В Петербурге высвобождается большое количество качественных офисных пространств — общая площадь с учетом «скрытой» вакансии составляет более 400 тыс. кв. м. По мнению экспертов, эти пространства могут быть переоборудованы в коворкинги — с одной стороны, спрос на гибкий формат начал расти еще в пандемию и продолжился в 2022 году, с другой — уходящие IT-компании зачастую оставляют офисы с мебелью и оборудованием, и инвестиции в их переформатирование ниже, чем в проекты, реализуемые «с нуля».
Пусто место
В связи с экономической ситуацией сейчас идет высвобождение большого количества качественных офисных площадей. Из России уходят иностранные компании, причем в Петербурге исход возглавляют IT-компании, которые последние 5 лет делили первенство со структурами «Газпрома» по аренде офисов.
По данным IPG на начало июня, в течение ближайших 3-6 месяцев освободится 142 тыс. кв. м офисных помещений — блоками площадью от 3 до 15 тыс. кв. м. Это площади формируют так называемую «скрытую» вакансию, поскольку текущие арендаторы формально продолжают выполнять условия договоров аренды. Уровень текущей и «скрытой» вакансии на рынке Санкт-Петербурга на начало июня, по данным IPG, составляет 9,2% — это 420 тыс. кв. м. Вакансия в классе А составляет 8,7%, в классе В+/В — 9,8%.
Встает вопрос о том, каким образом будут использоваться эти площади. По словам гендиректора УК PAGE (сеть коворкингов PAGE) Марии Сумароковой, высвобождение площадей, занимаемых IT-компаниями, дает серьезный стимул к развитию гибких офисных пространств. «Сейчас появляется большое количество готовых качественных офисов даже с мебелью и оборудованием, которые оставили после своего ухода IT-компании, и которые в большей степени подходят под организацию коворкингов. Инвестиций в такие офисы, чтобы обустроить их под коворкинги, надо гораздо меньше по сравнению с ситуацией, когда коворкинг надо строить с нуля. А значит у гибких офисных пространств начнется новый виток развития, и при меньшем объеме инвестиций срок окупаемости коворкингов скорее всего останется на прежнем уровне, а может быть и сократится», — подчеркивает эксперт.
Последние два года сегмент коворкингов набирает оборот по всей России: как по франшизе, так и отдельные проекты. Если до 2020 коворкинги были представлены, преимущественно, в Москве и Петербурге, то пандемия перестроила отношение к рабочему месту, и коворкинги стали появляться не только в городах-миллионниках, но и в других городах. Только в российском дне открытых дверей* участвует более 30 коворкингов с географией от Ростова-на-Дону до Красноярска, отмечает эксперт.
Потенциал роста
При этом в Петербурге потенциал роста для коворкингов только начинает раскрываться. Как ранее отмечал гендиректор УК «Ареопаг» Данил Барышев, доля коворкингов и гибких офисов в Петербурге не более 1–1,5% от общей площади офисной недвижимости, в то время как в мире это 7–10% в зависимости от страны.
Темпы роста предложения указывают на то, что потенциал сегмента не скоро будет исчерпан. «Объем гибких офисных пространств в Санкт-Петербурге увеличивается, однако темпы роста нового предложения незначительно уступают показателям 2021 года. За полгода 2022 на рынок вышло 6,4 тыс. кв. м, за весь 2021 год на рынок вышло 14,3 тыс. кв. м, по итогам 2022 года мы ожидаем прирост новых проектов на уровне 10 тыс. кв. м (с учетом уже введенных)», — прогнозирует управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков.
Эксперт называет несколько проектов, пополнивших предложение гибких офисных пространств в текущем году: коворкинг московской сети Sok в Щербаковом переулке (4 тыс. кв. м) и Page на Моисеенко (площадью 1 тыс. кв.м). В ближайшее время ожидается открытие проекта сети &place в «Невском атриуме» площадью 1,4 тыс. кв.м. На текущий момент, по данным IPG.Estate, в Петербурге работает порядка 80 гибких офисных пространств общей площадью 75 тыс. кв. м.
«Заполняемость успешных проектов находится на уровне 80-90%, средневзвешенный показатель заполняемости по рынку находится на уровне 65% с потенциалом на рост, поскольку новые проекты этого года — значительные по площади и емкости рабочих мест — находятся в активной стадии заполнения резидентами», — добавляет Починщиков.
Качественный спрос
Алексей Михайловцев, Head of product SimpleOffice, в свою очередь, отмечает, что отток сотрудников IT-компаний способствует подъему заполняемости крупных коворкинг-сетей на уровне 75-80%. Но более мелкие игроки, по его мнению, будут вынуждены искать дополнительные источники монетизации. «Не все новые гибкие офисы будут такими же качественными ввиду общего повышения цен, в том числе и на строительные материалы», — полагает эксперт.
По словам Марии Сумароковой, спрос на гибкий формат в Петербурге в целом увеличивается. «И в пандемию, и в текущей экономической ситуации спрос от клиентов-арендаторов на максимальную гибкость растет — как в площадях (с возможностью оперативно сократить или увеличить количество персонала), так и в арендных условиях и сроках аренды», — говорит Сумарокова.
Однако эксперт тоже подчеркивает, что спрос активнее всего растет именно на сетевые качественные проекты, поскольку позволяет компаниям размещать свои сотрудников в разных локациях, ближе к дому. Единые стандарты и оптимизация временных затрат на документооборот также, по ее словам, являются важным фактором при заключении контракта.
Управляющий партнер сети смарт-офисов SOK Ирек Аллаяров отметил еще один тренд в организации рабочих пространств — упаковку сервисов в единое приложение, с помощью которого человек может управлять всем спектром услуг: от бронирования на сегодня рабочего места или переговорной до заказа обеда и регулирования температуры воздуха. «В мире, в котором всем можно управлять через приложение в телефоне, невозможно работать в традиционном офисе. Это должно быть пространство, которое так же работает на бизнес, как и любой сотрудник. И задача операторов считывать потребности бизнеса и предлагать новые эффективные решения», — полагает Аллаяров.
В текущей обстановке Мария Сумарокова считает качественные коворкинги одним из самых устойчивых и антикризисных форматов для инвесторов и собственников. Она поделилась ключевыми параметрами инвестпроектов, которые реализует компания: «С учетом увеличения себестоимости строительства и комплектации мы увеличили требования к минимальной площади объектов (от 600 кв.м), инвестиции в создание коворкинга по нашей сети сегодня составляют от 15 тыс. руб/кв.м., чтобы выдержать сроки окупаемости в 2,5 года».
*Сегменту коворкингов посвящен CoworkingFest — фестиваль коворкингов и современных офисных пространств. Он проходит 23-24 июня в Петербурге, Москве и других городах. 23 июня в Северной столице состоятся профессиональные дискуссии по сегменту современных гибких офисных пространств, а 24 июня — российский день открытых дверей, для тех, кто задумывается о переезде компании в современные гибкие офисы или об открытии собственного коворкинга.
