Качественные земельные участки под девелопмент в Петербурге — дефицитный товар последние пять лет как минимум, а подогретый льготной ипотекой спрос на жилье привел к скачку цен на землю в 1,5-2 раза за полгода. Один из оставшихся ресурсов для строительства в черте города — неиспользуемые федеральные земли, которые вовлекаются в оборот через торги. Так, недавно ДОМ.РФ выставила на аукцион территорию бывшего завода «Ливиз» на Синопской набережной. По оценкам экспертов, на ней можно реализовать комплексный проект, включающий рестораны, гостиницы и некоторый объем коммерческих площадей. Какие перспективы есть у подобных проектов в городе, и как с ними предлагают работать застройщикам — в материале РБК+.
Редкий товар
Предложение качественных участков под девелопмент в Петербурге сокращается. Площадки под масштабные проекты площадью 100 тыс. кв. м и более остались только вдоль КАД, где есть свои особенности развития территории, и в зонах потенциального редевелопмента.
Как ранее отмечали эксперты, последние 3-5 лет цены на дефицитный земельный ресурс росли на 10-15% в год. А за последние полгода цена участков взлетела в 1,5-2 раза, рассказал генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. «Повышенный спрос на жилье, поддержанный ипотекой с государственной поддержкой, привел, с одной стороны, к стремительному вымыванию товарного запаса у девелоперов, с другой — предоставил девелоперам финансовую возможность приобретать участки», — поясняет Лернер.
На фоне «земельного ажиотажа» Марк Лернер считает положительной практикой вовлечение в оборот земель, находящихся в федеральной собственности и на данный момент неиспользуемых.
«В рамках реализации 161ФЗ до сегодняшнего дня мы вовлекли в оборот 41,4 тысяч га. Градостроительный потенциал этого объема земли составляет более 85 млн кв м. На сегодняшний день введено в эксплуатацию на ранее предоставленной земле порядка 13 млн кв м жилья, причем в текущем году будет введено в эксплуатацию более 2 млн кв м», — привел статистику по России заместитель генерального директора ДОМ.РФ, генеральный директор Фонда ДОМ.РФ Денис Филиппов. В дальнейшем компания планирует вовлекать в оборот не менее 3,5 тыс. га земли ежегодно.
Аппетитный кусок
В Петербурге участков в федеральной собственности еще довольно много, отметил партнер Rusland SP Андрей Бойков. «Как правило, эти объекты расположены в интересных локациях, пригодных для девелопмента», — добавил он.
Один из таких — участок площадью порядка 3,6 га на Синопской набережной. Территорию бывшего завода «Ливиз» выставила на торги компания ДОМ.РФ. На участке находится 13 зданий общей площадью 28 773 кв. м. Торги запланированы на IV квартал 2020 года.
«Мы удачно вписываемся в конец года. Традиционно в IV квартале девелоперы наиболее активны с точки зрения рассмотрения инвестиций в новые проекты», — отметил в ходе пресс-конференции руководитель подразделения продвижения и предоставления земельных участков компании ДОМ.РФ Николай Сарокваша.
По его словам, это классический для Петербурга проект редевелопмента — центральная локация, один из старейших ликеро-водочных заводов. На территории присутствуют объекты культурного наследия. По мнению Николая Сарокваши, на участке возможна реализация комплексного проекта: рестораны, гостиницы, помещения коммерческого значения и некоторая доля жилой недвижимости.
Завод «Ливиз» очень интересный с точки зрения локации, полагает Андрей Бойков. При этом в настоящий момент участок находится в промышленной зоне, соответственно, требуется корректировка Генплана и ПЗЗ, а это процесс небыстрый, уточнил эксперт. Объекты культурного наследия также нужно учитывать при реализации проекта. «По нашим оценкам, здесь можно возвести около 40 тыс. кв. м жилья и приспособить объекты ОКН под коммерческое использование, таким образом, получив еще около 25 тыс. коммерческих площадей. Инвестиции в строительство составят порядка 100 тыс. рублей за кв. м», — полагает Андрей Бойков.
Нюансы упаковки
В целом, эксперт отметил ряд сложностей, связанных с вовлечением в оборот федеральных земель. Во-первых, эта недвижимость реализуется на торгах, а подготовка к ним — небыстрый процесс, и многие инвесторы предпочитают прямые сделки. Во-вторых, почти все эти проекты продаются «как есть»: с правовыми нюансами, с объектами культурного наследия на территории. «Самое главное — практически нигде нет градостроительных документов. То есть инвестору придется тратить огромное количество ресурсов и времени, чтобы их «доупаковать». Как правило, только на подготовку документации может уйти от 1 года до 3 лет», — подчеркнул Андрей Бойков. Учитывая, что большинство участков сейчас приобретаются с привлечением банковского финансирования, на протяжении этого времени инвестору придется обслуживать банковский кредит, на что способна далеко не каждая компания.
Руководство ДОМ.РФ эту проблему осознает. По оценке Дениса Филиппова, средний период подготовки участка под комплексное освоение, который изначально не имел в числе видов разрешенного использования жилую застройку, составляет больше двух лет. Поэтому, подчеркнул Филиппов, компания поддерживает обсуждаемый сейчас закон о комплексном развитии территорий, который позволит сократить этот срок до 6-9 месяцев.
Со своей стороны ДОМ.РФ, по словам Филиппова, занялся разработкой концепций развития территорий. «Наша цель и задача — ускорить процесс подготовки земельного участка и на рынок предоставлять не просто землю как землю, а именно готовый продукт с проработанными вопросами инженерной инфраструктуры и градостроительной подготовки. Чтобы оставалось, по сути, только утвердить проект планировки», — сказал он.
Также, по мнению Филиппова, на пользу инвесторам пойдут аукционы, на которых ДОМ.РФ не продает земельные участки, а предлагает в аренду за квадратные метры в будущих объектах в счет арендной платы. Здесь, по его словам, компания наравне с инвестором заинтересована в скорейшей реализации проекта, а потому окажет ему всемерную поддержку при общении с госорганами и монополистами.
