В 2021 году девелоперы жилья и апартаментов приобрели в Петербурге в 4,5 раза больше (по количеству сделок) зданий под реконструкцию, чем в 2021 году. Совокупный объем спроса составил 79 478 кв. м, подсчитали в компании Rusland SP. «Покупка зданий под реконструкцию — это новый зарождающийся тренд в Санкт-Петербурге», — уверен Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP. Поскольку земли в городе больше не становится, интерес к реконструкции однозначно продолжит расти, прогнозирует он.
С учетом того, что еще несколько лет назад девелоперы уверенно говорили об экономической неэффективности работы с историческими зданиями, можно утверждать: застройщики пересмотрели свои важные «привычки». Генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев поясняет, что из-за роста цен на недвижимость появился интерес к объектам, где ранее реализация девелоперских проектов не была маржинальной. «В последние годы такие объекты активно продаются на торгах по реализации непрофильного или неиспользуемого имущества госкорпораций. К тому же 20% от проданных в 2021 году девелоперских площадок имеют в составе объект для реконструкции», — отмечает эксперт.
Среди примеров таких сделок, состоявшихся за последний год, — приобретение холдингом «Империя» пяти зданий под бизнес-центры (два объекта на Миллионной улице, объект на проспекте Медиков, на улице Одоевского и на Большой Морской улице) площадью более чем 50 тыс. кв. м, а также покупка ГК «Красная стрела» у «Охты Групп» двух зданий в лофт-квартале «Скороход».
Быстрый возврат инвестиций
По словам Андрея Косарева, чаще всего проекты реконструкции предполагают создание коммерческого объекта (преимущественно офисного) с возможным включением торговой функции или общественных пространств. Но в последние два года стали создаваться посредством реконструкции и апарт-отели, и жилые лофты.
Так, Orange Group за 2021 год пополнила портфель пятью зданиями площадью 2–3 тыс. кв. м для создания сети апарт-отелей бренда IZZZI. Девелопер VALO, выступая в роли fee-девелопера, вывел на рынок апарт-отель UNO на Лиговском проспекте. Компания Maslov Group выкупила здание бывшей школы на Черной речке и реконструирует его под апарт-отель Park Side. «Ланселот» приобрел историческое здание на Конюшенной площади (ранее в нем был запланирован комплекс элитных апартаментов Cheval Court).
Еще одно направление—реконструкции исторических зданий под элитное жилье.
Например, ГК «Еврострой» строит «Три Грации» на Захарьевской улице, а Hansa Group — «Ауру» на Светлановской площади.
«Наиболее доходной функцией является жилая, в этом случае возможен быстрый возврат инвестиций за счет продажи жилья еще на этапе реконструкции. Плюс исторические здания чаще всего располагаются в центре, что добавляет им элитности, а элитное жилье — высокомаржинальное. Поэтому если есть возможность реконструировать здание под дорогое жилье, то девелоперы будут рассматривать именно эту функцию в первую очередь», — говорит вице-президент по инвестициям консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
Выбор объекта
По словам экспертов, объекты, «подходящие» для реконструкции, обладают двумя главными признаками: здание должно быть расселено, во-первых, и тянуть за собой как можно меньше охранных обязательств, во-вторых. «Обременения, которые накладывают КГИОП и иные структуры, соблюдать не так сложно, как об этом говорят. Однако это не всегда экономически оправдано, — комментирует руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. — Мы стараемся минимизировать риски и не работать с объектами культурного наследия».
Но это правило не универсально: есть инвесторы, которых не пугает охранный статус. «Мы выбираем проект, осознавая, что его культурно-исторический статус, элементы внутреннего или внешнего убранства востребованы на рынке. Если же инвестор не понимает, что ему делать с таким количеством лепнины, живописи, с ковкой и деревянными элементами, то ему просто не стоит заниматься такого типа проектами», — считает совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
Она уточняет, что при этом тщательную оценку будущих расходов никто не отменял. Техническое состояние здания, виды работ на объекте (капремонт, реставрация, реконструкция или воссоздание) необходимо сопоставить с желаемым результатом. «К примеру, если фундамент и несущие конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, а здание требует лишь небольшой щадящей реставрации либо капитального ремонта, то, конечно, это будет дешевле, чем новое строительство, — утверждает Оксана Кравцова. — Если объект находится в плачевном состоянии, то восстановить его будет дороже, чем построить новый».
По данным генподрядной компании «СК ПСП», среднюю стоимость реконструкции зданий оценить невозможно, поскольку каждый объект уникален. Разброс затрат: от 35–40 тыс. до сотен тыс. рублей за кв. м реконструируемого объекта.
Справка:
Капитальный ремонт предусматривает замену или восстановление строительных конструкций или их элементов, замену или восстановление систем инженерно-технического обеспечения здания, восстановление указанных элементов. Параметры здания при этом сохраняются.
Реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций.
Руслан Сухий считает, что при работе с аварийными объектами для девелопера существует два пути. «Самый быстрый и менее затратный — капитальный ремонт. Однако в таком случае могут возникнуть проблемы при снятии статуса аварийности здания, так как данный механизм в городе нечасто применяется», — говорит он.
Второй путь — реконструкция. «Это самый долгий и затратный вариант, так как к старым зданиям применяют современные нормы, которым они просто не могут соответствовать, — в части инсоляции, теплопроводности, наличия лифтов, парковочных мест и еще целого ряда параметров. Данный путь чаще всего не выгоден застройщику», — подчеркивает Руслан Сухий.
