Петербургские девелоперы наблюдали скачок спроса на новостройки в III квартале текущего года, однако это был ситуативный пик — реакция на действия ЦБ по ужесточению условий ипотечного кредитования. В дальнейшем возможно некоторое снижение спроса, однако глобального провала участники рынка не ожидают — потребность в жилье в Петербурге сохраняется. Кто сегодня покупает жилье в новостройках и какие требования предъявляют к квартирам — в материале РБК+ Петербург.
Отработанный стимул
После резкого увеличения спроса в III квартале 2023 года, который возник из-за негативных ожиданий по поводу повышения первоначального взноса и ипотечных ставок, осенью прирост количества сделок замедлился, отмечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. «В Петербурге показатели октября превысили августовские на 18% и лишь на 3% — сентябрьские. А в Ленобласти в октябре число сделок по отношению к сентябрю этого года даже упало на 11%», — подчеркивает эксперт.
«Ужесточение условий по ипотеке простимулировало рост спроса на первичном рынке, — соглашается начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. — Но даже самый яркий стимул «отрабатывает» за 1,5-2 месяца — покупатели стремятся провести сделку по ранее одобренным условиям».
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов говорит, что повышение ключевой ставки ЦБ в меньшей степени повлияло на ипотечное кредитование, поскольку большая часть жилищных кредитов оформляется по льготным программам. «Но изменения в условиях — рост ставки на 1% годовых и увеличение первоначального взноса до минимум 20% — оказались ощутимыми для рынка ипотечного кредитования в целом. Выдача ипотеки несколько сократилась в количественном выражении, но не критично. Это и было целью нововведений, немного охладить спрос», — уточнил эксперт.
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ», тоже выделил первоначальный взнос как важный параметр, повлиявший на спрос в новостройках. «Повышение первоначального взноса оказалось болезненным для рынка: все-таки порядка 18% покупателей не могут позволить себе платить в качестве первоначального взноса больше 15%», — сказал он.
Айтишники ускоряют темп
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в структуре ипотечных сделок в новостройках лидирует базовая программа господдержки, по которой оформляется 54% сделок, 34% приходится на семейную ипотеку. Доля ИТ-ипотеки выросла в 8 раз с 1% в прошлом году до 8% к концу октября текущего года. И только 3% покупателей в новостройках берут ипотеку по стандартным ставкам, которые в среднем к ноябрю 2023 года достигли 16%.
В «Строительном тресте», как сообщил директор по продажам компании Сергей Степанов, доля IT-программы достигла 12,7% в общем объеме ипотечных сделок. «Стоит отметить, что доля сделок по программе для сотрудников организаций, работающих в сфере информационных технологий, постепенно увеличивается. IT-сектор хорошо представлен в Санкт-Петербурге, поэтому ипотечные программы для специалистов этой отрасли достаточно востребованы», — подчеркивает он.
«Особенно востребованы программы получения ипотеки по двум документам, — уточняет, в свою очередь, Денис Бабаков. — Но эти программы постепенно начинают отменять».
В целом по рынку, с учетом вторичного жилья, картина несколько другая. По данным аналитиков «Домклик», на ноябрь 2023 года наиболее востребованной в Санкт-Петербурге является базовая господдержка: ею воспользовались 34,2% заемщиков. Второе место заняла покупка недвижимости на вторичном рынке (без льгот) — 31%. На третьей позиции оказалась семейная ипотека — 27,4%.
Данные по среднему чеку разнятся от проекта к проекту. Сергей Софронов назвал средние суммы займа по разным сегментам недвижимости, с которыми работает компания: в комфорт-классе — 8 млн руб., в бизнес-классе — 20 млн руб., в премиальной недвижимости — 30 млн руб. «По нашей практике в сегменте комфорт-класса 80% от всех ипотечных сделок закрывают с помощью льготных программ. Еще 20% сделок проходят с применением субсидированных программ от застройщика. В бизнес-классе и премиальной недвижимости 90% от всех ипотечных сделок проводятся с применением комбинированной ипотеки», — рассказал он.
8 млн руб. — средняя сумма займа в комфорт-классе; в бизнес-классе — 20 млн руб., в премиальной недвижимости — 30 млн руб.
