Все больше петербуржцев хочет жить за городом постоянно. При этом, по мнению экспертов, запрос на качественную загородную архитектуру только начинает формироваться. В пригородах Петербурга создаются отдельные поселки в едином стиле, трехэтажные «тюремки» уходят в прошлое, а планировки становятся более рациональными.
Изыски за забором
Эпидемия коронавируса привела к трансформации рынка загородного домостроения, полагает руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. Она напомнила, что весной 2020 года коронавирус выгнал из Петербурга в Ленинградскую область на самоизоляцию более 2 млн человек. «Эта вынужденная мера разогрела рынок аренды загородной недвижимости, рынок участков без подряда и коттеджный девелопмент. Кроме того, уже после нескольких месяцев жизни на удаленке начал формироваться устойчивый и осознанный спрос на малоэтажную недвижимость, иммуномодулирующую жилую среду. Многие клиенты, имеющие городское и загородное жилье, склоняются к выбору индивидуальных домов как основного места проживания», — отмечает Наталья Осетрова.
С усилением роли загородного жилья растет и значимость его архитектурных особенностей. Кроме того, как подчеркивает главный архитектор мастерской архитектуры и дизайна MODERN HOUSE Алекс Выжевский, в последние годы российский покупатель стал более взыскательным в выборе жилья. «Мир стал более открытым, люди выезжали за границу не только на пляжный отдых, но и активно интересовались городским туризмом, обращали внимание на архитектуру и загородную жизнь зарубежных стран. И, конечно, возвращались с совершенно другим уровнем восприятия и потребностей», — поясняет он.
В то же время в Петербурге и Ленобласти эти процессы только начинаются. «Я бы вообще осторожно говорил об архитектуре применительно к загородному сегменту. Мы сегодня только начинаем исправлять планировочные ошибки 90-х — начала 2000-х, когда строили так называемые «тюремки» — кирпичные сооружения в 3-4 этажа с маленькими окошками, или комплексы по принципу восточного дувала: окнами во двор, бойницами наружу», — говорит шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин. Основную причину этого он видит в дефиците компетентных заказчиков. «В Москве сложился кластер состоятельных людей, живущих за городом, для которых важно похвастаться архитектурным стилем, в нашем регионе денег на порядок меньше. Исключение — разве что в Комарово, но там основной элемент архитектуры — четырехметровый забор, за которым стилистические изыски не видны», — полагает эксперт.
По картинкам из интернета
Как отмечал главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев в онлайн-дискуссии РБК, 80% частных домов сегодня строятся без участия архитектора. Как уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер, в недорогом сегменте чаще всего покупатели выбирают типовые проекты. Что касается дорогих объектов, то там зачастую присутствует рука архитектора.
Член совета директоров корпорации «Русь» Дмитрий Майоров поделился опытом своей компании: 70% клиентов выбирают один или несколько проектов, предложенных девелопером поселка, и уточняют отдельные детали, 20-25% приносят свои проекты, еще 5-10% не определились с тем, что они хотят. «Свой проект — это чаще всего картинка из интернета, на которой виден один фасад», — уточняет он.
По словам девелопера поселка «Ламбери», коммерческого директора АО «Электронмаш» Алексея Потапова, проекты, находящиеся в свободном доступе, — это курсовые работы студентов архитектурных вузов. «В них, как правило, не учтено большое количество нюансов — постирочные, гардеробные, дополнительные санузлы, СПА. А без этих опций загородный дом ничем не отличается от квартиры», — говорит девелопер.
Единство стиля
Основной проблемой «самостройных» поселков Алексей Потапов считает отсутствие единой стилистики, из-за чего не возникает ощущения целостности, как в европейских пригородах. «Посмотрите на пригороды Праги или Лондона, дома, ландшафт, все вплетено в единую пасторальную картину. Любая недвижимость — это прежде всего инвестиция, а для инвестиции решающим фактором является окружение, локация. Именно поэтому комплексная архитектурная застройка не только придает единый стиль, но и поднимет стоимость домовладений», — подчеркивает он.
