Практика , Санкт-Петербург и область ,  
0 

Спрос на smart: как умнеет жилая недвижимость в России

Фото: rawpixel (ru.freepik.com)
Фото: rawpixel (ru.freepik.com)
Эксперты назвали препятствия для распространения технологий «умного» дома в жилой недвижимости.

Развитию рынка «умных» домов в России мешают низкая рождаемость, неопределенность отраслевой терминологии и неготовность конечного потребителя платить больше за жилье с интеллектом, уверены участники дискуссии, организованной РБК Петербург. При этом вопросы, непосредственно связанные с технологиями, пока влияют на темпы распространения smart home гораздо меньше, чем остальные факторы. Ускорить же процесс внедрения мог бы отраслевой стандарт, но только при соблюдении нескольких условий. Когда этот момент может наступить, и что сегодня из себя представляет «умный» дом — в материале РБК+ Петербург.

Проблема понимания

Представители как девелоперов, так и ИТ-рынка вкладывают в понятие «умный» дом совершенно разные смыслы. «Заказчики обращаются с запросом сделать что-нибудь «умное», но, когда начинаешь формализовывать ТЗ, оказывается, что 5 из 5 подразумевают разные вещи. И это проблема», — говорит директор департамента системной интеграции еТелеком Александр Куркин.

По его словам, стоит разграничивать понятия «цифровой» и «умный». «Умная система – та, которая позволяет человеку или организации минимизировать рутинную нагрузку, принимая самостоятельные решения в ходе операций. Например, сразу после того, как человек выключил утром будильник, система автоматически включит чайник, так как кипяток понадобится для приготовления завтрака, или бойлер, чтобы была горячая вода для умывания. Есть и сценарии, необходимые управляющей компании: при заполнении контейнера мусором на половину система автоматически отправит заявку на его вывоз оператору — таким образом будет гарантирован своевременный и оперативный вывоз мусора без лишних визитов сотрудников сервисной компании. Т.е. будет запущен сценарий в рамках квартиры, дома или ЖК — пока мы этого не видим».

Александр Куркин, еТелеком
Александр Куркин, еТелеком (Фото: Валентин Беликов/РБК Петербург )

При этом зрелость конечных пользователей в восприятии smart-технологий постепенно растет. «Еще 5-10 лет назад предложение сделать в квартире «умный» дом, который позволит управлять всеми устройствами голосом, было бы встречено скептически. Сейчас этим никого не удивишь», — объясняет директор департамента «Умный дом и экосистемные устройства» компании «Марвел-Дистрибуция» Павел Вьюков. Однако, по его словам, никто из застройщиков пока так и не рискнул предложить будущим жильцам не просто квартиру с определенными сервисами и технологичностью, а полностью «умную». Причина, полагает эксперт, может быть в отсутствии понимания спектра доступных технологий.

Павел Вьюков, «Марвел-Дистрибуция»
Павел Вьюков, «Марвел-Дистрибуция» (Фото: Валентин Беликов/РБК Петербург )

Сами застройщики видят проблему в низкой покупательской способности населения, а значит, в неготовности переплачивать за технологическую составляющую. «Поведенческая парадигма поменялась: покупатель не хочет платить за лишние метры, встроенные помещения и прочее. Поэтому сейчас оптимизируется все, что только возможно — в том числе технологии», — объясняет директор по развитию «Л1 Строительная компания № 1» Надежда Калашникова.

Надежда Калашникова, «Л1 Строительная компания № 1»
Надежда Калашникова, «Л1 Строительная компания № 1» (Фото: Валентин Беликов/РБК Петербург )

В итоге жилые проекты находятся зачастую на базовом технологическом уровне и имеют большой потенциал для роста. «Мы решили не откладывать будущее, не останавливаться только на базовых элементах и полностью внедрили технологию «умного дома» в наш проект на всех уровнях: квартира, дом, двор, квартал. Мы это сделали не потому, что считаем, что это маркетинговый аргумент, который позволит нам поднимать цены на наши квартиры. Сегодня клиент все еще выбирает ЖК с брендом, проект квартиры, благоустройство и в первую очередь локацию, но совсем скоро будет хотеть жить в высокотехнологичных домах», — уверен заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.

Именно поэтому «ЛенРусСтрой» изначально стал работать с себестоимостью и некоторое время назад поставил задачу, чтобы все нововведения укладывались в финмодель: 5 тыс. руб. за квадратный метр с учетом работ и материалов — включая слаботочные работы, оконечные устройства и т.д. Задача была выполнена, и теперь новый вызов — 3 тыс. На данный момент достигнут показатель в 3850 руб. за квадратный метр, отметил Максим Жабин.

