В Петербурге формируется дефицит элитной жилой недвижимости: в прошлом году в верхнем ценовом сегменте вышло всего четыре проекта общей площадью порядка 100 тыс. кв.м. При этом, по прогнозу экспертов, спрос в этом году пополнится за счет покупателей, принявших решение продать свои активы за рубежом. О том, как будет развиваться сегмент элитной недвижимости — в интервью РБК+ Петербург рассказала гендиректор и совладелец ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
Очередь в элиту
— Как вы оцениваете текущую ситуацию с точки зрения инвестиций и возможности для сохранения капитала?
— Общаясь с состоятельными инвесторами и владельцами бизнеса, я вижу следующие тенденции: те, кто имел активы за рубежом, пытаются их реализовать и вернуть деньги в Россию; диаметрально противоположное направление - те, кто ориентирован на заграницу. Фокус сегодня серьезно сместился в сторону Дубая, многие приобретают там недвижимость, чтобы оформить гражданство, зарегистрировать компанию и обезопасить бизнес.
— Каков сегодня потенциал недвижимости как инструмента для защиты капитала?
— Недвижимость всегда была консервативным и надежным способом сохранения капитала. За последние 10 лет элитный сегмент на 200% вырос в стоимости. По сей день на некоторые объекты стоит очередь из желающих купить квартиру, например, у нас в «Привилегии» уже есть лист ожидания. Также большим спросом пользуются дореволюционные доходные дома, реконструированные в наше время. Конечно, позволить себе такое вложение может далеко не каждый инвестор, к примеру, средняя стоимость лота в реставрируемом нами доме «Три Грации» составляет 190 млн руб., а если квартира фасадная с видом на Таврический сад, то цена около 300 млн руб. Но на рынке есть интересные демократичные альтернативы. Хорошо себя зарекомендовали апарт-отели. На мой взгляд, это даже более надежное размещение капитала, чем в банковских депозитах, потому что, к сожалению, банки за последние десятилетия неоднократно, скажем так, нас разочаровывали.
— На какие объекты, на ваш взгляд, стоит обратить внимание инвесторам?
— В среднем ценовом сегменте я бы рекомендовала посмотреть именно в сторону готовых апартаментов. Лучше заплатить немногим больше и получать доход уже сейчас, в моменте. На примере нашего апарт-отеля Next на Васильевском острове, могу сказать, что разница в цене готового и строящегося объекта не велика. Конечно, у покупателя есть такой стереотип, что в середине цикла строительства цена не достигла своего максимума, и на выходе они получат хорошую надбавку, но сейчас, к сожалению, это не так. С учетом дорогих кредитов себестоимость строящихся объектов выросла, а покупательский спрос не безграничен, так что повышать цены бесконечно бизнес не сможет.
В той или иной степени застройщикам придется где-то экономить, и это может сказаться на качестве продукта. Недвижимость, которая построена, введена или вводится в ближайшее время — это максимальный уровень, который мы могли себе позволить в благоприятных условиях.
Недвижимость, которая построена, введена или вводится в ближайшее время — это максимальный уровень, который мы могли себе позволить в благоприятных условиях.
— Говоря об потенциале спроса, вы увидели всплеск в марте?
— Спрос реагирует неоднозначно. В первые три недели у людей был шок, они забирали деньги из банков и шли покупать недвижимость. В наших объектах бизнес— и премиум— класса мы наблюдали эту тенденцию.
— Что чаще покупали?
— В элитном сегменте выбор клиентов более взвешенный, обычно от момента просмотра до выхода на сделку проходит около трех месяцев. Тем не менее, по нашему объекту «Приоритет» на Воскресенской набережной за один месяц прошло три сделки — это очень хороший показатель для элитного сегмента.
А дальше наметилась тенденция выжидания — многие думали, что ситуация так или иначе разрешится в достаточно короткий промежуток времени. Но все затянулось, и сейчас мы находимся в состоянии полного неведения, и никто не берется давать какие-либо прогнозы.
Крестовский закончен, Петровский забыт
— Как вы оцениваете текущее предложение элитной недвижимости в Петербурге, насколько оно способно удовлетворить спрос?
— В прошлом году было выведено на рынок всего четыре объекта, все они небольшие — два в Петроградском районе, два в Центральном районе, в том числе наш клубный дом «Три Грации» напротив Таврического сада. В общей сложности — 104 тыс. кв. м, минимум с 2015 года. Для такого города как Петербург это незначительно, учитывая, что на Крестовском острове все ранее построенные объекты уже реализованы. Соответственно, рынок будет испытывать дефицит.
