От первого лица , Санкт-Петербург и область ,  
0 
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.

Тихая гавань для инвестиций

Дмитрий Киселев
Дмитрий Киселев (Фото: «Охта Групп»)
Заместитель председателя правления «Охта Групп» Дмитрий Киселев — о перспективных активах на рынке инвестиционной недвижимости.

«Последние годы цены на недвижимость росли быстрее, чем арендные ставки, т.е. доходность инвестиций от аренды сильно снизилась. Для небольших объектов (стоимостью до 100 млн руб.) это от 2-4% годовых для квартир, до 4–7% — для коммерческих помещений. Чтобы получать 8–10%, надо инвестировать сотни миллионов или миллиарды. Это справедливо для столиц, включая Петербург, где инвесторов и свободных денег больше. В нестоличных городах доходность может быть на 3–5% выше. Указанные значения не учитывают возможное повышение цены, но бывает и падение, особенно после периодов бурного роста.

Когда инвестор видит в рекламе высокую доходность, надо задуматься — почему она выше, чем у других. Учтены ли все затраты, в том числе на управление, коммунальные услуги, на текущий ремонт, ремонт общих мест, налоги на имущество и землю и другие. Не учтен ли в расчете дохода гипотетический рост стоимости. Рекламируется действующая недвижимость или это инвестиции в девелопмент со всеми рисками.

Ранее многие инвестировали в квартиры на нулевом этапе, рассчитывая на рост цены. С введением счетов эскроу риски недостройки дома снизились, а стоимость от котлована до готовности перестала расти столь сильно.

Наименее рисковые инвестиции на текущий момент в сегменте коммерческой недвижимости: торговые помещения в проходных местах и качественные офисы в хорошей локации. Это не только мое мнение, но и инвесторов: такие объекты популярны, цены высокие, а доходность низкая. Подтверждение классического принципа: ниже риск, ниже доход.

Есть сегменты рынка, инвестировать в которые надо особенно осторожно, риски могут быть очень высоки. Например, торговый центр, который может потерять привлекательность из-за построенного рядом конкурентами. Такие помещения не универсальны, реконцепция может быть очень дорогой или невозможной. Непонятна ситуация с гипермаркетами — некоторые эксперты и вовсе прогнозируют скорый конец этого формата.

Сегодня в моде склады: локдаун, покупки онлайн, новые логистические цепочки. В данный момент некий хайп, наверное, оправдан. Но сегодняшний бум может привести к перенасыщению рынка, а провести анализ конкурентоспособности объекта в долгосрочной перспективе — мало кто может. Сегмент специфический, профессиональных игроков мало. Правда, и доходность действующих складов выше — до 9–11%. И снова классика: выше риски и выше доходность.

Появляются и новые для России форматы, к которым можно присмотреться: self storage, коливинги и dark stores. Пока это узкие сегменты, в которых много непонятного для массового инвестора. Единого правила для выбора объекта инвестиций не существует. Каждый проект надо анализировать: в любом сегменте можно ошибиться, а можно найти отличный вариант.

Чтобы купить крупный офисный, торговый или складской объект с хорошей доходностью (более 8 — 10% годовых) небольшим инвесторам надо «скинуться». Для этого придуманы паевые фонды (ПИФы)  — наиболее надежный, прозрачный и контролируемый инструмент коллективных инвестиций. Управляющая ПИФом компания берет на себя и связанные с владением недвижимостью заботы: арендаторы, инженерные сети, ремонт, проверки и т. д. Но пока на нашем рынке не сформировалось доверие к ПИФам: есть вопросы к ликвидности, отсутствует развитый вторичный рынок, чтобы быстро продать паи в случае необходимости. Думаю, потребуется еще несколько лет, а также усилия со стороны управляющих фондами, чтобы, имея 5–50 млн руб., инвестор предпочел ПИФ. Возможны и другие варианты, чтобы «скинуться», например, общества, но степень контроля и защиты небольших инвесторов там на порядок ниже.

Несмотря на стремительные изменения на рынке недвижимости, останутся классические дома и квартиры. Будут офисы, часть их станет гибкими или коворкингами. Мы возвращаемся в офисы с «удаленки», даже если часть времени работаем из дома. Мы будем стремиться общаться, собираться вместе офлайн, поэтому магазины, рестораны, музеи, общественные пространства тоже не вымрут. Мне видится, что консервативный формат в хорошей локации — это тихая гавань для инвестиций на ближайшее время. Можно отсидеться и присмотреться к новым реалиям, либо почувствовать себя профессионалом и рискнуть, но всегда быть готовым и к потерям».

Рыночный расклад Инвестиционная перестройка
Скачать Содержание
Закрыть