«Наконец стали известны все параметры государственной поддержки жилищного строительства. Первый пакет мер содержал беспрецедентную для РФ либерализацию строительных нормативов и реформировал структуру согласования строительства. Второй пакет мер сместил центр принятия решений с федерального уровня на уровень глав регионов. Эти меры должны максимально сократить инвестиционный цикл строек, а также позволят быстрее реагировать на возникающие сложности на местах.
Кроме того, банкам разрешено выдавать до конца марта ипотеку по ранее одобренным кредитам и по госпрограммам по прежним ставкам. Это позволило застройщикам в марте продолжить продавать квартиры, а покупателям завершить начатые сделки. В результате за первые две недели марта 2022 года, по данным Frank RG, количество выданной ипотеки выросло на 4% относительно аналогичного периода 2021 года.
Тем не менее, этих мер было недостаточно. Рынок продолжал находиться в режиме «паузы», 20% ключевая ставка практически остановила выдачи по рыночным программам. Поэтому рынок с нетерпением ждал, какими станут окончательные параметры анонсированной еще в начале марта программы субсидирования ипотеки.
Тем не менее, этих мер было недостаточно. Рынок продолжал находиться в режиме «паузы», 20% ключевая ставка практически остановила выдачи по рыночным программам.
Сохранение прежних условий на основные госпрограммы (семейная, Дальневосточная и сельская) и рост ставки до 12% с увеличением в 2 раза кредитных лимитов по самой массовой программе «Ипотека с господдержкой» в новостройках (до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, и до 6 млн рублей для остальных регионов России до 1 июля 2022 года) стало весьма щедрой поддержкой от государства. Ставка по программе «Ипотека с господдержкой» теперь практически вдвое ниже рыночных уровней. К тому же условия по выданным до 24 февраля льготным ипотекам также останутся неизменными, что создает значительную нагрузку на бюджет, но поддерживает ипотечных заемщиков и рынок жилья. По нашим оценкам, более 70% рынка первичной недвижимости в стране подпадает под условия новой программы.
Новые условия госипотеки достаточно сбалансированы. С одной стороны, субсидирование ставки до 12% вкупе с возможностью перенаправить поступления на счета эскроу застройщиком в пользу дополнительного снижения ипотечной ставки клиенту позволят предоставить потенциальным покупателям предложение по ставкам 10-11% годовых. Это сопоставимо с рыночными ставкам февраля 2022 года. Такой уровень ставок также не должен стимулировать очередной виток ажиотажного спроса и, соответственно, будет способствовать сдерживанию цен от сильного роста. С другой стороны, увеличение лимитов по госпрограмме дает застройщикам пространство для расширения линейки предложения и возможного повышения цен для компенсации выросшей себестоимости строительства.
Такой уровень ставок также не должен стимулировать очередной виток ажиотажного спроса и, соответственно, будет способствовать сдерживанию цен от сильного роста.
Банки уже начали прием заявок на льготную ипотеку по программе «Ипотека с господдержкой». При этом клиенты банка «Открытие» могут подать заявку на льготную ипотеку на новых условиях со скидкой 0,3 процентных пункта от базовой ставки при первоначальном взносе от 30%. Заключение сделок будет возможно с 1 апреля, после вступления в силу нового постановления правительства.
Также стало известно, что планируется субсидировать проектное финансирование до 15% годовых. По разным оценкам и в зависимости от темпов продаж и степени субсидирования ставок по ипотеке застройщиком, эффективная ставка по проектному финансированию составит примерно 6-8% годовых. Такое предложение уже становится рыночным и позволяет запускать проекты с высокой степенью устойчивости. Однако остаются неизвестными все параметры этой программы. Вероятно, в первое время ею смогут воспользоваться крупные застройщики с отлаженным документооборотом, позволяющим быстро проходить необходимые бюрократические процедуры.
В результате принятый комплекс мер будет способствовать сохранению ввода нового жилья и поддержанию спроса на него, как минимум до середины лета — предполагаемого срока окончания действия программы льготной госипотеки. Дальнейшее развитие событий во многом будет определяться ситуацией на рынке труда и динамикой доходов населения».
