«Последние годы цены на недвижимость росли быстрее, чем арендные ставки, т.е. доходность инвестиций от аренды сильно снизилась. Для небольших объектов (стоимостью до 100 млн руб.) это от 2-4% годовых для квартир, до 4–7% — для коммерческих помещений. Чтобы получать 8–10%, надо инвестировать сотни миллионов или миллиарды. Это справедливо для столиц, включая Петербург, где инвесторов и свободных денег больше. В нестоличных городах доходность может быть на 3–5% выше. Указанные значения не учитывают возможное повышение цены, но бывает и падение, особенно после периодов бурного роста.
Когда инвестор видит в рекламе высокую доходность, надо задуматься — почему она выше, чем у других. Учтены ли все затраты, в том числе на управление, коммунальные услуги, на текущий ремонт, ремонт общих мест, налоги на имущество и землю и другие. Не учтен ли в расчете дохода гипотетический рост стоимости. Рекламируется действующая недвижимость или это инвестиции в девелопмент со всеми рисками.
Ранее многие инвестировали в квартиры на нулевом этапе, рассчитывая на рост цены. С введением счетов эскроу риски недостройки дома снизились, а стоимость от котлована до готовности перестала расти столь сильно.
Наименее рисковые инвестиции на текущий момент в сегменте коммерческой недвижимости: торговые помещения в проходных местах и качественные офисы в хорошей локации. Это не только мое мнение, но и инвесторов: такие объекты популярны, цены высокие, а доходность низкая. Подтверждение классического принципа: ниже риск, ниже доход.
Есть сегменты рынка, инвестировать в которые надо особенно осторожно, риски могут быть очень высоки. Например, торговый центр, который может потерять привлекательность из-за построенного рядом конкурентами. Такие помещения не универсальны, реконцепция может быть очень дорогой или невозможной. Непонятна ситуация с гипермаркетами — некоторые эксперты и вовсе прогнозируют скорый конец этого формата.
Сегодня в моде склады: локдаун, покупки онлайн, новые логистические цепочки. В данный момент некий хайп, наверное, оправдан. Но сегодняшний бум может привести к перенасыщению рынка, а провести анализ конкурентоспособности объекта в долгосрочной перспективе — мало кто может. Сегмент специфический, профессиональных игроков мало. Правда, и доходность действующих складов выше — до 9–11%. И снова классика: выше риски и выше доходность.
Появляются и новые для России форматы, к которым можно присмотреться: self storage, коливинги и dark stores. Пока это узкие сегменты, в которых много непонятного для массового инвестора. Единого правила для выбора объекта инвестиций не существует. Каждый проект надо анализировать: в любом сегменте можно ошибиться, а можно найти отличный вариант.
Чтобы купить крупный офисный, торговый или складской объект с хорошей доходностью (более 8 — 10% годовых) небольшим инвесторам надо «скинуться». Для этого придуманы паевые фонды (ПИФы) — наиболее надежный, прозрачный и контролируемый инструмент коллективных инвестиций. Управляющая ПИФом компания берет на себя и связанные с владением недвижимостью заботы: арендаторы, инженерные сети, ремонт, проверки и т. д. Но пока на нашем рынке не сформировалось доверие к ПИФам: есть вопросы к ликвидности, отсутствует развитый вторичный рынок, чтобы быстро продать паи в случае необходимости. Думаю, потребуется еще несколько лет, а также усилия со стороны управляющих фондами, чтобы, имея 5–50 млн руб., инвестор предпочел ПИФ. Возможны и другие варианты, чтобы «скинуться», например, общества, но степень контроля и защиты небольших инвесторов там на порядок ниже.
Несмотря на стремительные изменения на рынке недвижимости, останутся классические дома и квартиры. Будут офисы, часть их станет гибкими или коворкингами. Мы возвращаемся в офисы с «удаленки», даже если часть времени работаем из дома. Мы будем стремиться общаться, собираться вместе офлайн, поэтому магазины, рестораны, музеи, общественные пространства тоже не вымрут. Мне видится, что консервативный формат в хорошей локации — это тихая гавань для инвестиций на ближайшее время. Можно отсидеться и присмотреться к новым реалиям, либо почувствовать себя профессионалом и рискнуть, но всегда быть готовым и к потерям».
