Несмотря на пересмотр условий льготной ипотеки в середине прошлого года, доля ипотечных сделок в продажах большинства застройщиков не опустилась ниже 70%. Это обусловлено как альтернативными предложениями, в том числе субсидированной ставки от застройщиков, так и макроэкономическими факторами, которые подогревают активность покупателей. Участники рынка жилой недвижимости обсудили, какие из этих факторов сохранят влияние в 2022 году, и как дальше будут развиваться инструменты покупки жилья, в ходе круглого стола «Эволюция ипотеки: как меняется банковский продукт», организованного РБК Петербург.
Несостоявшийся провал
Изменение параметров ипотеки с господдержкой в середине прошлого года породило пессимистичные прогнозы по объемам выдачи к концу года. Однако, по данным участников рынка жилой недвижимости, эти прогнозы не оправдались — по-прежнему преобладающую долю в продажах на первичном рынке занимают ипотечные сделки. «В первом полугодии 2021 года произошел колоссальный взлет ипотеки, и все предполагали, что будет достаточно серьезное падение во втором полугодии. Но потери оказались не такими серьезными, как мы ожидали. В общей сложности доля ипотеки в первом полугодии была порядка 80-82%, сейчас она составляет в среднем 75%», — отметила ведущий руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Юлия Мошкова.
Директор по продажам Legenda Intelligent Development Ксения Садкова привела похожие цифры по своей компании: порядка 70% по прошлому году, что немногим меньше показателя за 2020 год, когда весь год действовали программы субсидирования и доля ипотеки составляла 80% от общего объема продаж. «Это связано с ростом цен и с ростом бюджета на покупку соответственно, потому что даже состоятельному человеку сложно угнаться за сегодняшним ростом цен», — полагает эксперт.
Аналогичные данные у Л1 — как сообщила директор по развитию «Л1 Строительная компания № 1» Надежда Калашникова, в прошлом году объем ипотечных сделок доходил до 80% за счет льготной ипотеки, а к сегодняшнему дню эта доля снизилась до 70%.
«Наиболее заметное колебание спроса на ипотеку произошло в июле. Для девелоперов это не стало неожиданностью, — рассказал директор по продажам Группы Аквилон Егор Федоров. — Однако уже в сентябре спрос окончательно восстановился до среднемесячных показателей. По итогам 2021 года доля ипотеки в общем объеме продаж Группы Аквилон снизилась всего на 5% по сравнению с аналогичным показателем 2020 года и составила 71%».
Альтернативные инструменты
Недоступность льготной ипотеки большинству петербургских покупателей привела к росту популярности других инструментов, и это уже тренд не только прошлого года, но и текущего. В частности, растет доля еще одной госпрограммы — семейной ипотеки. По словам Егора Федорова, ее востребованность резко возросла в IV квартале 2021 года, когда сработала информационная кампания и люди стали лучше осведомлены о возможностях использования материнского капитала. Соответственно, возросло и количество покупок среди покупателей с детьми — в том числе инвестиционных. «Наиболее востребованной в Группе Аквилон стала программа «семейной ипотеки» с субсидированной ставкой 1,5%. Доля продаж с привлечением материнского капитала превысила 20% в общем объеме ипотечных сделок», — рассказал Федоров.
Кроме того, сами застройщики стали предлагать более широкий спектр инструментов, в том числе разнообразные рассрочки. «В отношении рассрочек мы реализуем стратегию B2I (business to individual — прим.ред.). Мы в RBI отталкиваемся от клиента, от его потребности, от размера первоначального взноса и рассчитываем индивидуальную рассрочку», — описал современную практику коммерческий директор Группы RBI Дмитрий Фалкин.
Как уточнил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов, введение тех или иных программ рассрочки зависит от необходимости наполнения эскроу-счетов по определенному графику. «Мы как застройщик не получаем эти деньги напрямую, но мы можем выдержать определенные нормативы по наполнению счетов, чтобы иметь минимальный процент по проектному финансированию от банка», — пояснил он.