В то же время не каждый девелопер согласен потерять часть клиентов за счет того, что они предпочитают иной стиль в архитектуре, добавляет Дмитрий Синочкин. «Например, в моем поселке есть и бревенчатый дом, и каркасники, и клееный брус, и «деревянный кирпич», — рассказывает он.
Однако в общем покупательские предпочтения по стилистике загородного жилья сдвигаются в сторону минимализма. «В 90-х был явный тренд на классические дома. Также было много итальянских мотивов. На данный момент очевиден тренд на упрощение или минимализм», — говорит Александр Гиновкер.
Нюансы остекления
В дорогом сегменте популярностью пользуются, в частности, фахверковые дома с большой площадью остекления. И в целом большие панорамные окна стали визитной карточкой премиального жилья. «Что касается остекления — окна в пол. В нашем климате очень мало солнца, нужно увеличивать инсоляцию. Не нужно бояться потерь тепла, современные оконные системы гарантируют сохранение тепла зимой и защиту от нагревания летом», — утверждает Алексей Потапов.
В большинстве случаев цена квадратного метра остекления сопоставима со стоимостью квадратного метра стены с отделкой, замечает Алекс Выжевский. «Конечно, если вы планируете применять дорогостоящие оконные системы, такие как подъемно-раздвижные HS-порталы, оконные рамы высотой более 2,5 метра, это может сказаться на общей стоимости строительства», — добавляет архитектор.
Дмитрий Майоров отмечает косвенный вклад панорамного остекления в стоимость строительства и эксплуатации: «Во-первых, могут понадобиться дополнительные точки опоры, идет удорожание силовых конструкций. Во-вторых, даже самый лучший стеклопакет, который сохраняет тепло в 10 раз лучше обычного, в 10 раз холоднее стены. К тому же панорамное окно не оставляет места для обычного радиатора, необходим «теплый пол». Плюс необходим грамотный дизайн помещения — как расставить мебель, не заслоняя окна». Он подчеркивает, что все эти нюансы — не повод отказываться от больших окон, но нужно понимать, что панорамное остекление требует продуманного подхода.
Еще один современный тренд в дорогом сегменте, по словам Дмитрия Майорова, — это плоские кровли. «В отличие от стран, откуда пришел этот элемент, у нас они не эксплуатируются — в силу климата», — уточняет он. Поэтому зачастую кровли делают квазиплоскими — с небольшими скатами, скрытыми за высоким фризом.
Натуральность и комфорт
В отношении материалов эксперты отмечают тренд на натуральность. «Превалирует крупноформатная керамика — поризованный керамический блок, пришедший на смену традиционному кирпичу. Более экологичного материала в каменном строительстве просто нет. Глина, вода, огонь — вот основные производные этого материала», — подчеркивает Алекс Выжевский. Конкурентом кирпичу, по его словам, выступают газобетонные блоки за счет чуть меньшей цены и более легкого монтажа. Любители деревянных домов традиционно выбирают легкий в сборке клееный брус. В сегменте «эконом» превалируют сборные дома из полуфабрикатов.
«Вариантов отделки фасадов много, но нужно выбирать исходя из климатических особенностей региона. В Санкт-Петербурге климат очень влажный, к тому же зимой температура часто балансирует на нулевой отметке. Не каждый отделочный материал выдержит такие суровые условия, поэтому в отделке фасадов мы используем кирпич и каменный декор. Такой фасад не потрескается со временем, а будет красиво стареть, приобретая с годами все более благородный вид», — говорит Алексей Потапов.
В свою очередь, Дмитрий Майоров отметил возросший спрос на «высокий» брус. «За последние три года в наших проектах его доля выросла с 10 до 30%», — сказал он.
