Петербургский рынок аренды недвижимости оказался более уязвим к пандемии коронавируса, чем общероссийский. Причиной этого эксперты называют зависимость экономики города от туризма и сравнительно долгий карантин. При этом сегменты жилой недвижимости и апартаментов отреагировали на кризис по-разному.
Ставки на карантине
Как отметил руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, на рынке аренды жилья в масштабе всей России в 2020 году можно выделить три этапа: рост ставок с января до середины марта, обвальное снижение в период пика первой волны пандемии и восстановление рынка в конце лета. В Санкт-Петербурге динамика ставок аренды отличалась от общестрановых трендов. Во-первых, зимой этого года ставки уже не росли — за январь—март они корректировались примерно на 4%, во-вторых, рынок восстанавливается медленнее. В июне этого года средние ставки аренды однокомнатных квартир упали на 9%, «двушки» подешевели на 11% по отношению к началу года.
Их восстановления пока не происходит. Однушки относительно минимумов в начале лета практически не подорожали, а средняя ставка аренды двухкомнатной квартиры стала дороже лишь на 1 тыс. рублей. «Глубокое падение рынка аренды квартир Северной столицы и его более медленное восстановление связано и с большей длительностью действия ограничительных мер (по сравнению с большинством других крупных городов), и с тем, что экономика города сильнее зависит от наиболее пострадавших по итогам пандемии секторов экономики (прежде всего, сферы услуг и туризма)», — подчеркнул Алексей Попов.
«Несмотря на рост интереса к долгосрочному найму жилья, арендная ставка находится ниже уровня начала года — в настоящий момент на фоне снижения доходов населения многие арендодатели идут навстречу своим постояльцам», — заметил, в свою очередь, руководитель направления первичной недвижимости в Авито Недвижимость Дмитрий Алексеев.
Ситуация со спросом на аренду апартаментов развивалась похожим образом. «До пандемии рынок апартаментов рос на протяжении нескольких лет как в части спроса, так и предложения. Пандемия внесла коррективы: спрос на краткосрочную аренду с марта по май сократился на 60-90% в сравнении с весной прошлого года», — отметил директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. По его словам, управляющие компании переориентировали программы под долгосрочную аренду и тем самым ушли сами и увели владельцев апартаментов от убытков. Восстанавливаться спрос начал летом, когда ограничения были ослаблены и в город приехали первые туристы.
Однако падения ставок в апартаментах, в отличие от съемного жилья, не наблюдалось. «Средняя ставка аренды апартаментов Санкт-Петербурга показывает с начала года планомерный рост. В январе 2020 года средняя ставка составляла порядка 36,5 тыс. рублей в месяц. Сегодня показатель достиг своего максимума с начала года — 43,2 тыс. рублей. Рост — на 18%. Такая динамика во многом связана с относительно невысоким объемом предложения — порядка 130 апартаментов, тогда как в начале года на выбор потенциальных арендаторов было порядка 200 лотов», — сообщил Алексей Попов.
Он отметил, в частности, существенный прирост средних ставок для Василеостровского района, где с января по сентябрь средняя ставка аренды апартаментов увеличилась с 34,3 тыс. до 40 тыс. рублей. В Курортном районе ставка за тот же временной отрезок увеличилась с 40 тыс. до 50,1 тыс. рублей.
Позитивные предпосылки
Цена покупки инвестиционной недвижимости растет. Алексей Попов привел данные по двум наиболее популярным у арендодателей сегментам жилой недвижимости: однокомнатным квартирам и студиям в недавно сданных новостройках и аналогичным лотам в домах, находящихся на завершающих стадиях строительства. «Цены слабо менялись лишь в весенние месяцы (на фоне жестких ограничительных мер из-за пандемии), а затем продолжили пусть и небольшой (на 0,5-0,7% в месяц), но уверенный рост. Причины роста цен на рынке новостроек связаны не только с переходом на эскроу-счета (вести такие проекты застройщикам дороже), но и с соотношением спроса и предложения. На фоне относительно устойчивых объемов продаж (-25% в абсолютном выражении по итогам квартала) число лотов в активном предложении снижается быстрее (на 35% для строящегося жилья и в два раза для готовых новостроек)», — сообщил он.
Спрос на апартаменты в период пандемии также сократился на четверть, сообщил Сергей Мохнарь. «Апартаменты потеряли в марте-апреле порядка 25% интересантов, большая часть из которых перенесла сделки на неопределенный срок. Летом началось возвращение к докризисному уровню спроса, в том числе начали заключаться отложенные ранее сделки. На 100% рынок еще не восстановился и, возможно, в этом году не успеет. Однако позитивные предпосылки на 2021 год уже имеются», — добавил он. Но и предложение в этом сегменте тоже сократилось. «Количество новых проектов в 2020 году можно пересчитать по пальцам. Единственный новый проект, анонсированный в августе — Putilov Apart рядом с метро «Кировский завод», — заметил Сергей Мохнарь.