Демографические сдвиги
Доли мужчин и женщин, оформляющих ипотеку, отличаются в зависимости от источника статистики и распределяются примерно поровну. Так, по данным «Дом.рф», около 53% заемщиков — мужчины, 47% — женщины. «Домклик» подсчитал, что в 2023 году наибольшая доля жилищных кредитов в Петербурге была выдана женщинам — 56%. При этом значительно изменился расклад по «семейной ипотеке». Как отмечает пресс-служба ВТБ, если в 2019 году на заемщиков-женщин приходилось 14% в общем количестве сделок банка по данной программе, то в ноябре 2023 года — уже 46%.
56% всех жилищных кредитов в Петербурге в 2023 году было выдано женщинам, подсчитали в «Домклик»
Большинство экспертов отмечает «омоложение» портрета ипотечного заемщика. «Сегодня в Санкт-Петербурге доля клиентов от 20 до 30 лет увеличилась с 20,2% до 25,4% по сравнению с январем-ноябрем 2020 года», — привел статистику вице-президент Банка «Дом.рф» Кирилл Варенцов. Чаще всего, по его словам, кредит на покупку жилья в 2023 году оформляют клиенты в возрасте от 30 до 40 лет — 49,2% заемщиков.
25,4% ипотечных кредитов берут покупатели в возрасте от 20 до 30 лет. 49,2% — заемщики в возрасте от 30 до 40 лет
«Сегодня молодые люди до 30 лет уже платежеспособны и практически не зависят от родителей. Отчасти это можно объяснить возросшей динамикой жизни, когда молодые люди быстро находят себя и создают семью, после чего перед ними встает вопрос приобретения своей первой недвижимости либо улучшения имеющихся жилищных условий», — прокомментировал тренд Сергей Степанов.
Как подчеркивает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин, застройщики не ориентируются на какую-то одну целевую аудиторию, одного пола и возраста. «Чем больше вариантов продукта ты можешь предложить, чем больше ответов на запросы покупателей можешь дать, тем успешнее твой проект. Мы строим проекты комплексного освоения и в рамках одного проекта можем и создаем квартиры для разных целевых аудиторий, зоны для активного и спокойного отдыха разных возрастов», — отмечает он.
Востребованные квартиры
По словам Аси Левневой, для молодых покупателей качество недвижимости, уровень сервиса, наличие инфраструктуры и многофункциональной жилой среды важнее площади квартиры, что совпадает со стремлением застройщиков снизить издержки за счет изменения планировок, поэтому лоты в проектах со временем будут становиться мельче.
«При выборе квартиры важным становится эргономика пространства — максимально удобное размещение коммуникаций, дверных проемов и т.д. Например, должны быть простенки, в которых реально помещается шкаф или вешалка, если мы говорим о прихожей. Необходимо также обеспечить понятное зонирование», — подчеркнула она.
Светлана Денисова также обозначила тенденцию к уменьшению площади квартир. «На фоне долгосрочной тенденции к постепенному росту метража квартир, с каждым кризисом происходит всплеск интереса к квартирам-маломеркам. Конечно, покупатели для личного пользования хотели бы выбрать себе жилье просторное, в окружении постоянных соседей, чтобы на площадке было не более пяти-шести квартир. Но в кризис на первый план выходит стремление сохранить средства, спасти их от обесценивания», — поясняет она.
В то же время, компактность квартир не означает нарезку на студии. «В Петербурге по итогам 9 месяцев 2023 года в структуре спроса в сегменте масс-маркет на 4 процентных пункта выросла доля семейных квартир за счет сокращения доли студий», — отмечает Ася Левнева.
Во многом это следствие действия программы семейной ипотеки, однако наибольшую динамику в пользу семейных квартир показали проекты бизнес-класса и выше. «В сегментах бизнес и элит-класса продажи двух— и трехкомнатных квартир увеличились на 20-25% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года», — рассказал Денис Бабаков.
В основном, по словам Максима Жабина, покупатели интересуются квартирами с одной или двумя спальнями, с выделенными зонами для работы и учебы. «Появился запрос на удобные планировки и оборудование для пожилых людей. Мы чувствуем возросший интерес к современному технологическому оснащению квартир», — уточняет эксперт.
«Семейные покупатели ищут квартиру для собственного проживания, поэтому их приоритетами является комфортная для всех членов семьи планировка, наличие школ и детских садов в шаговой доступности, удобное транспортное сообщение, внутреннее благоустройство и безопасность жилого комплекса, а также развитая торгово-развлекательная инфраструктура», — добавляет к этому Сергей Степанов.
