Доля апартаментов в составе петербургской индустрии гостеприимства неуклонно растет. NF Group прогнозирует, что в перспективе нескольких лет этот формат будет преобладать над классическими гостиницами. Уже сейчас, ощутив себя себя важным звеном туристической индустрии, апарт-отели усилили работу по наращиванию сервисной составляющей. С какими итогами подошел сегмент сервисных апартаментов к концу 2023 года и в каких направлениях будет развиваться дальше — в интервью РБК+ Петербург рассказала генеральный директор компании YE’S Ирина Ивашкевич.
Удачный год
— В 2023 году Петербург принял 9,4 млн туристов — на 16% больше, чем год назад. Как это сказалось на загрузке апарт-отелей города?
— Этот год прошел успешно практически для всей отрасли гостеприимства — и в классических отелях, и в апарт-отелях в Петербурге и Москве загрузка была и продолжает оставаться высокой. Средние показатели по объектам нашей сети в этом году составили 94%.
— Как высокая загрузка этого года повлияла на ключевые финансовые показатели компании?
— Выручка компании увеличилась практически в 2 раза — на это повлиял не только рост турпотока, но и запуск в Москве еще одного объекта в рамках сети, YE’S Technopark. Это положительно сказалось как на прибыли компании, так и на доходе собственников апартаментов.
Нюансы доходности
— Сколько на данный момент составляет доходность апартаментов для инвесторов?
— Для корректного учета доходности апартамента необходимо учитывать капитализацию. Например, для YE’S Marata в Петербурге цена входа в проект для частного инвестора при покупке одного лота составляла порядка 4,5 млн руб., сейчас, по информации на платформах-агрегаторах недвижимости, она составляет от 10 млн руб.
Соответственно, в действующих проектах для существующих инвесторов средняя доходность составляет порядка 12%. В новых проектах — мы здесь предельно откровенны — заявляем о доходности 7,5-8%.
— Насколько это привлекательная ставка сегодня для инвестиций в недвижимость?
— Недвижимость здесь ключевое слово. Если рассматривать дилемму, что выбрать — банковский вклад или апартаменты, понятно, что сегодня по вкладу можно получить более высокий процент, но это крайне подвижная и краткосрочная перспектива. Никто не может гарантировать, что через год доходность останется в тех же параметрах. Недвижимость — это более надежное вложение для инвесторов.
За счет наличия профессиональной гостиничной компании сервисные апартаменты гарантируют устойчивую доходность и могут предложить инвесторам различные сценарии — сдача в аренду самостоятельно, передача управляющей компании и получение пассивного дохода или продажа.
— Какие инструменты для приобретения апартаментов есть сегодня у инвесторов? Льготная ипотека на них не распространяется, а рыночные ставки по кредитам взлетели вслед за ставкой ЦБ.
— В отличие от жилой недвижимости, где основным драйвером продаж выступает льготная ипотека, апартаменты практически не зависят от ипотечного кредитования и роста ключевой ставки — сегодня инвесторы приобретают такой актив либо имея на руках полную сумму, либо используя программу рассрочки. На примере наших проектов виден стабильный рост интереса — по итогам третьего квартала спрос на приобретение апартаментов вырос на 13%.
В отличие от жилой недвижимости, где основным драйвером продаж выступает льготная ипотека, апартаменты практически не зависят от ипотечного кредитования и роста ключевой ставки — сегодня инвесторы приобретают такой актив либо имея на руках полную сумму, либо используя программу рассрочки.
— Какие маркетинговые инструменты все чаще, по вашему опыту, используются для привлечения посетителей, гостей апарт-отелей?
— В текущем году мы сделали акцент на постоянном анализе обратной связи от гостей и собственников и, как следствие, повышение сервисной составляющей. Речь идет как об оперативном внедрении дополнительных услуг, например, завтраков на всех объектах сети, так и мероприятий — в сентябре запущен бесплатный образовательный лекторий в YE’S Marata с крупнейшими лекторами Петербурга. Это позволяет создавать своеобразное комьюнити по интересам в рамках одного комплекса и привлекать новых гостей.
В Москве целевая аудитория состоит из бизнес-клиентов, что позволило нам открыть Technopark Plaza — современный бизнес-центр в структуре YE’S Technopark, с торговой галереей на первых двух этажах, в том числе соединяющей комплекс со станцией метро, и офисными помещениями на 10-ти этажах. Все это способствует увеличению загрузки комплексов и повышению рейтингов на платформах.
Долгосрочные тренды
— То есть, комплексное развитие сегодня актуально не только для жилых кварталов, но и для апартаментов?