Что-то есть на «вторичке», но вторичная недвижимость уже отчасти морально устарела — где-то использовались неактуальные сейчас материалы, где-то не хватило опыта застройщикам. По-настоящему цивилизованный рынок именно элитной недвижимости, мне кажется, сформировался у нас в последние пять лет, когда мы стали показывать уровень даже выше европейского.
— Будет ли предложение пополняться?
— В ближайшее время я даже не знаю, кто выведет на рынок какие-либо серьезные объекты в сегменте luxury. Наша компания уже давно и активно ищет возможности реализовать новый проект в самом высоком классе, и пока все, что может предложить город — это реконструкция исторических зданий. Хочется, конечно, показать свои силы в новом строительстве, но осталось очень мало пятен, пригодных под действительно интересный проект.
— Какие критерии вы предъявляете для такого пятна для застройки? Какие локации рассматриваете?
— Крестовский остров закончен. Будем смотреть Петроградский, Московский и Центральный районы. Очень важны видовые характеристики, в идеале — вид на воду. Пятно должно быть достаточно большим, чтобы можно было создать хорошую закрытую территорию, сформировать достойную инфраструктуру и обеспечить приватность и безопасность.
— Рассматриваете ли Петровский остров?
— Петровский остров мы для себя уже не рассматриваем. К сожалению, именно элитная история там невозможна из-за очень плотной застройки района. Сейчас часть застройщиков пересмотрели свои концепции и делают маленькую нарезку объектов, но повторить там успех Крестовского острова уже невозможно. И с точки зрения неоднородной социальной среды, и транспортной доступности, и инженерной инфраструктуры.
— Как в последние годы менялись представления об элитной недвижимости?
— Сейчас главный запрос клиента — это уровень сервиса. Уже давно мало просто создавать красивые пространства и инфраструктуру, важно правильно ими управлять. У нас в «Привилегии» создана консьерж-служба, которая решает все вопросы жильцов — от аренды виллы до покупки редкого бургундского вина. И сейчас это уже считается нормой, приходят гости и тоже хотят так жить. К тому же определенные изменения в представлениях о рынке элитной недвижимости внес коронавирус, когда мы все были вынуждены сидеть дома. Стала важна автономность и территория, которую не надо покидать, где все есть. Оказалось, что и террасы очень нужны и востребованы, хотя до этого некоторые ставили под сомнение эту опцию. Теперь оборудуют эти пространства интересно и многофункционально. Сейчас мы понимаем, что подход «мой дом — моя крепость» стоит масштабировать.
Сейчас главный запрос клиента — это уровень сервиса. Уже давно мало просто создавать красивые пространства и инфраструктуру, важно правильно ими управлять.
Перспективы рынка
— Какие проекты вы сейчас ведете, и что дает вам уверенность, что они будут востребованы?
— На этот год у нас две основные задачи: первая — это введение в эксплуатацию двух объектов. Один из них я уже упоминала, клубный дом «Приоритет» у Литейного моста — это профессиональный вызов для нас, очень сложный объект, рядом исторические здания, набережная, Нева. Здесь нам удалось в сотрудничестве с архитектором Евгением Подгорновым сделать интересный проект, где весь первый этаж отдается под инфраструктуру: лобби-бар, гастрономический ресторан и спортивный клуб. Уже в июне мы откроем фасады в неоклассическом стиле и восстановим гармоничный облик Воскресенской набережной. Второй объект, который мы сдаем в этом году — клубный дом Idealist в двух минутах от Московского проспекта в Адмиралтейском районе, тоже от архитектурного бюро Intercolumnium.
И вторая задача — вывести на рынок два новых объекта. Это апарт-отель на Васильевском острове, продолжение нашего действующего комплекса апартаментов Next, и новый дом в Невском районе. Над его концепцией мы еще думаем.
— Сложно в настоящее время говорить о прогнозах, тем не менее — каковы перспективы рынка элитной недвижимости?
— Я вижу достаточно неплохие перспективы для рынка. Те, кто принял решение уехать из страны — уже уехали. Те, кто остались здесь — будут развивать бизнес дальше, строить свои семьи, улучшать жилищные условия. Более того, если года четыре назад был период, когда часть сделок у нас не закрывалась по причине того, что люди принимали решение покупать недвижимость за рубежом, то сегодня, наоборот, многие задумались над тем, чтобы реализовать зарубежные активы.
Поэтому жизнь продолжается, несмотря ни на что. Мы со своей стороны будем делать все, чтобы реализовать все взятые на себя обязательства и создавать достойные объекты на рынке.
