В среднем по России стоимость жилой недвижимости с 2019 года выросла на 36%, в то время как средний доход семей за этот же период подрос лишь на 13%, подсчитали в Циан. В итоге в 2021 году Санкт-Петербург вошел в Топ-3 российских городов с самым недоступным жильем. Какие локации и объекты можно отнести к доступным в новых реалиях, кто их покупает и почему конечная стоимость квартиры уже не так важна — в материале РБК Петербург.
Математически доказано
Коэффициент доступности жилья — один из базовых индексов рынка недвижимости. По расчетам Циан, в 2021 году в Санкт-Петербурге этот коэффициент составил 6,3 года — больше только в Москве, где семье из двух работающих людей нужно откладывать на покупку квартиры всю зарплату в течение 6,9 лет. По сравнению с 2019 и 2020 годами этот показатель вырос в Петербурге на 0,8 пункта. По официальной классификации это означает, что жилье в городе стало «существенно недоступно».
Исходя из сегодняшних петербургских реалий к доступному жилью относится стандартное жилье и часть комфорт-класса со средней стоимостью квадратного метра до 130–140 тыс. руб. — то, что имеет конечную цену в пределах 5–7 млн руб., отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Как считают доступность жилья
Формула расчета коэффициента доступности жилья (КДЖ) утверждена федеральной целевой программой «Жилище». КДЖ измеряется в количестве лет, необходимом семье из двух работающих взрослых, достаточном для накопления средств на покупку «вторичной» квартиры площадью 54 кв. м при условии, что они будут «откладывать» весь получаемый доход.
Если КДЖ менее или равен трем годам, жилье считается формально доступным. Если больше, то, с различными оговорками, недоступным.
В среднем за время пандемии недвижимость подорожала примерно на 40%, а реальные доходы населения начали расти только в последний год, по некоторым источникам официальной статистики, на 2–3%, указывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. «Рекордные темпы инфляции и повышение ключевой ставки формируют такие условия, при которых недвижимость становится недоступным предметом роскоши для половины населения», — отмечает эксперт.
Комфортный расход
В таких условиях основным инструментом приобретения собственного жилья становится ипотека, а важным критерием его доступности — возможность покупателя бесперебойно оплачивать кредит.
«Тех, кто приобретает жилье в ипотеку, сегодня чрезвычайно интересует именно доступность для домохозяйства ежемесячного платежа, в который входит не только ипотечный платеж, но и коммунальные услуги», — отмечает заместитель генерального директора строительной компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
По его оценкам, при покупке недвижимости в ипотеку на средний срок 7–10 лет стандартной квартиры площадью 60 кв. м в новостройке в районе КАД ежемесячный платеж составит около 56–57 тыс. руб. на семью из трех человек. «Интересный тренд сегодняшнего дня — клиента не столько интересует конечная стоимость жилья, сколько ежемесячный платеж, который комфортен именно для него», — добавляет Максим Жабин.
По данным Циан, при ипотеке на 20 лет и с учетом первого взноса за будущее жилье в размере 20% от его стоимости ежемесячный платеж по кредиту в среднем по России составляет 41% от доходов семьи. Это самый высокий показатель за последние годы: в 2019 году «ипотечники» городов-миллионников тратили на обслуживание кредита 33% своих доходов, в 2020 году — 31%.
В Санкт-Петербурге на конец 2021 года размер ежемесячного ипотечного платежа был одним из самых высоких в стране и составлял 73,4 тыс. руб. в месяц при том, что среднероссийский платеж был равен 43,7 тыс. руб. в месяц. На обслуживание ипотеки петербургские новоселы, по статистике Циан, отдают 58% ежемесячных доходов семьи, которые за два года выросли на 13%, c 88,7 тыс. до 100 тыс. руб. в месяц. Но даже в этом случае петербургская семья, состоящая из двух взрослых и ребенка, после вычета прожиточного минимума — базовых расходов — практически все оставшиеся средства (84%) тратит на выплаты по ипотеке, подсчитали в Циан.
Варианты сэкономить
При этом, отмечают эксперты, у покупателей есть целый ряд возможностей для того, чтобы сэкономить при покупке недвижимости. Прежде всего можно снизить основную сумму покупки, остановив выбор на небольшой квартире в пригороде, цены на которые относительно доступны, указывает Ася Левнева. «Эргономичные планировки и широкие окна с видом на парк или водоем позволят чувствовать себя психологически комфортно даже в помещении без лишних квадратных метров. При наличии развитой инфраструктуры и транспортной доступности это будет удачная покупка», — уверена эксперт. Однако сделать это не так просто: к сожалению, в области проектов с комфортной жилой средой пока катастрофически не хватает, добавляет Ася Левнева.
Более низкие цены в пригородных объектах застройщикам удается удерживать в том числе и за счет сокращения затрат на покупку и освоение земельных участков под строительство. «Экономия на земле позволяет снизить себестоимость строительства и реализовать качественный, даже малоэтажный, проект, в котором порядок цен на жилье пока сопоставим со стоимостью городской недвижимости до подорожания. В Московской области это около 155 тыс. руб. за квадратный метр, в Ленинградской — около 130 тыс. руб.», — отмечает Ася Левнева.