Меняется подход и к планировке загородного дома. «Современные интерьеры предполагают наличие отдельных помещений для хозяйственных и бытовых нужд, таких как гардеробные, кухонные кладовые, построчные и гладильные комнаты. Где в большей степени применимы встраиваемые системы хранения, что позволяет сэкономить площадь и повысить уровень комфорта», — отмечает Алекс Выжевский.
«Те, кто уже имел домовладения, переосмыслили функциональное наполнение жилья и организацию пространства. В «высоких» классах жилья мобильность бизнеса обусловила рост запроса на квартиры с кабинетом, саунами, каминами, вторым светом, помещениями для спорта и отдыха, BBQ-террасами и патио-садами. Загородный объект из временной дачи превращается в универсальное жилое мультикомплексное пространство для работы и отдыха», — говорит Наталья Осетрова.
Из поля в лес
Планировки становятся эргономичнее, площадь дома — меньше. «Если раньше активно возводились дома площадью от 1000 м2, то сегодня средняя площадь находится в пределах 250-400 м2», — приводит статистику Александр Гиновкер. Одновременно растет площадь участков. «Если раньше было понимание, что 6 соток — это мало, а 10-15 — уже нормально, то сегодня в премиальном сегменте норма уже 20-25 соток», — отмечает Дмитрий Майоров. При этом, по его словам, спрос сместился «из поля в лес»: если раньше были популярны плоские участки, то сегодня покупателю нужен за окном рельеф и взрослые деревья.
«В премиальном сегменте ценится дистанция и уединенность. Малое количество участков в поселке клиенты отмечают как дополнительное достоинство», — добавляет Дмитрий Майоров. Алекс Выжевский, в свою очередь, отметил требование покупателей к однородности социальной среды.
Алексей Потапов, напротив, отмечает, что нет смысла строить отдельные «гетто для богатых». «Загородная недвижимость должна развиваться в комплексе, так как она очень сильно завязана на социальную инфраструктуру. Должно быть удобно на только обеспеченным владельцам коттеджей и особняков, но и учителям, поварам, тренерам, продавцам магазинов. Когда эта стратегия срабатывает, тогда и образуется живой пригород», — подчеркивает он.
«В поселке, в котором живут люди с разным уровнем достатка, из разных социальных слоев, по моим наблюдениям, складывается гораздо более здоровая обстановка, — согласен Дмитрий Синочкин. — Правда, лишь до тех пор, пока не заходит речь о дополнительных затратах — например, на ремонт дорог, масштабное благоустройство и пр. Одни готовы заплатить, а другие нет». По словам эксперта, пока еще только складывается оптимальная схема управления, решается вопрос, всех собственников включать в СНТ или нет.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
«Уже после нескольких месяцев жизни на удаленке начал формироваться устойчивый и осознанный спрос на малоэтажную недвижимость, иммуномодулирующую жилую среду. Сейчас мы столкнулись с дефицитом качественного предложения, которое рынок сможет заполнить в течение нескольких лет. Я уверена, девелоперы будут делать ставку на качество и автономность жилой среды, в том числе доступность сервисов и услуг, состав и уровень озеленения территории, доступность объектов инфраструктуры и загородных деловых центров.
Кроме того, пандемия и закрытые границы подняли спрос на внутренний туризм и стали драйвером развития нового для рынка сегмента «курортной недвижимости» в российских регионах».
Дмитрий Майоров, член совета директоров корпорации «Русь»:
«В премиальном сегменте ценится дистанция, уединенность, удаление от соседей. Возможно, это отчасти следствие коронавирусной эпидемии. Соответственно меняются предпочтения по размерам поселков. У нас есть поселки, в которых 70-80 домовладений, они успешно продаются. И есть «Высокий стиль», в котором всего 40 домовладений, и клиенты отмечают, что это плюс.
Нужно понимать, что стандартный массив с большим количеством домовладений и маленькими участками не решает основных проблем и неудобств городской жизни: шум, конфликты с соседями и так далее».