Максим Жабин, «ЛенРусСтрой»
Максим Жабин, «ЛенРусСтрой» (Фото: Валентин Беликов/РБК Петербург )

По словам руководителя направления инновационного развития Группы RBI Ивана Алексеева, рынок находится в зоне опережающего развития. «Если появляется новая модель смартфона с продвинутыми функциями, мы же хотим ее купить. И на рынке умных домов мы так же не сможем остановиться на гигиеническом технологическом минимуме, а будем бежать вперед. Такой подход работает во всех сегментах недвижимости, просто с разным набором опций. И если в элитном доме на Крестовском RBI организует первую в России автоматизированную парковку с зарядкой для электромобилей, то в масштабном жилом комплексе на ул. Шостаковича проектирует дворовую территорию с помощью искусственного интеллекта, с оптимальным количеством и расположением дорожек и калиток, максимально удобную для будущих жителей», — добавляет эксперт.

Иван Алексеев, Группа RBI
Иван Алексеев, Группа RBI (Фото: Валентин Беликов/РБК Петербург )

Умные квартиры в полоумном доме

Другой вопрос — стоит ли внедрять технологии в уже построенных домах, чтобы сократить разрыв между ними и новыми проектами. Генеральный директор АНО «Умный МКД» Никита Уткин охарактеризовал такие случаи как «умная квартира в полоумном доме»: «Я живу в такой квартире — «умной», но в доме постройки вековой давности, дом не умный совсем. Поэтому жизнь в ней не полностью отвечает моим ожиданиям. Да, я потребляю меньше тепла, но не плачу за него меньше — т.к. взаимодействия между квартирой и домом нет — ее «умность» в блокаде инфраструктурной «неумности» дома. Есть, конечно, некоторая добавочная полезность в виде контроля освещенности, температуры и влажности, которые сказываются на удобстве и качестве жизни. Также локализованы системы инженерной и физической безопасности. Но это система типа «дом в доме» и нормальному покупателю такое не продашь — нужны более весомые профиты, например, оптимизация ресурсов с экономическими эффектами (а не как у меня: я потребляю меньше, а по мне бьют тарифом), качественный сервис, соединение с домовой инфраструктурой, составная безопасность или хотя бы некоторая элитарность жилья. Поэтому и старые дома нужно развивать хотя бы в части доступа к современной цифровой инфраструктуре».

Никита Уткин, «Умный МКД»
Никита Уткин, «Умный МКД» (Фото: Валентин Беликов/РБК Петербург )

Руководитель отдела R&D компании «Комфортел» Александр Васильев считает, что «продать» сценарии владельцам жилья непросто еще потому, что в случае с эконом-классом количество систем, которыми мог бы управлять «умный» дом минимально, поэтому и необходимость его неочевидна. «Мы считаем перспективной ставку на бережливый дом: данные со счетчиков влияют на энергосбережение, сокращается время на рутинные процессы, а сохранение имущества идет за счет систем безопасности и контроля доступа», — приводит пример Васильев.

Александр Васильев, «Комфортел»
Александр Васильев, «Комфортел» (Фото: Валентин Беликов/РБК Петербург )

Но заметной зрелости рынок достигнет только после осознанного отношения к сбору цифр и показателей, полагают участники дискуссии. «Когда данные, которые собираются цифровой средой дома, будут использоваться в дальнейшем, чтобы эффективно управлять ЖК, экономить ресурсы, перераспределять нагрузку на территорию, обеспечивать максимальную безопасность, и когда жилец будет платить не за приставку «смарт», а за получение ожидаемого результата или за решение конкретных проблем — это и есть трамплин для роста реальной потребности цифрового дома и качественного прорыва на рынке», — уверен генеральный директор компании «Октус» Виктор Лотик.

Виктор Лотик, «Октус»
Виктор Лотик, «Октус» (Фото: Валентин Беликов/РБК Петербург )

Кризисные последствия

С начала года рынок фиксирует лишь некоторые изменения, без серьезных сбоев и прорывов. «Многие застройщики в начале кризиса задумались: потянут ли они в принципе дальнейшее развитие «умных» сервисов на своих следующих очередях и объектах. Особенно остро стоял вопрос в крупных ЖК, работы в которых завершались поэтапно, ведь было бы странно первую очередь сдавать со шлагбаумами и домофонией, а последнюю очередь — без них», — говорит директор по работе с массовым сегментом региона «Запад» ПАО «Ростелеком» Эвелина Дорошенко. Но постепенно ситуация стабилизировалась и даже улучшилась. «Например, спрос на сервис «Ростелеком Ключ» вырос в 5 раз. К тому же важным изменением стало то, что мы все научились мыслить более краткосрочными периодами, чем раньше», — добавляет Дорошенко.

