С крыши – на землю
Материалы выпуска
Искусство диалога Инструменты Выжить без туристов Рынок От классики к минимализму Решения Переход в онлайн Решения Девелоперы сокращают предложение Рынок С крыши – на землю Рынок
Рынок Санкт-Петербург и область
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

С крыши – на землю

Как пандемия повлияла на популярность террас в ресторанных и жилых проектах и что их ждет в ближайшей перспективе
Фото: пресс-служба ресторана "Макаронники"

Террасы на крышах, так популярные среди состоятельных посетителей ресторанов, постепенно уступают свое место более доступным заведениям на первых этажах. Похожую тенденцию демократизации террас можно наблюдать и в жилой недвижимости — террасы, ранее характерные для премиальных проектов, начинают появляться и в других классах жилья, а располагаться могут теперь и на первом этаже.

Безопасно и тепло

В Петербурге этим летом после снятия ограничений спрос на бронирование столиков на летних верандах ресторанов в целом вырос на 50% по сравнению с прошлым сезоном, подсчитали в Restoclub.ru. По мнению директора по продукту Restoclub.ru Маргариты Беляевой, повышенный интерес к террасам связан с хорошей погодой в августе, а также с тем, что число таких мест в городе в этом году значительно выросло. Кроме того, часть гостей считала столик на террасе более безопасным с точки зрения коронавирусной инфекции. Например, встречались такие пожелания к заказу: «Столик на террасе. Если нет — то с краю зала, но не в центре».

В Петербурге после снятия режима ограничений с 25 июня по 15 октября действует упрощенный порядок схемы размещения летних веранд кафе и ресторанов. По данным комитета имущественных отношений, в 2019 году действовал 581 договор на открытие летних кафе, в этом году было оформлено 609 договоров, и это без учета тех, что заключены по упрощенной схеме. Кроме того, в этом году власти в качестве поддержки отрасли разрешили заведениям общепита устанавливать уличную мебель. В итоге с 25 июня было выдано 973 разрешения.

20 на крыше

Что касается видовых ресторанов с террасами на крышах и мансардах Петербурга, то это, как правило, премиальные заведения с высоким средним чеком. По подсчетам Restoclub.ru, в городе можно насчитать около 20 панорамных ресторанов на крышах зданий. «Новых ресторанов на крыше в этом году не открывалось. Но и в целом из-за пандемии открытий было немного», — говорит Маргарита Беляева.

«Первопроходцем в области видовых ресторанов была, конечно, компания Ginza Project. Она заняла под свои проекты большинство подходящих площадок, запустив рестораны «Мансарда» на Почтамтской, Terrassa на Казанской. Но когда Ginza Project выходила на крыши, время было другое, была возможность дорого продавать еду. Появились, впрочем, и другие успешные проекты — например, двухуровневый ресторан La Vue, открытый Citytel Group в гостинице «Санкт-Петербург», — рассказывает руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников.

Эксперты отмечают, что терраса на крыше — это всегда усложнение технологии и удорожание логистики, так как надо поднять продукты на последний этаж. По этой причине себестоимость строительства, отделки и оборудования ресторана на крыше или на мансарде тоже выше. И это отражается в чеке заведения.

Кроме того, высота заведения для одних посетителей является точкой притяжения, а для других препятствием, так как не все люди готовы подниматься. «Ресторан на крыше — это не про позавтракать-пообедать или забежать в общем туристическом потоке. Это место для специального выхода вечером или в выходной день. Высота — определенное препятствие для трафика», — уверен Станислав Ступников.

Санкт-Петербург — северный город с дождливым климатом — не может всецело использовать мировой опыт по организации бизнеса на крышах и открытых террасах, напоминают эксперты. Помимо климата, специфические российские нормы проектирования и эксплуатации зданий приводят к тому, что большинство крыш в новых зданиях используется для размещения инженерного оборудования.

«Тем не менее, ежегодно в городе появляются новые здания, крыши которых используются нестандартно. Открытая терраса или эксплуатируемая кровля — это больше имиджевый проект, доходность его минимальна, функционирует она обычно не более 4-5 месяцев в году. Чаще всего в Петербурге крыши используются под террасы ресторанов и баров. Такие заведения располагаются в центре города на крышах с панорамными видами, откуда можно рассмотреть исторические здания Петербурга во всех деталях с высоты птичьего полета», — отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева.

Тренд уходит в прошлое

Станислав Ступников считает, что тренд открытия панорамных ресторанов с террасами уходит в прошлое. «Ресторан на крыше — это красиво, элегантно, подразумевает эффектную панораму, шефа с именем и хорошую кухню. Но там всегда довольно высокий средний чек. Если в последние пять лет не больше 18-20% петербуржцев могли позволить себе время от времени поход в ресторан, то в 2020 году таких благополучных людей стало еще меньше. А из доступных по среднему чеку ресторанов на крыше я, пожалуй, назову только Гриль Factory в «Пассаже», — говорит Станислав Ступников.

Кстати, не пережил пандемию один из главных панорамных ресторанов в Петербурге — «Макаронники», проработавший в городе почти 10 лет. Отработав последний летний сезон, он закрылся 13 сентября. Эксперты не исключают, что одна из причин закрытия может заключаться в том, что проект себя исчерпал.

