Прошедший год запомнился петербургским застройщикам как время шквального спроса на жилую недвижимость, внезапно ставшую дефицитом, и резкого роста цен на нее. Для многих год разделился на период «до» и «после» отмены льготной ипотеки, причем последнее сыграло роль стабилизатора — уже к декабрю на рынок вернулся баланс спроса и предложения. Окончательно оформились и тенденции в потребительском поведении, возникшие в первый год пандемии: покупатели жилья предъявляют повышенные требования к качеству квартир и комфортности проживания.
Вертикальный взлет
Ключевым трендом на рынке жилой недвижимости Петербурга в 2021 году, по мнению застройщиков и продавцов, стал рост цен. За год квадратный метр в городских новостройках класса масс-маркет подорожал на 32% по сравнению с 2020 годом и на конец декабря стоил в среднем 191,3 тыс. руб., говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Не отставала динамика роста цен и на жилье в пригородных локациях, там стоимость «квадрата» увеличилась на 33% и достигла 126,2 тыс. руб. Значительный рост цен в 2021 году был зафиксирован и в сегментах жилья более высоких классов. По данным Colliers, стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья премиум-класса в Петербурге за год выросла на 34% и достигла 398 тыс. руб., при этом высокий темп роста цен сохраняется и составляет около 3–5% в месяц. В бизнес-классе за год цены выросли на 29%, до 265 тыс. руб. за 1 кв. м.
«Ключевым трендом рынка жилой недвижимости в 2021 году я бы назвал рост цен. Именно он отразился на рынке как положительно, так и отрицательно. Год запомнится участникам рынка не столько ковидом, сколько волатильной ситуацией с ценами на недвижимость», — подчеркивает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. С одной стороны, это было хорошо для девелоперов, так как позволяло улучшать проекты, выполнять планы продаж и копить деньги на покупку следующего земельного участка и других активов, рассуждает эксперт.
Как ранее писал РБК Петербург, выручка строительных компаний, работающих на петербургском рынке, в 2021 году стала рекордной. Общий объем продаж жилья превысил 580 млрд руб., что на 16% больше показателя 2020 года, подсчитали аналитики проекта Dataflat.ru. «С другой стороны, профессионалы всегда ожидают за резким взлетом неизбежное падение, поэтому ситуация, несмотря на растущую прибыль, остается довольно напряженной», — добавляет Максим Жабин.
Опрошенные РБК Петербург эксперты уверены, что цена на недвижимость падать не будет. «Застройщики будут сдерживать вывод квартир на рынок, будет расти себестоимость строительства, будет расти стоимость кредитных средств. Соответственно, цены продолжат рост», — говорит Максим Жабин. По его прогнозам, в 2022 году среднерыночные цены вырастут еще на 20%, а в течение ближайших 5–10 лет цены на недвижимость вырастут еще в 1,5–2 раза.
Ипотечный рубикон
«Ключевым событием в прошлом году для рынка недвижимости Петербурга стало изменение условий льготной ипотеки. Фактически год поделился пополам: на до и после», — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. В последний месяц действия программы со старыми условиями доля ипотечных сделок на рынке превысила 81%, а во второй половине года доля ипотеки была уже не столь впечатляющей, отмечает он.
По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в 2021 году в городе было 183,5 тыс. сделок с ипотекой на рынке недвижимости, что на 10% превысило показатель 2020 года. Однако, как свидетельствуют данные Росреестра, такой результат обеспечен высокой активностью заемщиков в первой половине года: уже с августа количество ежемесячно регистрируемых ипотек стало сокращаться.
В первом полугодии 2021 года спрос на жилье держался на высоком уровне, несмотря на то что рост цен на недвижимость практически нивелировал выгоду от льготной ипотеки, подтверждает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Со второго полугодия закредитованное население начало терять интерес к капиталоемким покупкам по растущим ставкам, наметились тенденции к сбережению, отмечает она.