Кто платит за субсидии
Субсидирование ипотечной ставки застройщиком — еще один инструмент, который активно набирает обороты. Однако для застройщика такой вариант означает снижение маржи. Участники рынка называют различные варианты компенсации этих затрат. «Мы используем подушки безопасности, которые накопили за тучные годы», — отметила, с одной стороны, Надежда Калашникова.
Сергей Софронов, с другой стороны, признал, что за снижение ставки зачастую платит покупатель — за счет повышения общей стоимости покупки. «Недвижимость продается чуть дороже — на ту разницу, которую необходимо компенсировать банку. Клиенту это выгодно в том случае, если он собирается выплачивать ипотеку на протяжении всего периода, предусмотренного договором. Если же он собирается погасить ее за счет продажи своей старой недвижимости в пределах года или двух, то подчас он выбирает и текущие ставки без субсидирования, потому что стоимость недвижимости просто дешевле», — рассказал Софронов.
Программы субсидированной ставки объединяются с другими предложениями застройщиков, создавая гибридные инструменты. «Must-have на рынке становится программа субсидирования первого года практически под ноль, которую обычно совмещают с программой выкупа или trade in. Предлагая клиенту такие программы, мы в RBI даем ему возможность, не переплачивая банковский процент, эффективно продать свою квартиру для сокращения кредитной нагрузки», — привел пример Дмитрий Фалкин.
Не время расслабляться
Начало 2022 года показало высокую активность заемщиков по ипотеке, несмотря на некоторый подъем ставок даже по субсидируемым программам. «Январь не похож на январь — он необычно щедрый на клиентов. По нашим наблюдениям, клиенты переживают, что процентные ставки растут и будут расти дальше, поэтому нужно покупать сейчас по тем условиям, которые есть», — отметила Юлия Мошкова.
«Люди включились в бронирование и заключение договоров быстрее, чем это обычно случается в январе и в мае из-за праздников. Покупателей подгоняет рост ставок, валютные колебания и нестабильность мировой экономики», — согласилась с оценкой ситуации Ксения Садкова.
Надежда Калашникова добавила к этим факторам приход на рынок недвижимости инвесторов из других сфер. «Депозиты сегодня не очень эффективны и облагаются налогом уже от 700 тыс. руб., соответственно, инвестиционных инструментов становится все меньше. Кроме того, ЦБ РФ пообещал взяться за криптовалютчиков, а это довольно популярный инструмент инвестирования, особенно для молодежи. На этом фоне недвижимость выглядит надежной гаванью», — подчеркнула она.
Таким образом, макроэкономические факторы в данный момент поддерживают рынок жилой недвижимости и, заодно, ипотечный рынок. В пользу девелоперов играет также возросшее качество продукта, заметил Дмитрий Фалкин. «Дополнительная маржа, которую получили девелоперы в 2020-2021 годах, по большей части инвестирована в качество и в техническую начинку тех проектов, которые сейчас предлагаются и будут предлагаться покупателям. Например, «умный дом» в том или ином исполнении стал стандартом для современных жилых комплексов. Это должно стать стимулом для переезда из более старых комплексов в новые, потому что это абсолютно другое качество жизни», — подчеркнул он.
Однако проблемы постепенного повышения ключевой ставки ЦБ и сокращения покупательской способности населения остаются.
«Не будем забывать, что 2021 год был рекордным по объемам инвестиций в приобретение земельных участков. Рано или поздно мы в 2022 году, может быть, в начале 2023 года увидим вывод большого количества новых проектов, которые тоже будут давить на рынок», — добавил к этим сложностям Сергей Софронов.
Поэтому девелоперы подчеркивают важность дальнейшего развития механизмов, упрощающих приобретение недвижимости. «Наступивший 2022-й станет годом поиска гибких условий и новых инструментов по сохранению доступности жилья. Кроме того, введение поэтапного раскрытия эскроу-счетов помогло бы сократить издержки застройщиков и нейтрализовать эффект роста цен», — заключил Егор Федоров.