За год сервисные апартаменты в Петербурге, по оценкам консалтеров, выросли в цене на 25%. При этом предложение активно пополняется, а инвесторы расширяют линейку финансовых инструментов для приобретения апартаментов. В чем секрет устойчивости сегмента и как будет развиваться рынок — в интервью РБК+ Петербург рассказала генеральный директор PLG Марина Павлюкевич.
— Какова динамика спроса на сервисные апартаменты за последний год?
— В Петербурге существует большой спрос на сервисные апартаменты. Если в 2020 году рост составил 13% по сравнению с 2019 годом, то в январе — июне 2021 года сегмент вырос еще на 13,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
— Спрос на сервисные апартаменты в городе растет на фоне спада в сегменте жилой недвижимости, с чем связываете этот тренд?
— Увеличилась доля покупок с инвестиционными целями. Преимущество сервисной недвижимости для инвесторов очевидно: апарт-отели предлагают пассивный доход. Собственник просто передает номер в управление отельному оператору и получает прибыль. Кроме этого, спрос арендаторов смещается в сторону апарт-отелей из-за наличия гостиничного сервиса, дополнительной безопасности и необходимой инфраструктуры. Это влияет на повышение арендных ставок в сервисной недвижимости.
— Какова динамика цен на саму сервисную недвижимость?
— На примере II очереди In2it могу сказать, что рост цены квадратного метра с начала года в студиях составил 24%, в однокомнатных юнитах — 22%, а в двухкомнатных номерах — 13%. Средняя цена квадрата в однокомнатных номерах в строящихся апартаментах по городу сегодня составляет 170–180 тыс. руб. за квадрат. До конца года цены могут вырасти еще на 10–15%, в том числе из-за продолжающегося роста цен на стройматериалы и инженерное оборудование.
«До конца года цены могут вырасти еще на 10–15%, в том числе из-за продолжающегося роста цен на стройматериалы и инженерное оборудование»
— Как такой рост стоимости квадрата отразился на пороге входа для инвесторов?
— Порог входа в сервисные апартаменты в Санкт-Петербурге сегодня 2,9 млн руб., по нашим объектам — 3,5 млн руб. Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные номера площадью 36 кв. м.
— Видите ли вы увеличение доли ипотечных средств при приобретении юнитов? С чем это связываете?
— Да, за последние шесть месяцев доля сделок с привлечением ипотечных средств выросла. Если год назад она равнялась 30%, то сейчас составляет 70%. Это связано с тем, что большинство покупателей, которые могли купить недвижимость не в кредит, сделали это на волне ажиотажного спроса в 2020 году. Сейчас в проект входят инвесторы, у которых на руках сумма, лишь частично покрывающая стоимость номера. Кроме этого, застройщики совместно с банками разрабатывают программы субсидирования ставки. По нашим проектам они составляют от 5,39%.
«За последние шесть месяцев доля сделок с привлечением ипотечных средств выросла. Если год назад она равнялась 30%, то сейчас составляет 70%»
— Как меняется доходность?
— Поскольку наш объект еще строится, инвесторы зарабатывают дважды: на росте цены квадратного метра сейчас и потом, получая прибыль от сдачи номера в аренду. Мы прогнозируем прирост цены до окончания стройки II очереди In2it на уровне 20–25%. Доходность по программе участия в прибыли на данный момент — до 10%.
— Как на дальнейшей динамике цен, на ваш взгляд, отразится принятие федерального закона о правовом статусе апартаментов, рассмотрение которого намечено на сентябрь?
— Если девелоперов новых проектов обяжут возводить дополнительную социальную инфраструктуру, цена квадратного метра вырастет.
— Что отличает новые проекты сервисных апартаментов?
— Сервисные апартаменты — апарт-отели, на первых этажах которых есть вся необходимая коммерческая инфраструктура. Поэтому одно из важных отличий — это продуманная концепция. Во II очереди In2it, к примеру, запроектированы помещения магазинов и кафе, кабинета врача общей практики. В I очереди этого проекта есть коворкинг. Все помещения в рабочие часы работают без системы контроля и управления доступом (СКУД), воспользоваться ими могут все жители района.
— Как определяете наполнение проекта?
— Мы заранее проводим исследования о коммерческой инфраструктуре района, что уже есть, чего не хватает, на что будет спрос. Так мы понимаем, какому бизнесу выгодно разместиться в этой локации. Эта информация полезна и для собственников коммерческих помещений, чтобы быстрее найти арендатора и начать получать доход. К примеру, в I очереди, которая была сдана в эксплуатацию в конце апреля, уже работает кондитерская «Север-Метрополь».
— Как рынок сервисных апартаментов влияет на развитие города и рынка недвижимости?
— Апарт— и инвест-отели прежде всего влияют на рынок аренды жилой недвижимости. Продукт имеет плюсы домашнего размещения и усилен сервисным предложением: безопасность (СКУД, ресепшен, видеонаблюдение, охрана), комплексная внутренняя инфраструктура и наличие гостиничных сервисов. Но помимо этого, они развивают полицентрическую модель города.
Суть полицентризма в создании дополнительных третьих мест, мест туристического интереса. Мы выяснили, что в каждом из периферийных районов можно составить не менее интересный туристический маршрут, чем исторический центр. Например, было бы логично из In2it съездить в Пушкин, Павловск, Гатчину, чтобы прогуляться по летним императорским резиденциям.
Мы уверены, что формат цивилизованного современного арендного жилья завоюет рынок как более комплексное и качественное для потребителя предложение. Поэтому рынок сервисной недвижимости будет развиваться и дальше.
