«О сегодняшних проблемах на рынке недвижимости я бы сказал словами из популярного кинофильма: «мы их не видим, а они есть». О количественных изменениях — например, о росте вакансии в торговых центрах и бизнес-центрах — можно будет говорить только по итогам первого полугодия 2022 года, но уже сейчас наметились основные точки разлома.
Пока наиболее очевидны изменения на гостиничном рынке — с него уходят иностранные операторы: Accor (бренды Novotel, Ibis), IHG (бренды LXR Hotels & Resorts, Hilton), Hyatt, Marriott, Sokos. Но отели под международными брендами в основном управлялись по модели asset-light, то есть операторы не инвестировали в здания, в материальные активы. У большинства этих отелей российские собственники. Команды также создавались из российских специалистов, натренированных на работу по международным стандартам. Да, есть серьезные проблемы с заполнением — упал турпоток, ушли сервисы Booking, Airbnb. Работать стало еще труднее, чем в прошлом году, когда многие владельцы классических гостиниц в Петербурге задумались о продаже. По нашим оценкам, около 40% номерного фонда в Петербурге работало под международными брендами, если считать с апарт-отелями, то и больше.
В торговой недвижимости уже сейчас виден рост вакансии. Пока небольшой. Магазины закрываются, но формально договоры аренды еще не расторгнуты — это сложно сделать за две-три недели без потерь. Чтобы понимать масштабы: сеть «Макдональдс» — это почти 700 ресторанов по России (140 — в Петербурге), H&M — 155 магазинов. Hermes, Karl Lagerfeld, Gucci, Balenciaga, Louis Vuitton, Swarovski, Cartier и другие люксовые бренды — количество занимаемых ими помещений меньше, но зато все магазины — в дорогих престижных локациях. Кем они будут заполняться, как выглядеть, что приносить инвесторам, которые до сих пор свято верили в формулу трех locations — еще один интересный вопрос.
Некоторые иностранные компании имели недвижимость в собственности. ИКЕА — 15 гипермаркетов в России, но не только. Это еще 14 суперрегиональных торгово-развлекательных центров МЕГА, где сейчас тоже закрывается много всего — от продуктовых супермаркетов до магазинов одежды. В прошлом году эта недвижимость приносила владельцам $350 млн дохода. Что с ней будет теперь? Audi, Porsche, BMW, Volvo, Ford, Hyundai, Mercedes-Benz, Toyota — как долго смогут держать в России свои автосалоны?
На офисном рынке нефтегазовые, телекоммуникационные, логистические компании пока не объявляли о закрытии своих штаб-квартир, представительств и бэк-офисов. Но это не значит, что здесь не будет проблем. Как минимум несколько десятков крупных арендаторов помещений в бизнес-центрах из числа международных компаний думают о том, как сократить финансовые потери из-за своего внезапного ухода с российского рынка.
В Москве доля иностранных компаний среди арендаторов офисных помещений составляет, по оценкам экспертов, 15–20%, а общий объем занимаемых ими площадей — 2,9-3,8 млн квадратных метров. В Петербурге масштабы, конечно, поменьше. Кроме того, до кризиса здесь наблюдался дефицит крупных офисных площадок класса А и В+. Так что здесь мы катастрофического роста вакансии, надеюсь, не увидим.
Сегодня главный вопрос, что делать с теми зданиями и помещениями, которые окажутся в вынужденном простое после ухода иностранных компаний.
Самый очевидный выход — выставить на продажу. Но тут я бы посоветовал собственникам не торопиться с решениями. С учетом турбулентности, в которой оказалась сегодня экономика, реальные сделки с коммерческой недвижимостью могут совершаться с дисконтом от 30 до 50% от реальной стоимости актива.
Другой вариант — консервация объекта и поддержание его в работоспособном состоянии, пока не найдется окончательное решение. Понимая, что такая услуга будет пользоваться спросом, мы разработали модель, при которой управляющая компания за 1% с валовой выручки от объекта организует его эксплуатацию. Владелец, разумеется, берет на себя расходы на охрану, клининг и текущий ремонт, а мы делаем для него проект управления и эксплуатации, подбираем подрядчиков и следим за арендными платежами. Но контроль за доходами и расходами на содержание недвижимости остается за собственниками, где бы они ни находились. Уверен, что у наших коллег из других УК тоже есть антикризисные решения.
Третья возможность — передача недвижимости в property-менеджмент или в доверительное управление компании с российскими корнями. Это, безусловно, снимет политические риски. Но здесь необходимо, чтобы управляющая компания имела не только российское происхождение, но и опыт внешнего управления коммерческой недвижимостью, а главное — навыки работы по международным стандартам. Потому что — это важно понимать — за последние 20 лет в России сложился определенный потребительский сеттинг, привычки и ожидания.
Ни собственники, ни потребители не готовы вернуться к старым нормам — гостиницам для командировочных с советским уровнем сервиса, гастрономам с очередями и т.п. Современный отель или региональный ТРЦ — это экосистема, и даже более того. Та же МЕГА — не просто большой набор магазинов под одной крышей, а новая философия городской жизни, в которой поход за покупками совмещается с возможностью сходить в кино, заняться спортом, провести время с детьми. Управление такими экосистемами — отдельная сложная компетенция.
Думаю, внешнее управление недвижимостью на российском рынке получит новый толчок к развитию. В целом же лучшие перспективы на рынке недвижимости имеют те сегменты, которые связаны с удовлетворением базовых потребностей общества. Лучше других будут чувствовать себя жилье, апартаменты — в силу того, что в отличие от гостиниц они сдаются в долгосрочную аренду, складская недвижимость и гибкие офисы и коворкинги».