Риски для инвесторов
Член совета директоров и руководитель направления девелопмент Hansa Group Владимир Ревенков называет главную особенность экономики проектов реконструкции (капитального ремонта, восстановления) исторических зданий — это непредсказуемость объема затрат. «Берясь за такие проекты, трудно спрогнозировать точный объем работ, и очень часто приходится проводить дополнительные инженерные изыскания, различные экспертизы, не запланированные на старте работы по укреплению фундамента и стен зданий. Это влечет за собой увеличение затрат, как денежных, так и временных», — говорит он. По опыту Ревенкова, затраты могут вырасти примерно на 30%.
Еще одна потенциальная угроза, которой нет, как правило, при новом строительстве, — это возникновение конфликта с градозащитниками. «Остальные риски носят больше технический характер и всегда преодолимы той или иной ценой. А вот противодействие градозащитной общественности может обернуться судебными разбирательствами, что способно надолго затянуть срок реализации проекта. И таких примеров немало», — подчеркивает Пашков.
В свою очередь, представители градозащитного сообщества заявляют, что проблемы возникают только у тех, кто покупает исторические объекты, чтобы их снести, хотя это запрещено законом. В иных случаях градозащита, наоборот, приветствует работу с историческими зданиями.
«В последнее время появляется все больше проектов реконструкции аварийных зданий под жилье. Среди удачных примеров можно выделить покупку пяти домов под реконструкцию на Тележной. Она практически завершена, квартиры распроданы. Такие проекты, когда исторические здания капитально реконструируют без сноса, можно только приветствовать», —заявил заместитель председателя Санкт-Петербургского отделения ВООПИиК Александр Кононов.
На торгах в 2021 году предприниматель Ян Бобрышев за 274,92 млн руб. приобрел квартиры и нежилые помещения в пяти соседних домах на Тележной улице; сейчас проект близок к завершению.
«Проверенная архитектура» в отличных локациях
Руслан Сухий уверен, что Петербург обладает огромным потенциалом для реализации подобных проектов. В городе достаточно аварийных объектов, которые расположены в отличных локациях и могли бы заинтересовать инвесторов, в том числе крупные международные компании.
С учетом сокращения «простых» земельных участков (не имеющих каких-либо градостроительных ограничений) в центральных локациях Петербурга, интерес девелоперов к историческим зданиям и старому фонду будет возрастать, прогнозируют в Hansa Group. «Сегодня спрос на красивую, качественную, проверенную временем архитектуру в районе со сложившейся застройкой, инфраструктурой и богатой историей стабильно высокий», — подчеркивает Владимир Ревенков. Правда, по его мнению, массовым этот тренд в ближайшей перспективе вряд ли станет: не так много компаний готовы к таким сложным и труднопредсказуемым с финансовой точки зрения проектам.
В Colliers главным препятствием для развития нового тренда называют зарегулированность. «Девелоперы вынуждены формировать проект в рамках, установленных законодательством, без учета индивидуальных особенностей площадок, из-за чего согласование концепции и изменение функционального назначения становятся долгим и затратным процессом», — считает Андрей Косарев.
Зайти внутрь кварталов
Заслуженный архитектор России, доцент кафедры архитектурного проектирования СПбГАСУ Владимир Линов называет специфические сложности исторического центра Петербурга — в сравнении с историческими районами других городов — для реконструкции.
«Петербург имеет свою специфику, которая отличает его от многих других исторических городов Европы, — говорит Владимир Линов. — У нас мало улиц, в историческом центре неплотная уличная сеть, отличие значительное — в 1,5–2 раза. Обратная сторона этого показателя — очень обширные внутриквартальные территории. Они очень мало привлекательны для инвестиций в настоящее время, потому что действует много ограничений для девелоперов: по высоте, инсоляции и другим санитарным нормам. Стоимость расселения жителей этих внутриквартальных территорий очень высока. Поэтому интерес бизнеса направлен прежде всего на реконструкцию зданий, выходящих на уличный фронт».
Проблема в том, что территории нужно реконструировать сплошь, с включением внутренних дворовых флигелей, продолжает Владимир Линов. «Это тема обсуждения не только с бизнесом, но и с городскими властями, потому что требуется общегородская программа, обеспеченная финансированием», — полагает он.
Он напоминает, что попытки запустить масштабные проекты по реконструкции исторического центра предпринимались в конце 1990-х годов и во время губернаторского срока Георгия Полтавченко. Однако получить федеральное финансирование на эти цели тогда не удалось.
Владимир Ревенков, член совета директоров Hansa Group:
«Все больше застройщиков выбирают путь редевелопмента и реконструкции исторических зданий. Безусловно, для компании такой подход к реализации проектов будет более трудоемким и дорогостоящим, нежели новое строительство. Но он дает совсем другое ощущение от результата деятельности. Работа с историческими зданиями дает уникальный опыт в части обновления городской среды и сохранения архитектурного наследия».
Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой»:
«Процесс редевелопмента исторических зданий не может и не должен становиться массовым, потому что любая массовость подразумевает тиражирование. Подобные проекты должны быть точечными. Это зачастую реставрация, так как редевелопмент подразумевает смену назначения, а во многих исторических объектах она и не требуется. Какой функционал был заложен, такой и будет сохранен или даже восстановлен. Нередки случаи, когда великолепный доходный дом начала ХIХ века в советские годы использовался под какое-нибудь предприятие, и тогда мы возвращаем зданию его историческую функцию. Каждый объект особенный, в этом его прелесть; мультиплицировать такие проекты невозможно».