Теперь интерес к ипотеке поддерживают сами застройщики за счет развития собственных субсидированных программ, добавляет Сергей Софронов. «С повышением ключевой ставки и ростом базовых ставок по ипотеке в 2022 году этот тренд только усилится. Полагаю, к концу этого года редкие застройщики не будут предлагать субсидированные программы в том или ином виде», — прогнозирует эксперт.
Баланс возвращается
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, в 2021 году в городе было введено 3,46 млн кв. м нового жилья, что на 4,8% больше, чем в 2020 году. С учетом пригородов в Петербургской агломерации в прошлом году было сдано 4,9 млн кв. м жилой недвижимости, что на 48% превышает показатель 2020 года, подсчитали в КЦ «Петербургская Недвижимость». Данный объем находится на уровне пиковых периодов, например, в 2018 году предложение пополнилось на 4,8 млн кв. м, отмечает Ольга Трошева.
В прошлом году на рынок новостроек Петербурга и пригородов было выведено чуть меньше 5 млн кв. м жилья, что в 1,5 раза больше, чем в 2020 году, подтверждает Сергей Софронов. Примерно половина нового предложения приходится на территории за КАД, подчеркивает он. При этом 73% выведенного на рынок предложения — это жилье сегмента «комфорт», уточняет Ольга Трошева.
Несмотря на рекордные показатели ввода жилья, «квадратов» все равно на всех не хватало — эксперты единодушно фиксируют недостаток предложения, особенно сильный в первом полугодии. К концу года благодаря возросшему выводу новых проектов дефицит предложения был окончательно преодолен, и ситуация на рынке стабилизировалась, отмечает Ася Левнева. Это касается не только сегмента масс-маркет, но и премиального жилья. Объем продаж на первичном рынке бизнес— и премиум-класса в 2021 году вырос на 14% и до 504 тыс. кв. м, или 8,6 тыс. квартир, подсчитали в Colliers. Пик покупательской активности в бизнес— и премиум-классе пришелся на вторую половину года и связан с началом делового сезона и выходом на рынок новых премиальных проектов, объясняют аналитики.
«Массовый вывод новых объектов стал возможен благодаря длительному периоду рекордного роста цен и ажиотажного спроса на недвижимость. Застройщики смогли укрепить свою финансовую базу после периода многолетнего сдерживания цен и пополнить предложение свежими проектами. Но при стагнации реальных доходов населения и высоких темпах инфляции такая ситуация не могла длиться долго, поэтому платежеспособный спрос стал неизбежно сокращаться», — добавляет Ася Левнева.
Так, по данным петербургского Управления Росреестра, общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в 2021 году снизилось по сравнению с 2020 годом на 6,5% и составило 75,8 тыс., причем самый значительный спад активности был зафиксирован в ноябре и декабре.
Баланс спроса и предложения сохранится, если не возникнут новые форс-мажоры или глобальные инициативы со стороны государства, уверена Ася Левнева. Невысокий уровень спроса будет сдерживать цены, которые имеют все предпосылки к росту: дефицит земли и рабочей силы, подорожание строительных материалов, увеличение социальной нагрузки на застройщиков.
Запрос на качество
В качестве другого важного тренда 2021 года на рынке недвижимости застройщики выделяют растущие требования покупателей квартир к качеству жилья. «В это понятие сегодня включают и местоположение дома, и планировку квартиры, и обеспеченность парковками и объектами социальной инфраструктуры, планировку придомовой территории, уровень отделки мест общего пользования и набор предоставляемых сервисов», — перечисляет коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург Ирина Соловьева.
Важнейшим конкурентным преимуществом в таких условиях становится способность застройщика удовлетворить возросшие потребности покупателей при сохранении приемлемой цены, добавляет эксперт.
У покупателей есть запрос на вполне конкретные параметры элементов проекта: архитектура, наличие социальной инфраструктуры и общественных пространств, экологичность строительных материалов, эргономичность планировок, инновационность инженерных решений. Особенно востребованными становятся высокотехнологичные проекты, и речь идет уже не столько об умном доме, сколько об умном квартале, умном районе, причем в понятие «умный» включаются и эффективное управление общим имуществом, и энергоэффективность, и экологичность, говорит Максим Жабин.
