«ЦБ РФ снизил ключевую ставку 22 июля до 8%. По словам аналитиков, ключевым бенефициаром от этого решения станут кредитные продукты, в частности, ипотека, которая будет выдаваться банками по более низким ставкам. Действительно, ипотека остается одним из основных драйверов продаж недвижимости, а снижение ключевой ставки всегда приводит к росту спроса на недвижимость. Но сейчас главный фактор, сдерживающий продажи, не высокая ставка и даже не пониженная покупательская способность.
Люди перестают покупать капиталоемкие товары, такие как недвижимость от неуверенности в завтрашнем дне. Покупатели опасаются «идти» в ипотеку на 25-30 лет в ситуации высокой геополитической неопределенности.
Поэтому в первую очередь обновленные ипотечные ставки почувствуют на себе нежилые помещения и «вторичка». Ведь на первичном рынке большинство сделок происходит по ипотеке с господдержкой, ставка по которой и сейчас составляет 7%, а также по другим льготным программам: «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», сейчас к ним добавилась ипотека для IT-специалистов. А вот на коммерцию и «вторичку» эти программы не распространяются, и ставки были в районе 10-12%, что очень много.
В итоге общее снижение базовых ставок сможет оживить рынок вторичного жилья и повысить продажи нежилых помещений. Ведь довольно много покупателей новостроек хотят улучшить свои жилищные условия, продав свою старую квартиру. Сейчас продавать готовое жилье станет легче.
Поскольку очередное понижение ключевой ставки прошло только 22 июля, еще не все банки сделали перерасчет: объявили о снижении базовых ставок пока только лидеры рынка — Сбер и ВТБ. Они снизили базовые ставки на 0,6%. С момента же понижения ставки по ипотеке с господдержкой до 7% прошел всего месяц, поэтому пока существенного увеличения объемов продаж мы не зафиксировали. Правда, летом спрос на жилье традиционно падает: в сезон отпусков люди не торопятся решать квартирный вопрос. Но с середины августа ожидаем повышения спроса.
Объем ипотечных сделок у застройщика может измениться в связи с тем, что людям при более низкой процентной ставке будет проще продать свои квартиры на вторичном рынке жилья и использовать вырученные деньги как часть оплаты за квартиру в новостройке.
Для застройщиков субсидирование обычных, не государственных, программ при обновленном значении ключевой ставки ЦБ обойдется дешевле, поэтому девелоперы продолжат совместно с банками-партнерами разрабатывать свои варианты субсидированной ипотеки. Так, например, в Л1 по субсидированной ипотеке можно приобрести квартиры по ставке от 2,39%. И мы ожидаем, что спрос на эти программы будет, особенно на готовые квартиры, как в ЖК «Шекспир» и «Поэт», или в проектах на завершающей стадии строительства, как в ЖК «Байрон».
Выбор в пользу готовых объектов в совокупности с программами субсидированной ипотеки позволяют снизить ежемесячный платеж и переехать жить в новую квартиру или начать получать инвестиционный доход от нее в короткие сроки.
Сейчас ставки по ипотеке фактически вернулись к уровню прошлого года. Но вместе с ними снизилась и покупательская способность, и готовность в ситуации высокой неопределенности брать на себя длинные кредиты, даже по минимальной ставке, даже решая такой базовый вопрос, как квартирный. Поэтому покупатели стремятся снизить риски и финансовую нагрузку при выборе новой недвижимости».