Прогнозы и тренды
В краткосрочной перспективе девелоперы сохраняют умеренный оптимизм. «Конец года всегда сулит некоторое оживление, но волшебного роста ждать не стоит, — прогнозирует Светлана Денисова. — В начале года первичный рынок вернется к рутинным показателям, с учетом высоких ставок на «вторичке» и текущих условий по программам с господдержкой». По словам Денисовой, покупатели адаптировались, перестали верить в разговоры про падение цен, поэтому рынок будет жить «при любой погоде». К середине лета, когда срок госипотеки подойдет к концу, эксперт ожидает очередной всплеск спроса.
Максим Жабин, со своей стороны, предупреждает об отсроченных последствиях роста ключевой ставки ЦБ: «Растет стоимость проектного финансирования, растет фонд оплаты труда, растет стоимость строительных материалов и оборудования. Все это безусловно отразится на выводе на рынок новых проектов и приведет к росту цен на недвижимость».
Выявлять более долгосрочные тренды и сравнивать тенденции от года к году в текущих условиях сложно, говорят эксперты. «Практически непрерывную нестабильность для развития рынка создают регулярно меняющиеся факторы, а также проявление новых. Это, например, борьба с субсидированной ипотекой, затем ее тихое возвращение, изменение условий выдачи льготной ипотеки, колебание курса рубля», — перечислил Сергей Софронов.
Тем не менее, отдельные направления развития выделить можно. «Мы ожидаем, что в ближайшие годы, с развитием цифровой ипотеки и программ кредитования, таких как ИТ-ипотека и льготная ипотека, средний возраст заемщика может продолжить снижение. Мы также ожидаем дальнейший рост ипотеки в сегменте ИЖС», — прогнозирует Кирилл Варенцов.
«Последние три месяца принесли рекордные продажи: ужесточение условий по ипотеке простимулировало рост спроса на первичном рынке. Мы работаем «без сна и отдыха», но наша ситуация обусловлена не только высоким общим спросом, а еще и скорым вводом одного из объектов (III очередь ЖК «Огни Залива» в Красносельском районе). Даже самый яркий стимул «отрабатывает» за 1,5-2 месяца — покупатели стремятся провести сделку по ранее одобренным условиям.
Конец года всегда сулит некоторое оживление, но волшебного роста ждать не стоит. В начале года первичный рынок вернется к рутинным показателям, с учетом высоких ставок на «вторичке» и текущих условий по программам с господдержкой. Покупатели адаптировались, перестали верить в разговоры про падение цен, поэтому рынок будет жить «при любой погоде».
«Помимо очевидных быстрых негативных последствий, продолжающееся повышение ключевой ставки будет иметь и отложенные долгосрочные последствия. Растет стоимость проектного финансирования, растет фонд оплаты труда, растет стоимость строительных материалов и оборудования. Все это безусловно отразится на выводе на рынок новых проектов и приведет к росту цен на недвижимость.
Тем не менее, покупатели продолжают активно интересоваться качественными проектами и квартирами с удобными планировками в новостройках, в основном это квартиры с одной или двумя спальнями, выделенными зонами для работы и учебы. Появился запрос на удобные планировки и оборудование для пожилых людей. Мы чувствуем возросший интерес к современному технологическому оснащению квартир».
«Рост ключевой ставки оказал большое влияние на рынок. В декабре Центробанк повысил ключевую ставку пятый раз за год. В итоге с 7,5% она выросла до 16%. В результате выросли и ипотечные ставки по стандартным программам, в первую очередь на вторичном рынке. На первичном рынке, благодаря льготным программам, доля ипотечных продаж осталась на высоком уровне. Среди наиболее востребованных — одно— и двухкомнатные квартиры. На долю первых приходится 40% от общего объема продаж, вторых — 56%.
В перспективе цены на недвижимость продолжат свой рост. Ведь повышение ключевой ставки помимо роста ставок по ипотеке означает и удорожание проектов для застройщиков. Но за счет ипотечных программ с господдержкой спрос останется стабильным. Кроме того, недвижимость — наиболее надежный актив в условиях нестабильности, и ее, как и раньше, будут приобретать не только для личного проживания, но и в инвестиционных целях».
