит от сосредоточения всех функций в центре — жилой, деловой, административной, туристической и производственной, и они распределяются по перспективным для каждого направления локациям, — отмечает эксперт. — Идет активное переосмысление роли не только исторического центра города, но и пригородов, а также городов-спутников — Всеволожска, Гатчины, Пушкина, Красного Села. Они становятся новыми центрами не только культурно-туристической, но и деловой и общественно-политической жизни. Усилению агломерационных процессов способствует и структура рынка недвижимости — жилье за пределами административных границ города дешевле при сопоставимом, а то и более высоком за счет более благоприятных природных условий уровне комфорта и городской среды».
Кроме того, как отмечает Елизавета Гречухина, ведущие девелоперы, реализующие качественные проекты застройки пригородных территорий, стремятся предусмотреть возможности для формирования разнообразных рабочих мест (с учетом широкого спектра аудитории, включая молодых мам, пенсионеров, людей с ограниченной мобильностью и т.д.). Среди актуальных задач — привлечение бизнесов, научных и образовательных организаций. «ГК «А101» максимально насыщает свои районы рабочими местами — это снижает маятниковую миграцию и делает жизнь горожан по-настоящему комфортной, — поясняет эксперт. — В наших районах в Новой Москве порядка 30% горожан уже работают дома или недалеко от него. Я имею в виду не только традиционные виды бизнеса во встроенных помещениях, но и целые деловые кварталы, а также такой формат как light industrial. Это, как правило, отдельно стоящие объекты в два или три этажа со смешанным назначением — торговым, складским, офисным, промышленным. Можно открыть любой малый и средний бизнес, для которого не нужно создавать санитарно-защитные зоны: от пошива одежды до расфасовки овощных чипсов. Мы развиваем также сеть лайфворкингов — встроенных коворкингов».
«При развитии пригородных территорий важен, во-первых, системный и комплексный подход, который позволяет территории быть максимально продуманной, — отмечает Петр Лари, главный архитектор ландшафтной студии L.Buro. — Во-вторых, развитие должно происходить с минимальным ущербом для пригородов — это наши зеленые легкие, окружающие мегаполис, и важно не навредить им. В-третьих, необходимо помнить, что пригороды будут комфортными только при условии развития в связке со строительством транспортной инфраструктуры, железнодорожных станций, торговых центров, инженерных сетей, образовательных, спортивных и досуговых учреждений, скверов и парков».
Благоприятные перспективы
Существуют реалистичные сценарии осуществления проектов на пригородных территориях, с учетом нюансов, о которых было сказано ранее.
Так, Денис Заседателев полагает, что благоприятная комфортная среда может быть сформирована вблизи Петербурга восточнее КАД, в рамках проектов, осуществляемых в Янино: «Эта локация среди пригородных территорий стала осваиваться одной из последних, и уже действовал высотный регламент — застройка возможна максимум 12-этажная. Более того, сейчас предпринимаются усилия по снижению этажности, а также, в новых проектах, реализуемых в Заневском поселении, местные власти весьма тщательно прорабатывают требования к застройке, касающиеся фасадов, архитектурного облика».
На юго-западном направлении перспективны, по мнению Дениса Заседателева, территории в районе Петергофа — в Петродворцовом районе Петербурга и в Ломоносовском районе Ленобласти: «Убежден, что этот район имеет все шансы стать весьма привлекательным, где будет строиться комфортное жилье и реализовываться красивые малоэтажные проекты. Кроме того, в этом районе хорошо развиваются проекты индустриальных парков, где размещаются современные предприятия, то есть имеется возможность для работы и для новых жителей районов».
«Гатчина — одна из перспективных локаций для развития, — отмечает Петр Лари. — Это благоустроенный район, где есть все необходимое для жизни, а также удобная транспортная доступность и близость к достопримечательностям. На севере также можно выделить район Лахты. Да, он уже достаточно освоен в наземной части, но насколько я помню, был проект создания в этом районе около 300 Га намывных территорий».
Ключи к будущему
Елизавета Гречухина убеждена, что прилегающие с юга и востока к Петербургу районы правильнее рассматривать не как пригородные, а как полноценные части агломерации: «Уверена, что южное направление станет ключевым в развитии региона в ближайшие 10-30 лет, и именно на свободных территориях юга можно создать новые качественные районы, отвечающие современным градостроительным принципам. Ломоносовский район, сочетающий близость к городу, уникальные природные возможности и историко-культурный пласт, обладает наибольшим потенциалом для развития. Здесь расположены знаменитые Дудергофские высоты. Южное направление отличается обилием находящихся поблизости парков: Пушкин, Павловск, Красное Село. Также здесь находится чистейшее озеро Долгое — одно из немногих озер вблизи Петербурга, где официально разрешено купаться».
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), отмечает, что среди наиболее интересных точек развития можно выделить Новосаратовку во Всеволожском районе, где предусматривается строительство более 4 млн кв м жилья: «Эта локация находится рядом с КАД, что позволит в дальнейшем обеспечить удобную и комфортную для жителей транспортную доступность для въезда и выезда в город. Стартуют и новые локации под масштабные проекты, например — Лаголово. Если обратить внимание на юг Петербурга, то активно развиваются Шушары, локация «Пулковское — Волхонское шоссе», вскоре будет застраиваться территория Город-спутник «Южный».
На взгляд Максима Жабина, наибольший потенциал для реализации благоприятного сценария — у пригородных районов, располагающих планами развития территории, с хорошим доступом к общественному транспорту, качественные общественные услуги, разнообразные экономические возможности и привлекательные природные ландшафты. «Примером такого района может служить, в частности, Аннинское городское поселение, а именно поселок Новоселье, где благодаря синергии местной администрации, застройщиков и бизнеса появляется территория, которая сбалансированно развивается».
