«В начале 2022 года мы видим, что интерес покупателей к ипотеке не снижается несмотря на рост ставок. В среднем по рынку доля сделок с привлечением ипотеки занимает по-прежнему порядка 70%. Исключением здесь является лишь сегмент инвестиционной недвижимости.
Так, доля ипотечных сделок в общем объеме наших продаж за последний год составила около 50%. Это связано в первую очередь с тем, что значительную долю нашего портфеля составляют проекты сервисных апартаментов, а так же премиальные проекты и проекты бизнес-класса. В этих сегментах доля ипотечных сделок традиционно ниже. И хоть она меняется волнообразно — в какие-то моменты больше, в какие-то — меньше – но, в общем и целом, не превышает у нас 50%.
Сервисные апартаменты — это инвестиционный продукт, который люди приобретают для того, чтобы заработать, а не потратить. Использование ипотеки в таком случае снижает доходность инвестиций. Тем не менее мы видим, что для многих наших клиентов использование банковского кредита — это возможность приобрести более чем один объект недвижимости. Ипотека в таком случае используется как рычаг, и сдача объекта в аренду позволит погашать ипотечные платежи.
Еще 10 лет назад ипотечные ставки при сделках с инвестиционным типом недвижимости были значительно выше, чем при покупке квартир. Сейчас ставки практически сравнялись, и клиенты этим пользуются. Причем закономерность такая: чем дешевле сервисные апартаменты, тем выше доля ипотеки.
При этом довольно много объектов на рынке продается через собственные программы рассрочки от застройщиков. В частности, базовая программа рассрочки до окончания строительства предполагает расчет стоимости квартиры без скидок, что позволяет увеличить среднюю стоимость реализации. У нас также есть программа «50 на 50», когда клиент может заплатить весомую часть стоимости сейчас, а оставшуюся часть непосредственно перед вводом объекта в эксплуатацию.
Предложение тех или иных программ рассрочки зависит от необходимости наполнения эскроу-счетов по определенному графику. Застройщик денег от покупателя не получает до ввода объекта в эксплуатацию, но должен поддерживать такой темп продаж, чтобы обеспечить себе минимальную стоимость банковского финансирования. Одновременно мы понимаем, когда и при каких условиях можем позволить себе некоторую разбежку при наполнении эскроу-счетов, предоставив покупателям более комфортные условия оплаты.
Если заглядывать в будущее, то, к сожалению, мы не видим возможности выдержать в 2022 году те же объемы продаж, что и в 2021-м из-за роста цен и ставок. Основополагающим фактором при выборе из двух примерно равных по своим характеристикам проектов будет возможность выбрать наиболее устраивающую форму приобретения. Это и программы субсидирования процентов, и рассрочки, и trade in. У ПСК есть большой запас прочности в этом смысле. Например, мы только недавно запустили программу субсидирования ипотеки совместно со Сбербанком: при покупке апартаментов в проекте START, а также в сети апарт-отелей Avenir процентная ставка в первый год кредитования составит от 2,5% годовых. Ранее мы этим инструментом не пользовались.
Не будем также забывать, 2021 год был рекордным по объемам инвестиций в приобретение земельных участков. Рано или поздно мы увидим старт большого количества новых проектов, которые будут давить на предложение. Для застройщика, который хочет оставаться востребованным на рынке, важны не столько ценовые методы воздействия, сколько сам продукт, который должен отвечать запросам покупателей».