В результате средняя стоимость квадратного метра апартаментов также выросла к сентябрю по отношению к началу года. По данным ЦИАН, рост составил 2,3% — до 129 тыс. рублей. Это выше, чем стоимость квартир на вторичном рынке — 125 тыс. Более высокий показатель Алексей Попов связывает с несколькими причинами: апартаменты, как правило, имеют меньшую площадь (и вместе с тем — более высокую цену м2). Кроме того, апартаменты часто располагаются в центральных районах города, что также отражается на средней цене за метр. В то же время, как заметил Дмитрий Алексеев, стоимость апартаментов на рынке недвижимости ниже, чем цена квартиры.
Как в банке
Низкая цена лота в сегменте апартаментов — одна из причин, по которым Сергей Мохнарь считает вложение в этот вид недвижимости выгоднее, чем в квартиру для сдачи. «Прямое сравнение предложений студий в ЖК и в апарт-комплексе в одном районе показывает, что разница 50% и выше в пользу апартаментов. Например, располагая суммой в 1,7 млн руб., квартиру у метро не купишь. А апартаменты вполне. Да еще и с отделкой. А если учесть, что хорошая однокомнатная квартира неподалеку от метро будет стоить порядка 3,5-4 млн руб., как минимум, то возникает сугубо инвестиционный вопрос: возможно, стоит купить два апартамента с отделкой по цене одной квартиры? Следовательно, две программы доходности, большая вариативность и куда большая ежемесячная прибыль. С точки зрения инвестора, ответ очевиден», — полагает он.
Второе достоинство апартаментов, по мнению Сергея Мохнаря, — это прогнозируемый доход в размере 8-10% минимум против максимального дохода 4-5% в жилом сегменте. И третье — это удобство благодаря наличию управляющей компании. «Здесь как в банке. Вкладчик не знает, как именно банк использует его деньги, так и собственник может не знать, кто именно живет в его апартаментах. Просто потому, что это его не волнует — главное, чтобы выплачивалась прибыль», — добавляет Сергей Мохнарь.
В свою очередь, Алексей Попов указывает на риски инвестиционной модели апартаментов. «Инвестиции в апартаменты представляются более рискованными при покупке такого помещения в процессе строительства. По таким проектам чаще фиксируются срывы сроков, что несет в себе прямые убытки для инвестора», — отмечает аналитик. Кроме того, по словам Алексея Попова, недостатком для апартаментов является сужение потенциального перечня арендаторов: не все семьи с детьми готовы рассматривать такие варианты, так как представление о том, что проживающим в апартаментах недоступны услуги школ и поликлиник, до сих пор остается устойчивым мнением.
В дальнейшем, по мнению Сергея Мохнаря, определяющим трендом на рынке апартаментов, как и на рынке недвижимости вообще, станет сокращение предложения. «Новые проекты будут выводить реже, но и позиционирование станет более узким, а предложение — более таргетированным, под конкретную аудиторию», — полагает он. Второй тренд — появление апарт-отелей в локациях, где их раньше не было, но где они объективно востребованы. Это, в частности, ликвидное предложение рядом с метро и удобным выездом в центр за разумные деньги.
Еще одна тенденция, касающаяся съемной недвижимости в целом, — переход в правовое поле. «Основные шаги в этом направлении сделает государство, которое, как мы знаем, взяло курс на «отбеливание» доходов, не связанных с трудовой деятельностью. Так что цивилизованный рынок аренды — это наше неизбежное будущее», — заключает Сергей Мохнарь.
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»:
«Белая» аренда под руководством профессиональной управляющей компании выгодна всем: и бюджету города, и инвестору, который фактически доверяет управление юнитом и просто получает раз в месяц деньги на карту, и арендаторам, для которых все условия прозрачны. Пока это понимание не закрепилось в массовом сознании, но определенные подвижки в этом направлении есть. Основные шаги в этом направлении сделает государство, которое, как мы знаем, взяло курс на «отбеливание» доходов, не связанных с трудовой деятельностью. Так что цивилизованный рынок аренды — это наше неизбежное будущее».
Екатерина Титомир, директор управляющей компании Yard Group:
«Период пандемии коронавируса сильно изменил рынок гостевой индустрии Петербурга. Весенне-летний карантин, закрытые границы и слухи о второй волне заболеваемости заставили инвесторов и управляющие компании пересмотреть модель доходности. Если раньше апартаменты ориентировались на краткосрочную аренду, теперь большинство перешло на долгосрочный формат проживания. Вместо иностранного туриста теперь делаются ставки на внутреннего, а также на жителей города, которым необходимо жилье на несколько месяцев (например, для тех, кто делает ремонт в основной квартире).
Все уже понимают, что до конца года вряд ли что-то изменится; хочется надеяться, что не введут еще более жесткие ограничительные меры. Мы ждем оживления рынка к весне 2021 года, а пока адаптируем нашу бизнес-модель к новой реальности. Все объекты группы «ЯРД» ориентированы на максимальную прибыль для своих инвесторов, поэтому мы обязаны быстро реагировать на любые новые условия».