Сергей Софронов отмечает растущую востребованность у покупателей «продукта, готового к проживанию» — квартиры не только с полной отделкой, но и с частичной меблировкой. «Во многом это обусловлено бюджетом и ограниченностью средств на обустройство. В данном варианте стоимость мебели можно включить в ипотеку», — уточняет Сергей Софронов. Такой покупательский запрос уже нашел ответ у застройщиков: в 2021 году количество девелоперов, которые предлагают дозаказ меблировки квартиры, увеличилось вдвое, указывает Ольга Трошева. «Упакованность» продукта будет развиваться в ближайшем будущем, уверен Сергей Софронов.
Репутация и время
Покупатели все больше внимания обращают на масштаб бизнеса, опыт и репутацию компании-застройщика, отмечает Ирина Соловьева. И здесь выигрывают строители, уже давно заботящиеся о своем имидже. «Для Группы «Эталон», как одного из лидеров рынка, такой интерес играет положительную роль. В течение долгих лет мы заботились о поддержании финансовой устойчивости компании и неукоснительном выполнении обязательств перед своими покупателями. Эти факторы теперь оказывают хорошую поддержку продажам наших объектов», — говорит Ирина Соловьева.
Еще одним сформировавшимся в 2021 году трендом эксперты называют экономию времени. Сразу после цены клиенты интересуются в первую очередь не социальной инфраструктурой, как обычно, а транспортной доступностью жилого комплекса. Актуальны вопросы: есть ли рядом станции железной дороги или метро, каковы планы города по расширению улично-дорожной сети, как выстроить оптимальный маршрут до работы и до центра города, перечисляет Максим Жабин.
В 2022 году девелоперам предстоит работать в условиях монополизированного рынка меньшей емкости, и высокие цены на ограниченное число качественных проектов, доступных небольшому количеству платежеспособных покупателей, сохранятся, прогнозирует Ася Левнева.
Девелоперы будут бороться за клиентов с помощью активной маркетинговой политики и сокращения лишних квадратных метров в жилых помещениях. Запрос на комфорт будет поддерживаться расширением функциональности жилой среды проектов за счет создания коворкингов, зон для спорта и проведения мероприятий.
Ключевыми драйверами спроса на жилую недвижимость в 2022 году, по мнению экспертов Группы «Эталон», станет сокращение качественного предложения на рынке, обусловленное как дефицитом новых площадок под строительство, так и уходом с рынка отдельных игроков, не выдержавших конкуренции. «Спрос также будет стимулировать продление востребованной программы семейной ипотеки в совокупности с программой материнского капитала и системой налоговых вычетов, которые позволяют сократить потребность в заемных средствах и делают покупку более доступной», — заключает Ирина Соловьева.
Ирина Соловьева, коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург:
«Важным фактором, который будет влиять на рынок недвижимости Петербурга в течение 2022 года, станет рост инвестиционного спроса на недвижимость на фоне низкой доходности по депозитам и введения налога на доходы по банковским вкладам, на которых скопились рекордные объемы денежных средств граждан».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
«У Петербурга есть еще неисчерпанные возможности в развитии южных территорий в виде квартальной застройки. Стоимость жилья здесь остается конкурентоспособной. А малоэтажный формат создает принципиально новый выбор, практически отсутствующий в черте города в данном сегменте».
Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1:
«В 2021 году продолжился рост цен на жилье. И даже изменение условий ипотеки с господдержкой не затормозило этот процесс. Главной причиной удорожания жилья стал резкий рост цен на основные стройматериалы: бетон, щебень, песок, арматуру, пиломатериалы. Кроме того, росту цен способствовало «вымывание» с рынка наиболее интересных вариантов на фоне резко снизившегося предложения. В 2022 году рост цен ожидаемо продолжится, хотя, вероятно, и не такими быстрыми темпами».
