Большинство новых проектов апарт-отелей в Петербурге будет реализовано не за счет нового строительства, а за счет реконструкции существующих зданий. Это станет главным трендом на ближайшие годы во всех сегментах: от элитных объектов в премиальных локациях до небольших объектов в спальных районах и бывших промзонах, говорят участники рынка. Причин для растущего тренда несколько: от дефицита свободных пятен под застройку, до экономии средств на проведение работ и сокращение сроков согласований.
Тренд на реконструкцию
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» в стадии строительства в городе находится более 50 комплексов апартаментов суммарной площадью 600 тыс. кв м. на 18 тыс. юнитов. Из них 70% относится к сервисным апартаментам.
«Основной тренд, который мы видим — это переход от строительства объектов с нуля в сторону реконструкции готовых зданий. Новое строительство обходиться дороже, чем перестраивать или реновировать старые здания», — заявил генеральный директор «МТЛ-Апарт» Николай Антонов на деловом завтраке BestBreakfast. По его прогнозам, количество проектов реконструкции под апарт-отели не только расселенных жилых домов, но и бизнес-центров и торговых комплексов будет расти.
«Рынок участков по застройку в Петербурге практически пустой, выбирать не из чего, поэтому и застройщики идут в реновацию», — подтверждает тенденцию генеральный директор «Петрополь» Марк Лернер.
Особенно это актуально для центральных районов города. «Реконструкция будет одним из направлений развития, поскольку в ряде районов и исторических локаций строительство новых зданий невозможно физически. Старый фонд в таком случае будет продаваться под объекты реконструкции и приспособления под современное использование, среди которого апартаменты», — уверен коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. Компания участвует в таких проектах, и ведет реконструкцию бывшего доходного дома М.К. Покотиловой рядом с Каменноостровским проспектом, где в составе ЖК «Северная корона» будут премиальные апартаменты.
«В Петербурге апарт-отелями все чаще становятся объекты реконструкции. Там размещаются как респектабельные лоты, так и совсем малогабаритные юниты или даже коливинги. Близость к достопримечательностям и инфраструктуре, а также качество монолитных построек прошлых эпох часто позволяет этим проектам обходить современные объекты в конкурентной борьбе», — добавляет Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Совладелец проекта Furman 1845 by Avenue Apart Олег Швецов называет еще один плюс в покупке зданий под реконструкцию. «Ты получаешь объект с готовыми документами, это значительно сокращает срок согласования, получения разрешение на строительство и реконструкцию. В нашей нестабильной ситуации время — это деньги», — подчеркивает он.
Перспективные проекты
В Петербурге выданы разрешения на строительство 14 комплексов апартаментов общей площадью 300 тыс. кв. м. «Не факт, что все они будут реализованы, часть полученных разрешений не переходит в практическую стадию», — говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По ее оценкам, заявлялись как перспективные проекты инвесторами или собственниками, но еще не получили всех необходимых согласований для начала работ более 70 комплексов апартаментов на 1,2 млн кв. м. «Эти цифры можно рассматривать как ориентир для рынка, с каким количеством проектов сейчас работают девелоперы», — отметила Ольга Трошева.
14 комплексов апартаментов на 300 тыс. кв м получили разрешения на строительство в Петербурге в 2023 году
По ее оценкам, из перспективных комплексов апартаментов 38% будут расположены в спальных районах Петербурга, 27% — за КАД (включая Курортный район, где планируется запуск новых проектов апартаментов рекреационного формата), в историческом центре — 20% и в статусных локациях —15%.
38% новых проектов будут расположены в спальных районах Петербурга. 27% — за КАД (включая Курортный район, где планируется запуск новых проектов апартаментов рекреационного формата), 20% — в историческом центре, 15% — в статусных локациях.
«Сейчас идет активная застройка «серого пояса». Апарт-комплексы возводятся вдоль Лиговского проспекта, Обводного канала — это развитые районы с хорошей транспортной доступностью, недалеко от исторического центра Петербурга. Благодаря тренду на реконструкцию даже при минимальных вложениях некрупные застройщики могут реализовать свой бизнес», — считает Ася Левнева.
Как сообщила Ольга Трошева, объем предложения на петербургском рынке сейчас составляет 7,3 тыс. юнитов всех форматов, от классических апартаментов до «псевдожилья». На сервисные апартаменты приходится 74% от объема предложения. Средняя цена на первичном рынке апартаментов составляет 301 тыс. руб. за кв. м., что на 3,5% выше, чем год назад. Средний бюджет покупки лотов в 2023 году —7,1 млн руб. В 2022 году он был на 800 тыс. руб. меньше.
7,3 тыс. юнитов — объем предложения на петербургском рынке апартаментов всех форматов — от классических апартаментов до «псевдожилья». 301 тыс. руб. за кв м — средняя цена на первичном рынке апартаментов. Это на 3,5% выше, чем год назад. Средний бюджет покупки лотов в 2023 году —7,1 млн руб.
Рост предложения
С запуска первого апарт-отеля в Петербурге в 2011 году объем ввода такой недвижимости составил 1,2 млн кв. м. Всего было построено 90 объектов с суммарным номерным фондом в 33 тыс. юнитов. Рекорд за всю историю рынка был поставлен в 2022 году, когда в городе было сдано 263,5 тыс. кв. м. Уже очевидно, что в этом году результаты будут скромнее — к началу ноября 2023 года было введено 80,7 тыс. кв. м, подсчитали в КЦ «Петербургская Недвижимость».