— Да. Современные апарт-отели придерживаются концепции «город в городе», когда проживающие могут получить максимум услуг внутри большого комплекса. Помимо сервисов, которые уже стали базовыми — собственный ресторан, фитнес-центр, просторное лобби и коворкинг, в проекты добавляют офисные помещения и переговорные, торговые галереи с магазинами и фуд-холом с широким выбором корнеров на первых этажах, собственным двором с площадками для детей и для выгула и дрессировки животных.
В последний год мы сделали акцент на партнерство с инфраструктурными комплексами, которые находятся рядом с реализованными апарт-отелями и могут дополнить впечатления гостей от проживания.
— Какие тренды, на ваш взгляд, будут определять развитие рынка апартаментов в наступающем году?
— Мы наблюдаем на сегодняшний день серьезный интерес к нашему продукту со стороны девелоперов и застройщиков. И речь идет не только о городских апарт-отелях — видим большой интерес с точки зрения развития сегмента апарт-отелей в курортных зонах.
Кроме того, развивается спрос на сервисные апарт-отели в сегменте премиум класса или, как его еще называют, Upscale. Рынку апартаментов нужен качественной сетевой аналог классических отелей 5 звезд. Работа в этом направлении уже начата, однако сначала нужно сформулировать четкую концепцию, учесть все детали в технических стандартах, чтобы предлагать девелоперам готовые решения для участия в совместных проектах.
Я уже упоминала развитие инфраструктуры в многофункциональных комплексах — это также тренд на долгосрочную перспективу. И цифровизация — упрощение взаимодействия клиента, будь то собственник или гость, с управляющей компанией.
Развивается спрос на сервисные апарт-отели в сегменте премиум класса или, как его еще называют, Upscale. Рынку апартаментов нужен качественной сетевой аналог классических отелей 5 звезд.
— Какие именно процессы оцифровываются?
— Все коммуникации с гостями и инвесторами. У нас разработаны личные кабинеты для собственников с полной информацией об активе и возможностью оплаты услуг и для гостей, где можно ознакомиться с полным спектром услуг и заказать их заранее, еще до приезда в отель, или пройти регистрацию удаленно, через свой смартфон. Я верю, что со временем большинство функций перейдет в цифру, большую роль может сыграть искусственный интеллект, который отчасти будет выполнять задачи бэк-офиса.
— Испытываете ли вы сегодня дефицит сотрудников, как классические гостиницы? И как решаете этот вопрос?
— Это очень сложная, постоянная и плотная работа по сохранению интереса сотрудников к работе в нашей команде. Для их мотивации, в частности, со следующего года запускается внутренний проект сети, школа YE’S — образовательное учреждение для подготовки кадров, адаптации и вовлеченности персонала сети в операционные процессы.
Развитие сети
— Что еще планируете реализовать в 2024 году?
— Ключевым аспектом развития на 2024 год остается расширение сети. Сейчас в Петербурге в стадии строительства два комплекса, подписаны контракты и ведется проектирование в таких городах, как Нижний Новгород, Новосибирск, Казань, Владивосток. Смотрим в сторону и ближнего и дальнего зарубежья. Более широкий выход на международный рынок для нас — задача номер один. Кроме того, ставим для себя цели развития франшизы с точки зрения строительства и управления комплексами и делаем большой упор на краткосрочный сегмент благодаря развитию внутреннего туризма.
Смотрим в сторону и ближнего и дальнего зарубежья. Более широкий выход на международный рынок для нас — задача номер один.
— Вы упомянули развитие франшизы. На каких условиях вы сейчас строите отношения с девелоперами?
— Договор с девелопером позволяет партнерам строить комплексы под товарным знаком Ye’s. При этом мы занимаемся комплексным сопровождением проекта, передаем концепцию, технические стандарты, бренд-бук, контролируем ход строительства, обучаем отдел продаж застройщика — совместно производим профессиональный продукт. После его реализации сотрудничество не обязательно заканчивается — эксплуатационный бизнес менее рентабелен в сравнении со строительством и, соответственно, девелоперу не так интересен. На сегодняшний день управлением комплекса после ввода в эксплуатацию занимаемся мы. Однако также рассматриваются варианты передачи прав в рамках франшизы застройщикам с собственными управляющими компаниями.
— Сейчас у вас один проект за рубежом — в Астане. Какие регионы могут стать следующими?
— Наиболее интересными остаются активно развивающиеся рынки со стабильной базой и пулом потенциальных инвесторов. Это Узбекистан, Азербайджан, Дубай, Абу-Даби, Кипр и Грузия.
