Эпоха субсидированной ипотеки

Спрос на рынке жилой недвижимости начал восстанавливаться после падения в апреле-мае. Основную роль в этом сыграло возвращение ипотечных ставок на приемлемый для покупателей уровень. По мнению директора по продажам группы «Аквилон» Егора Федорова, сейчас сложился благоприятный момент для покупки: широкий выбор финансовых инструментов, ажиотажный рост цен замедлился, а после весеннего падения спроса, на рынке сконцентрировался большой объем качественного предложения. Что будет с рынком осенью, и какие новые проекты выйдут в продажу — в интервью РБК+.

Покупатели возвращаются

— Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости?

— Если смотреть на итоги июня, можно говорить о восстановлении рынка. После начала специальной военной операции, люди стали активно искать способы сохранить сбережения. Большинство вложилось в недвижимость, что привело к скачку спроса в конце февраля и начале марта. Спрос сохранялся, пока Центробанк резко не поднял ключевую ставку. Банки держали ставки по ипотеке и продажи стали единичными, т.к. люди не готовы были брать ипотеку под 22%. К тому же с повышением ставки ЦБ у застройщиков появился «конкурент» с точки зрения инвестиций — банковские депозиты.

Затем ставка начала поэтапно снижаться, но покупатели не спешили со сделками, ожидая, что она опустится еще ниже. Ключевым моментом, на наш взгляд, стало заявление президента на ПМЭФ, когда он указал на необходимость привести процентную ставку по программе господдержки к 7%.

В результате в июне мы вышли на выполнение плановых показателей. По сравнению с маем, объем и сумма сделок выросли более чем в 2,5 раза.

— Как вы оцениваете ситуацию на рынке с токи зрения покупателя?

— Сегодня для покупателей сложились оптимальные условия для покупки недвижимости.

— Почему?

— Совокупность факторов. Ставки по ипотеке опустились на уровень, на котором они были до февральских событий. Сейчас ипотека стала дешевле, чем аренда квартиры. Есть самые разные варианты рассрочек и субсидированных ипотечных программ от застройщика. Плюс широкий ассортимент недвижимости по приемлемым ценам.

— Разве на цены не повлиял рост себестоимости строительства?

— Повлиял. Но кратного роста цены квадратного метра, о котором говорили некоторые аналитики, не произошло. При грамотном управлении можно оптимизировать многие процессы, перестроить логистические цепочки таким образом, чтобы сдержать рост цен без потери качества. Нашей компании помогает сдерживать цены и то, что уровень закредитованности у нас низкий, т.е. большую часть строим на «свои»: в Петербурге из девяти наших проектов только три реализуются с привлечением банковских средств.

Ипотека на условиях рассрочки

— Какие финансовые инструменты востребованы сегодня у покупателей недвижимости?

— В первую очередь, конечно, льготная ипотека. Если еще год назад ее доля была 60-70%, то сегодня 90% сделок осуществляются с помощью ипотеки. Люди смотрят уже не на стоимость лота, а на размер ежемесячного платежа.

Это, кстати, актуально и для высокого сегмента. Для проектов «бизнес» и «премиума» тоже действуют программы со сниженной ставкой, в рамках которых можно увеличить кредитный лимит с 12 млн руб. до 30 млн руб. Это еще раз подтверждает, что ипотека — главный драйвер развития рынка недвижимости.

Помимо льготной и семейной программ, действуют специальные предложения для IT-специалистов и большой выбор программ с субсидированными ставками. Самой популярной стала ипотека 0,01% на весь срок кредитования.

— То есть субсидированная ипотека становится все популярнее?

— Я бы в принципе назвал 2022-й — годом субсидированных ставок. По итогам июня в общем объеме ипотечных сделок 87% приходится на субсидированную ипотеку. Я имею в виду программы, в которых застройщик берет на себя часть обязательств перед банком по уплате процентов. Если ставка по ипотеке с господдержкой составляет 7% для суммы до 12 млн руб., то застройщик может сократить ставку до 0,01% на срок до 30 лет. Это позволяет на 35% снизить ежемесячный платеж. Клиенту выгоднее взять ипотеку, чем платить аренду за аналогичную квартиру в локации. Фактически, ипотека превращается в рассрочку.

— Но ведь за счет цены квадратного метра?

— Часть затрат по субсидированию ставок оплачиваем мы, как застройщик. Еще часть учитывается в рамках корректировки цены на квартиру. Мы это не скрываем — это позволяет нам добиваться сбалансированного ценообразования и делать предложение более доступным.

— Что можете сказать про IT-ипотеку? Насколько это эффективный инструмент на сегодняшний день?

— По нашим объектам мы видим, что спрос на этот инструмент есть. Продукт для рынка новый, потребуется некоторое время для выстраивания всех процессов. Но у IT-ипотеки большой потенциал с точки зрения расширения круга организаций, которые подходят под условия. Большим шагом стало, когда банки — такие как Сбер, Альфа-банк, Тинькофф — начали включать в реестр IT-компаний свои подразделения. Это огромный штат людей, которому интересен данный инструмент.