Эвелина Дорошенко, ПАО «Ростелеком»
Эвелина Дорошенко, ПАО «Ростелеком» (Фото: Валентин Беликов/РБК Петербург )

Изменение цепочек поставок и набора самих поставщиков также сказались на рынке. Например, Павел Вьюков указывает на то, что поменялся ассортимент консьюмерских устройств: ушли многие западноевропейские и американские производители. В сегменте крупной бытовой техники это были ключевые игроки. И все же говорить о том, что российский рынок «умного» дома от этого очень сильно проиграл, не стоит. По словам эксперта, китайские производители сумели сделать устройства умного дома более интересными для потребителей — в том числе за счет цены и высокой скорости интеграции инновационных технологий.

Девелоперы, чьи проекты предусматривают «умные» системы, адаптировались к сложившейся ситуации. «Для этого налаживались поставки из других стран, из того же Китая. При этом стоит понимать, что фраза «сделано в Китае» уже давно утратила свое отрицательное значение. А поставляться могут как готовые решения, так и комплектующие для сборки на месте», — отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

Сергей Софронов, ГК «ПСК»
Сергей Софронов, ГК «ПСК» (Фото: Валентин Беликов/РБК Петербург )

Стандарт для «умных»

Рынок находится в ожидании стандарта «умных» домов от Минпромторга. При этом ряд экспертов указывает на то, что он должен касаться в первую очередь технологического аспекта. «Необходимо оговорить техническое и технологическое взаимодействие, чтобы устройства были совместимы, были единые форматы данных, набор допустимых значений. Один раз договорившись, мы сможем качественно и эффективно масштабировать решения, уменьшая стоимость единицы продукта или сервиса и повышая их качество», — уверен Никита Уткин.

Сергей Софронов полагает, что регулирование сферы домашней автоматизации не будет жестким. «Судя по заявлениям представителей Минпромторга, оно предстанет в виде универсальных стандартов, которые зададут бизнесу направление развития и разработки собственных экосистем. И в этом проглядывается рациональность: системы должны быть безопасными, а также защищенными от утечек персональных данных», — говорит эксперт.

По мнению Ивана Алексеева, речь в стандарте должна идти не о технологиях, а о решениях или функциональности. «Технические аспекты пользователю квартиры не очень важны, главное — конечный результат. Если же знающие люди смогут договориться между собой и прописать, что входит в концепцию «умного» дома, это будет здорово — им поверят. Так что наличие написанного нарратива поможет отрасли двигаться дальше».

Согласен с этим и Виктор Лотик: «Мы находимся на этапе развития экосистемы умного дома. Если мы создаем единую цифровую среду здания и предлагаем каждому застройщику единый стандарт, который начинается с управления эффективностью и дальнейшей передачи этих данных в ресурсоснабжающие организации и жильцам, то дальше на это наслаивается IP домофония, видеонаблюдение, управление лифтами, управление протечками и другие сервисы. И только от застройщика зависит, насколько длинный сценарий будет выбран».

Подобный стандарт может стать основой дальнейшего развития отрасли, уверен Александр Куркин. «Индустрию «умных» домов вперед будет двигать модель, которая напоминает маркетплейс или экосистему. Если мы сможем сформировать набор тезисов и правил для систем, утвердим общий протокол обмена данными, то будет создан скелет, на который можно нарастить мясо», — добавляет он.

Однако некоторые эксперты указывают на преждевременность стандартизации. «При наличии такого количества нерешенных вопросов в строительной отрасли введение стандарта «умного» дома вообще не является первоочередным, — говорит Надежда Калашникова. — У нас горизонт планирования — полчаса, а нам рассказывают про систему, открывающую шторы. Мы за стандартизацию, но нужно быть реалистами и идти шаг за шагом».

Пока же в отрасли есть другие, вопросы, которые необходимо стандартизировать. «У нас нет единых стандартов разработки проектов, введения в стройку и много другого — т.е. есть гораздо более приоритетные вещи, которые требуют стандартизации. К тому же важно, чтобы утвержденные правила исполнялись всеми — если они будут носить рекомендательный характер, то не будут работать, как это уже несколько раз происходило», — уверен Максим Жабин.

Но даже в случае их принятия, для начала неплохо было бы накопить позитивный опыт. «Стандарты должны вводиться только тогда, когда пилоты отработаны, выбраны лучшие практики. Если стандарты написаны до этого, будут ошибки, которые, скорее всего, оттолкнут рынок в пропасть», — предостерегает Александр Васильев.

Пока же важно решить вопрос импортозамещения. Введение стандарта может загнать отечественных изобретателей в чрезмерно жесткие рамки, что помешает создать российские продукты и решения, а также ограничит конкуренцию. Некоторые эксперты уверены, стандарты стоит вводить только после того, как мы сможем добиться определенных результатов собственными силами.

Могут возникнуть и глобальные проблемы от поспешного регулирования. «Нельзя привязываться к каким-то техническим решениям, потому что в мире пока нет единого стандарта. Иначе мы рискуем пойти путем, отличным от мировых производителей, а это бесперспективно», — заключает Павел Вьюков.

Экспертиза Рынок «умных» домов ищет опору в отечественных решениях
Содержание
Закрыть