Наибольший объем доступного предложения (68%) сосредоточен на территориях за КАД, еще 32% приходится на удаленные городские локации, такие как Юнтолово, Русановка, Парнас, подтверждает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
По данным RealtyMag, стоимость нового жилья в Мурино за 2021 год выросла на 37,3% по сравнению с 2020 годом до 125,4 тыс. руб. за 1 кв. м, в Шушарах — на 21,6% до 121,2 тыс. руб. за «квадрат», в Новосаратовке — на 18,6% до 147,3 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом цена квадратного метра в новостройках, например, Московского района выросла на 28,9% до 194,6 тыс. руб. за 1 кв. м, Кировского — на 73,5% до 220,2 тыс. руб., Приморского — на 37,8% до 192,1 тыс. руб.
Такой рост цен подстегивал покупателей присмотреться ко вторичному жилью. В 2021 году россияне на 6% чаще интересовались покупкой вторичного жилья, чем в 2020-м, подсчитали аналитики Авито Недвижимости. Показатели же спроса на новостройки, в которых средняя стоимость квадратного метра выше почти в 2 раза, напротив, снизились на 13%. Активнее всего по итогам 2021 года увеличился интерес покупателей к студиям — самому «компактному» сегменту: их на платформе искали на 22% чаще, чем годом ранее.
«Популярность небольших квартир можно объяснить несколькими факторами. Во-первых, это традиционное для нашей страны желание обзавестись собственным жильем, несмотря на ограниченный бюджет и постепенный рост цен и ипотечных ставок. Например, студии часто покупают молодые семьи без детей или родители студентов. Во-вторых, такие объекты приобретают в качестве инвестиций или для последующей сдачи в аренду: на фоне увеличения цен на покупку недвижимости рынок долгосрочной аренды также находится на подъеме», — комментирует данные руководитель направления Вторичная недвижимость Авито Недвижимости Сергей Хахулин.
По словам Сергея Софронова, глобально экономия при покупке недвижимости сегодня сводится к двум аспектам: выбор квартиры на ранней стадии строительства и выбор планировок, оптимизированных функционально. «В нашем предложении спросом пользуются евроформаты с большой кухней и уменьшенным коридорным метражом за счет смежных к кухням-гостиным комнат, позволяющих адаптировать квартиру под текущие жизненные условия», — приводит пример представитель ГК «ПСК».
Кто покупает
Спрос на доступное жилье в Петербурге по-прежнему обеспечивают покупатели из других регионов — на них приходится до 70% всех продаж новостроек сегмента масс-маркет. Правда, отмечают в агентствах недвижимости, увеличилось количество запросов на малогабаритное жилье, в основном покупателей интересуют «однушки» или «евродвушки».
Сергей Софронов отмечает, что доступное жилье, как и прежде, востребовано у молодежи, покупателей из регионов, в том числе из Ленобласти, а также возрастных клиентов, приобретающих жилье для детей или для себя и для детей для улучшения жилищных условий в раздельном проживании.
Средний бюджет покупки жилья в сегменте «эконом» в 2021 году составил 5,6 млн руб. в черте Санкт-Петербурга и 4,2 млн руб. в пригородах, отмечает Ольга Трошева. По ее данным, за год «средний чек» в сегменте доступного жилья вырос на 1 млн руб., но все равно остается на 22–25% ниже, чем в сегменте «комфорт».
В будущем, по оценкам участников рынка, увеличение стоимости недвижимости приведет к сокращению площади квартир и еще большему удалению доступных проектов от города. Помимо стандартных высоток за КАД в перспективе могут развиваться новые форматы жилья для молодежи на примере коливингов, сектор социальных доходных домов, индивидуальное жилищное строительство, считает Ася Левнева. «Главное, чтобы стремление к сокращению себестоимости не привело к потере качества домостроения и эстетических характеристик архитектурных ансамблей городов культурного значения», — заключает она.
Максим Жабин, заместитель генерального директора строительной компании «ЛенРусСтрой»:
«Само понимание доступного жилья меняется. Сегодня его не стоит ассоциировать с просто самым дешевым жильем. Речь идет не только и не столько о цене, но еще и о доступности комфортной среды, доступности инструментов для покупки, доступности локации, транспортной инфраструктуры, доступности качественной инженерной и технологической инфраструктуры и стоимости ее обслуживания».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Экономический кризис, пандемия, инфляция, банкротство малого бизнеса и ряд других факторов привели к закономерным последствиям. Самая чувствительная к изменениям на рынке целевая аудитория стандартного жилья была вытеснена рекордным ростом цен на недвижимость. Сейчас спрос формируют в основном потребители со средним стабильным финансовым доходом, требования которых не может удовлетворить недвижимость экономкласса».