По данным JLL, ресторан, бар или кафе, арендуя террасу или эксплуатируемую кровлю, оплачивает полноценную арендную плату, сопоставимую с арендой помещений на первых этажах. Пониженный коэффициент 0,5 от арендной платы применяется в том случае, если терраса примыкает к ресторану, расположенному в здании.

Сложности в эксплуатации крыш и высокая стоимость инвестиций связаны с тем, что необходимо соблюдать нормы пожарной безопасности, установить защиту от молнии, организовать отдельный вход и лифт на крышу, эвакуационные выходы, шумоизоляцию. «Эти вопросы необходимо учитывать при проектировании и строительстве здания. Реконструкция крыши в уже существующем здании для использования в качестве ресторана, фитнес-центра, смотровой площадки, как правило, малоэффективна с экономической точки зрения. Инвестиции окупятся не ранее чем через 15 лет», — считает Наталия Киреева. Переделывать специально крыши под размещение панорамного ресторана с террасой очень дорого. Но в проектах нового строительства возможно заложить такие опции на этапе проектирования и строительства.

«Пандемия в какой-то степени поспособствовала благополучию террас, но она заканчивается. И я считаю, что более востребованными будут в ближайшее время рестораны на первых этажах, которые находятся лицом к лицу со своими посетителями», — резюмирует Станислав Ступников.

Перспективные 2%

На террасы в жилых проектах пандемия тоже оказала благотворное влияние, но в отличие от ресторанов на крыше, в дальнейшем их популярность будет только нарастать, полагают эксперты. Только в период с января по июль 2020 года интерес к квартирам с террасами в Петербурге вырос на 86,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, приводит данные эксперт по недвижимости Георгий Патанин. По его словам, это является прямым следствием многомесячного режима самоизоляции.

Всего в Петербурге на данный момент в реализации находится 550 квартир с террасами. Как подсчитали в Аналитическом центре ЦИАН, их доля не превышает 2% от общего объема предложения. Для сравнения, в Москве, где объем рынка в 2,5 раза больше, чем в Петербурге, в реализации находится 650 жилых помещений с террасами, отмечает руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

«Сегодня покупатель предъявляет высокие требования к уровню комфорта, который может предложить жилой комплекс и его окружение. Живописный вид из окна — один из элементов, которые в совокупности формируют высокое качество жизни. Лучше всего такие панорамы раскрывает открытая терраса», — говорит руководитель Центра элитных проектов «Петербургской Недвижимости» Андрей Петров.

Террасы представлены в основном в жилых комплексах классов «бизнес» и «премиум». Хотя появление каскадных архитектурных решений в жилой застройке позволяет размещать террасы не только на последних этажах, но и практически на каждом этаже дома, к тому же в городе уже реализуются проекты с террасами на первом этаже. За счет этого квартиры с собственным садиком или красивым видом становятся доступны не только в высоком ценовом сегменте, но и в классах «комфорт плюс» и «комфорт».

Плата за вид

Однако такая опция, как квартира с террасой, будет уместна не для всякой локации и окружения, уверена главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина. «Терраса хороша за городом, где есть красивый вид на природные объекты, или в центре города с его урбанистическими пейзажами», — отмечает она.

Наличие террасы добавляет до 50% к стоимости недвижимости. «Но дело не только в самой террасе. Обычно такие квартиры имеют дополнительные особенности, — уточняет Наталья Кукушкина. — Во-первых, они расположены на верхних этажах и уже имеют отличные виды на центр города. Во-вторых, террасы присоединяют, по возможности, к лучшим планировочным решениям, например, к квартире с огромной кухней-гостиной, ванной комнатой с окном, увеличенной высотой потолков, делением площади на приватную и общую зоны».

Квартиры с террасой интересны покупателям не только из-за особой эстетики, но и благодаря их функциональности. «Это место, где можно организовать комфортную рабочую зону, разбить зимний сад, заниматься спортом или творчеством», — добавляет Андрей Петров.

Однако благоустройство такой террасы потребует особого внимания. Терраса является частью фасада, и на ее внешний вид распространяется ряд ограничений, например, остекление террасы потребует согласования с городскими службами. Есть и другие решения, как защититься от ветра и осадков: например, можно установить выдвижной навес или маркизы. «Однако чаще всего владельцы террас в Петербурге не устраивают такие перепланировки, — говорит Андрей Петров. — Террасу ценят за свободу, за воздух и пространство, поэтому ее, как правило, обставляют только самой необходимой уличной мебелью».

Террасы на первых этажах чаще всего представляют собой небольшой внутренний дворик, отделенный от общего пространства перегородкой или живой изгородью. Это позволяет сделать пространство более приватным. Несмотря на то что в российских реалиях сложнее, чем в Скандинавии, сделать это пространство безопасным, популярность террас на первых этажах растет, отмечают участники рынка. Одно из решений — размещение в закрытой от посторонних людей и машин части двора. Проекты с такими патио в пандемию также пользовались повышенным спросом.