— На фоне ипотечных программ рассрочки от застройщика отошли на второй план?

— Я бы так не сказал. Если ипотека на 30 лет подходит тем, кто покупает квартиру для себя, то инвесторам рассрочка может быть интереснее. Например, мы предлагаем рассрочку на срок от 3 месяцев до 2 лет до конца строительства. Инвесторы могут зайти в проект, имея на руках от 10% стоимости объекта, зафиксировать цену на текущем этапе строительства, а оплатить квартиру полностью уже при вводе объекта в эксплуатацию.

Позитивные прогнозы

— Какова сегодня ситуация с материалами и техническим оснащением новых объектов? Насколько удается решать проблему импортозамещения?

— Мы еще до известных событий использовали до 90% материалов российского производства. В конце февраля приняли решение закупить заранее оставшиеся 10% для всех объектов со сроком сдачи в эксплуатацию в 2022-2023 годах. Это порядка 30 объектов, которые мы оснастили всем необходимым за счет поставок из Турции и Китая.

— Работаете ли с вы с российскими поставщиками?

— Да, постоянно изучаем новые предложения. Например, подписали крупный договор с лидером российского производства лифтов. По качеству они ничем не уступают известным Otis, а по ряду характеристик даже превосходят. К тому же они интереснее по дизайну. Так что в сложившейся ситуации есть определенный плюс: кругозор расширяется.

Кроме того, мы не сворачивали наши предложения по чистовой отделке и сохранили материалы от европейских производителей. У нас заключены контракты с поставщиками-посредниками. Они доставляют материалы из Европы, так что уровень качества мы сохранили.

— А что с высокотехнологичной начинкой, с системами «умный дом»?

— Сегодня «умный дом» становится конкурентным преимуществом, поэтому каждый застройщик в той или иной мере стремится его заявить в своих проектах. Однако на деле часто реализуется одна или несколько отдельных функций, которые поставляют сторонние разработчики. В текущих условиях у таких систем могут возникнуть сложности в реализации из-за логистики и санкций на программное обеспечение.

— Как вы решаете эти проблемы?

— Мы внедряем собственную разработку — умную систему inHOME. Комплектующие производятся в Китае, а собирают их в Санкт-Петербурге. На сегодняшний день у нас подтверждены договоры поставок с китайскими заводами-производителями на весь необходимый объем. Санкции на программное обеспечение нас не коснулись, так как у продукта свой уникальный софт без сторонних лицензий. В текущей ситуации — это, безусловно, преимущество.

— Какие объекты компания готовит к вводу в эксплуатацию в Петербурге? Какие новые проекты планируете реализовать?

— В этом году у нас рекордные планы по вводу жилья — до конца 2022 года готовим к сдаче в эксплуатацию более 500 тыс. кв. метров жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Архангельске и Северодвинске. Почти половина от этого объема приходится на Петербург. Здесь планируется ввести 230 тыс. кв. метров в пяти жилых комплексах. Мы не снижали темпы, а некоторые ЖК строим даже с опережением на три месяца.

Сейчас портфель строящейся и проектируемой недвижимости Группы Аквилон в Санкт-Петербурге насчитывает порядка 800 тыс. кв. м. В начале года запустили новый проект в Московском районе города. До конца года готовим к выводу на рынок новые очереди уже строящихся жилых комплексов, разрабатываем новые проекты.

— Что дает вам уверенность в том, что эти планы будут осуществлены?

— У нас большой опыт строительства: компания работает с 2003 года. За это время мы выстроили долгосрочные отношения с проверенными поставщиками, обзавелись собственным парком спецтехники, что в текущей ситуации немаловажно. В структуру, например, входят транспортно-логистические базы и крупное крановое хозяйство. Это удобно, так как при постоянной загрузке стройплощадок темпы строительства во многом зависят от работы спецтехники.

Кроме того, как я уже упоминал, у компании низкая кредитная нагрузка. Мы всегда стремимся соблюсти баланс между заемными и собственными средствами в финансировании проекта. И, конечно, в любое время самый важный ресурс для сохранения устойчивости бизнеса — это сильная команда. Эти составляющие в Аквилоне есть.

— Какой вы можете дать прогноз по рынку недвижимости на ближайшую перспективу?

— Динамика, которую мы почувствовали в июне, дает основания для положительных прогнозов. Мы вышли на плановые показатели, теперь наша задача — закрепиться на них и двигаться дальше.

В ближайшие месяцы мы ожидаем дополнительный спрос со стороны инвесторов, которые весной вложили свободные средства в депозиты под 20%. Сейчас подходит к концу срок трехмесячных депозитов, с сентября — полугодовых.

В целом, рынок все больше разворачивается в сторону клиента. Как с точки зрения доступности за счет различных инструментов, так и с точки зрения комфорта жилья. Турбулентность рынка для опытного девелопера — это всегда время интенсивной работы над продуктом.