Ася Левнева прогнозирует, что до конца года будут введены сервисные апартаменты в трех объектах: Fuman of Avenue от компании ДЭК (входит в омскую ГК «Метромолл»), ID Politech от Euroinvest Development и комплекс на Галерной, 20–22 от Fizika Development. По словам Сергея Софронова «Северная корона Apartments» также готовится ко вводу в эксплуатацию в 2023 году.
Председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской Гильдии управляющих девелоперов Константин Сторожев считает, что несмотря на ежегодный рост объемов предложения, до насыщения рынку апартаментов в Петербурге еще далеко.
Распределение доходов
По мнению Николая Антонова, для уже работающих в городе апарт-отелей 2023 год стал самым «урожайным» по загрузке, превысив показатели рекордного 2018 года, когда проходил Чемпионат мира по футболу. «В этом году загрузка апарт-отелей была максимальной, особенно в высокий сезон. Ее обеспечил внутренний турист, который переходит от посуточной аренды квартир в более цивилизованный формат проживания в сервисных апарт-отелях», — констатирует он.
По данным аналитиков ГК «БестЪ» средневзвешенная загрузка апарт-отелей по году составит около 60%, в высокий сезон превышала 90%. Для сервисных апарт-отелей ADR (average daily room rate — средняя цена одной ночи в номере) составил 5 тыс. руб., не включая НДС и завтрак.
Эксперты Nikoliers совместно с Российской Гильдией управляющих и девелоперов в Петербурге проанализировали, как распределяют прибыль от сдачи в аренду номеров в сервисных апарт-отелях города в этом году. Только 8% собственников выбрали вариант с гарантированным фиксированным доходом, прописанным в договоре, вне зависимости от реального уровня загрузки апарт-отеля. «Котловой» метод, при котором доход собственника не зависит от фактической загрузки его юнита (доходы номеров определенной категории складываются, вычитывается сумма расходов, а остаток делится поровну между собственниками апартаментов) более популярен, его выбрали 50%. Самым распространенным вариантом, по словам руководителя департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге Алины Базаевой, стал индивидуальный доход, при котором размер доход рассчитывается для каждого собственника — 63%. Авторы исследования пояснили, что итоговый результат превышает 100%, поскольку в одном объекте могут комбинироваться разные способы для разных номеров.
Программы гарантированной доходности отличаются по срокам: от 1 года до 3 лет, и суммам в диапазоне 35–115 тыс. руб. в месяц, в зависимости от типов юнитов, добавили в «Балтийской жемчужине». «Если управляющая компания предлагает гарантированную доходность, то можно расценивать этот апарт-отель, как успешно работающий. Модель доходности от сдачи по факту принесет за год больше. Но предложения гарантии на рынке есть, поскольку есть и много инвесторов еще не уверенных, осторожных», — объясняет мотивы выбора различных стратегий Сергей Софронов. Он приводит в пример сеть Avenir, где в этом году доходность по программе фактической аренды в высокий сезон превышала гарантированную в 1,5 раза.
Законодательные стимулы
Участники рынка ожидают, что дополнительным стимулом для развития сегмента апартаментов может стать изменение законодательства. В ноябре первое чтение в Госдуме прошли поправки в Жилищный кодекс РФ (документ был внесен в парламент Правительством РФ), которые радикально усложняют посуточную аренду квартир в обычных многоквартирных жилых домах. Сдавать в них квартиры посуточно предлагают разрешить только с предварительного согласия соседей.
Такой законопроект был разработан после постановления Конституционного суда (КС), который запретил приравнивать посуточную аренду квартир к гостиничному бизнесу по формальным признакам и предложил законодателям урегулировать порядок и особенности предоставления жилья в краткосрочный наем. КС отметил, что собственник вправе сдавать квартиру по договору найма, в том числе на короткий срок, при соблюдении двух условий. Речь идет, во-первых, о «соблюдении прав и законных интересов соседей», а во-вторых, «соблюдении правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества». Ко второму чтению авторы законопроекта пообещали разработать норму, по которой арендодатель будет обязан получить на посуточный найм разрешение от соседей. Причем дать свое согласие не только владельцы близлежащих квартир, но и 75% собственников квартир во всем доме.
«Когда такой законопроект примут, рынок апартаментов ждет просто взрывной рост», — рассчитывает председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников.
Срок подачи поправок к этому законопроекту истекает 7 декабря, скорее всего, к его рассмотрению во втором и итоговом третьем чтении в Госдуме приступят уже в следующем году.
«Ключевой тренд — это рост спроса на сервисные апартаменты в 2023 году. Внимание к ним обусловлено, с одной стороны, отличными финансовыми результатами апарт-отелей, которые стали возможны в результате роста спроса на аренду, роста турпотока в Санкт-Петербург и растущей популярностью размещения персонала в апартаментах со стороны корпоративного сегмента. С другой стороны, рост спроса определялся растущей инфляцией, снижением курса национальной валюты и увеличением ставки ЦБ. Эти факторы достигли максимального совместного эффекта в августе, вызвав увеличение продаж как сервисных апартаментов, так и других видов недвижимости. Конец года характеризуется снижением спроса относительно ранее достигнутых максимумов, поскольку за предыдущие месяцы были закрыты сделки, которые при нормальных условиях заключались бы равномерно и без спешки. Кроме того, высокие ставки по ипотеке, действующие на апартаменты, не способствуют наращиванию объема сделок в этом сегменте недвижимости. В целом, результаты за 2023 год в сегменте сервисных апартаментов будут лучше, чем в 2022 году».