В новом качестве
О возможности нового качества проектов пригородных предместий можно будет говорить, по мнению Игоря Матвеева, лишь при соблюдении основного требования: «Полноценное развитие жилых пригородных центров невозможно без решения градообразующей в данном случае задачи — обеспечения занятости населения. В отличие от проектов в зонах «механического» расползания пятна города, проекты в предместьях должны обеспечивать кратное сокращение трудовой миграции за счет рабочих мест, создаваемых в «теле» новых районов. И просто за счет локальной мало— и среднеэтажной застройки не может сформироваться новая качественная среда — для таких проектов необходимы значительные количественные показатели».
Чтобы территория могла самодостаточно и комплексно осваиваться, численность населения должна составлять хотя бы 25 тыс. жителей. Тогда появится возможность для строительства школ и детских садов, исходя из нормативных требований — и условия для прихода различных бизнесов и сервисов, создающих места занятости. «Убежден, что в проектах новых предместий должна сохраняться вся линейка всех городских сервисов и, по возможности, интегрироваться места приложения труда, исключающие трудовую корреспонденцию», — резюмирует Игорь Матвеев.
25 тыс. человек должна составлять численность населения, чтобы территория могла комплексно развиваться
Отсутствие маятниковой миграции жителей нового района в пригороде – это, для качественных проектов, один из основных «плюсов» девелоперского проекта. «Думаю, что основное отличие качественного пригорода будущего — отсутствие маятниковой миграции, — отмечает Денис Заседателев. — Если людям не потребуется тратить по 2-3 часа каждый день на поездки на работу, то это повышает привлекательность проекта. Но, конечно, чтобы обеспечить такие условия для развития нашей агломерации, требуется большая совместная работа властей города и области».
«На мой взгляд, какие-то сверхновые идеи и не нужны, все проще и банальнее, — полагает Андрей Лебедев. — Пригород будущего — это когда живешь в окружении природы, при этом не нужно постоянно ездить в город, поскольку все, что необходимо для обычной жизни, — современные школы, садики, больницы, поликлиники, зоны отдыха, парки, магазины и т.п. — имеется рядом».
По мнению Максима Жабина, качественный проект может отличаться в нескольких аспектах, отражая ряд инновационных идей. «Современный пригород может иметь более компактные и доступные районы, смешанные застройки, объединяющие жилые, коммерческие и рекреационные функции, озелененные пространства, обеспечивающие экосистемные услуги «умную» инфраструктуру, позволяющую эффективно управлять ресурсами и коммуникациями, и участие граждан в управлении, позволяя местным заинтересованным сторонам формировать свою среду, — поясняет Максим Жабин— И нельзя забывать о будущем — нужно думать, как наши проекты будут работать через 10, 20 или 50 лет, наши кварталы должны продолжать быть актуальными и развиваться».
Популярность в пригородах набирает формат мало— и среднеэтажных комплексов, отмечает директор по продукту Группы «Самолет» Леон Пряжников. Особенностью строительства «в полях» он связывает со строительством социальной и коммерческой инфраструктуры. «Большое внимание уделяется формированию сценариев досуга: парковые зоны, пешеходные маршруты, плейхабы, спортхабы, велодорожки и др. Такие проекты должны содержать в себе полную и многообразную инфраструктуру для комфортной жизни», — отмечает он.
«Говоря о будущем, важно отталкиваться от запросов и потребностей основных пользователей, при этом в последние годы житель пригорода все более молодеет, — говорит Петр Лари. — Они ценят свободу, которую им дает в том числе пространство, близкое к природе. Будущее пригорода — это всегда про более низкую этажность (5-15 этажей), чем в городе, и большее расстояние между домами, чем в городе. А еще современный пригород немыслим без удобной транспортной доступности, наличия всего необходимого — образовательных, спортивных, досуговых центров для детей и взрослых, а также коворкинги. У следующего поколения покупателей загородного жилья будет еще больше пожеланий. Поэтому девелоперам уже сегодня важно задуматься о таких возможностях, как библиотеки, кофейни, зимние оранжереи, места для проведения праздников и т.д. И, конечно, актуален и вопрос создания в новых районах рабочих мест».
Будущее пригорода — это всегда про более низкую этажность и большее расстояние между домами, а также развитую инфраструктуру
15-минутная перспектива
Стоит отметить, что и российские девелоперы все чаще обращаются к опыту европейских коллег, в первую очередь скандинавских застройщиков, предусматривая проекты в рамках концепции «15-минутный город».
Как отмечает Елизавета Гречухина, новую городскую среду целесообразно развивать по следующим критериям: «Соответствие принципу 15-минутной доступности и ориентация на локальный образ жизни, когда человеку не нужно выезжать за пределы своего района, развитие зеленого каркаса между районами и формирование соразмерной человеку архитектурной среды. Мы придерживаемся таких идей в наших проектах в московском регионе и пришли с ними в Ленинградскую область».
«Застройщики сейчас делают все возможное, чтобы обеспечить жителям комфортные условия для проживания. Так, Setl Group разработал новый стандарт строительства инфраструктуры — Setl 15, когда самые важные для жителей услуги и сервисы будут находиться в 15-минутной пешей доступности, — говорит Ольга Трошева. — В целом же пригород будущего — это динамичное развитие сети общественного транспорта, строительство современных железнодорожных станций с перехватывающими парковками и запуск скоростных электричек с удобным интервалом движения поездов. Комплексное освоение территории — это создание среды «город в городе», где параллельно с жилыми комплексами возводится социальная, а также транспортная инфраструктура, появляются и рабочие места в ряде локаций».