«Дефицит нового предложения в сегменте апартаментов усугубляется. На конец 2020 года в Петербурге осталось около 5 тыс. апартаментов. В первом квартале из этого предложения вымылось около трети. Второй квартал эту тенденцию продолжил. Это связано с тем, что в 2020 году новые проекты выходили не так активно, как раньше. Все это привело к сокращению предложения и росту цен. Кроме того, сейчас рынок находится в ожидании поправок в закон о статусе апартаментов, после которых будет более понятна экономика новых проектов.
Апартаменты с полным оснащением и программами доходности в локации с высоким арендным потенциалом сегодня — дефицитное предложение. Повышенный спрос на них поднимает цены. На примере наших проектов могу сказать, что только в первом полугодии мы увеличили выручку в сегменте апартаментов на 185%. Средняя стоимость квадратного метра в апарт-комплексе START увеличилась на 68,5% — с 81,7 до 137,7 тыс. руб. Средняя стоимость квадратного метра в сети апарт-отелей Avenir сейчас оставляет 196 тыс. руб.
В некоторой степени вырос спрос на новые категории апартаментов. В первую очередь на рекреационные. В частности, получили продолжение проекты в Курортном районе, ранее стоявшие на паузе. Они пользуются спросом как альтернатива загородному жилью, требующему гораздо меньше внимания и вложений, нежели частные дома.
Идет смещение границ ценовых сегментов — то, что пару лет назад, к примеру, продавалось за 120 тыс. руб. за кв. м сегодня продается за 170 и выше. Новые проекты изначально стартуют с более высоких цен, поскольку пользуются повышенным спросом.
Другой тренд — приход профессиональных инвесторов. Чем дольше мы работаем на рынке апартаментов, тем чаще имеем дело с оптовыми покупками — когда приобретается за один раз 44 апартамента, иначе как оптом это не назовешь. Но даже если 5 или 10 апартаментов — это все равно много. И это не какой-то фантастический сценарий, а практически ежемесячная реальность. Дело здесь в том, что у любого инвестора есть задача вкладывать средства с наибольшей потенциальной отдачей. И этот запрос апартаменты способны закрыть. Но есть и еще один запрос — диверсификация портфеля. А учитывая, что в выборе между недвижимостью и чем-то еще недвижимость довольно часто побеждает, встает вопрос о вложении в разную недвижимость.
Покупка апартаментов в разных апарт-отелях одной сети позволяет располагать активами сходного назначения с понятными и едиными правилами работы, но ориентированными на разную аудиторию. Это дает более интересные совокупные показатели доходности в высокий и в низкий сезоны. В составлении такого индивидуального портфеля инвестор может сэкономить время, взаимодействуя с одним офисом продаж одной компании. И впоследствии имеет дело с одной управляющей компанией. Это удобно и сохраняется принцип разнообразия — проекты значительно отличаются друг от друга: локацией, целевой аудиторией, нюансами оснащения, арендными ставками, распределениям долей кратко- и долгосрочного размещения. Нашим ответом на такой запрос стала сеть апарт-отелей Avenir. При таком подходе кросс-покупки в нескольких проектах становятся более интересным решением, нежели вложения в один проект.
Однако выбрать и один проект в условиях сокращения предложения сложно. В выигрышном положении сегодня оказались застройщики, у которых были проекты в высокой стадии готовности. По большому счету, сейчас реализуются одни из последних проектов, которые еще не подвержены прямому влиянию в ценообразовании нового законодательства. Возросший интерес мы видим по своему проекту Putilov Avenir: продажи начались, когда само здание было уже почти полностью построено. Но на всем протяжении строительства мы наблюдали рост интереса потенциальных покупателей и инвесторов.
Пока можно лишь фантазировать о том, каково будет влияние нового закона на рынок. В числе сомнительных факторов — гипотетическая возможность перевода нежилых помещений в жилые. Но это скорее головная боль несервисных проектов. Апарт-отели — это прежде всего отели. Следовательно, и регулироваться они должны как гостиничная недвижимость.
Не повлияет закон и на интерес инвесторов. Спрос на аренду объективно высок. После завершения туристического сезона наступает сезон деловой и студенческий. Апарт-отели в этом отношении переходят на работу с другими категориями арендаторов и обеспечивают инвесторам доходность. С точки зрения собственника, нет никакой разницы, кто будет размещаться в апарт-отеле. Главное — это доходность. Эти заботы берет на себя управляющая компания. Таким образом, сервисный сегмент является сервисным вдвойне: для арендаторов обеспечивается размещение по гостиничным стандартам, для инвесторов — профессиональное управление их активами с прозрачными отчетами.
Для тех, кто сейчас принимает решение о вложении средств в апартаменты, важно понимать, что принципиально тренд дефицита качественного предложения до конца этого года не изменится. Под качественным мы пониманием предложение сервисных апартаментов, с управлением, оснащением под ключ и программами доходности».
