Урбанизм с виноградом: как заселяют русский Юг
Материалы выпуска
Электронный бум: как в Петербург пришли сити-брейкеры Экспертиза «Доходы не растут, но привычка есть вне дома уже сформировалась» Экспертиза Урбанизм с виноградом: как заселяют русский Юг Экспертиза «Количество туристов с е-визами растет с каждой неделей» Экспертиза Банки расширяют влияние Компетенция Имиджевые вложения Инструменты Катастрофа для виноделов Рынок
Экспертиза Санкт-Петербург и область
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

Урбанизм с виноградом: как заселяют русский Юг

«Мы делаем то, что не было сделано в России 200 лет назад», - управляющий винодельней «Лефкадия» Михаил Николаев рассказал о развитии территории в 10000 га
Фото: РБК Петербург

Винодельческий и туристический проект «Лефкадия», реализуемый в Краснодарском крае семьей Николаевых, только часть масштабного плана по развитию территории семи долин. Первый его этап — продажа подготовленных участков с виноградниками в долине Лефкадия — уже стартовал. Впереди еще несколько этапов, главный из которых — создание поселка для постоянной жизни среднего класса из российских городов-миллионников. Зачем москвичам и петербуржцам переезжать на сельский юг, и как девелопмент связан с виноделием, управляющий «Лефкадией» Михаил Николаев рассказал в интервью РБК Петербург.

НЕ ГЕТТО, НО СОЦИАЛЬНЫЙ МИКС

— Что первично в вашем проекте — виноделие или девелопмент?

— Мы выбирали территорию, привязываясь к терруару, потому что ставили задачу создать глобальное российское вино. С другой стороны, было понятно, что виноделие даст толчок развитию этого большого гринфильда, поможет нам потянуть затраты, необходимые для реализации следующих этапов. Так что мы изначально связывали в наших планах выращивание винограда, производство вина и девелопмент.

— В чем замысел вашего девелопмента?

— Мы очень долго создавали концепцию и строили инфраструктуру, чтобы здесь, в Лефкадии, можно было бы жить постоянно.

Построить людям второе и третье жилье — относительно не сложно, и оно будет в проекте, но не является его целью. А цель в том, что люди приедут сюда семьями, надолго, и для них будет создана недвижимость разного типа и разных ценовых категорий. Это не будет элитное социальное гетто — это будет социальный микс.

Построить людям второе и третье жилье — относительно не сложно, и оно будет в проекте, но не является его целью.

Наш долгосрочный план — урбанизировать Семидолье, территории семи соседних долин в Крымском районе Краснодарского края. Их общая площадь — 10000 гектар. В Лефкадии, с которой мы начинаем, градостроительный план и проект планировки территории разработан на 1500 га. Из них 600 га — участки для ИЖС, остальное — сельхозугодия под виноградники с усадьбами и лес.

— Сколько надо вложить в проект?

— Ядро проекта — поселок плотной городской застройки — потребует 1 миллиарда рублей инвестиций. К нему прилагаются отдельные проекты, которые разработаны, но могут быть реализованы или нет, в зависимости от экономической ситуации. Например, у нас есть проект реабилитационной клиники на 800 миллионов рублей, но строить ее не обязательно. Соответственно, общая сумма инвестиций — подвижная.

Мы уже вложили в проект 3 миллиарда рублей, включая инвестиции в посадку виноградников и винодельческое производство. Мы несколько раз пытались посчитать раздельно винодельческую и девелоперскую часть проекта; не получилось. Вот мы 45 км дорог построили — это не нужно для виноделия, но необходимо, чтобы сюда доезжали люди. Коммуникации, которые мы подвели, обслуживают и винодельню, и будущую недвижимость. Мы двигали земли, чтобы создать ландшафтный дизайн; мы посадили 10 тысяч платанов, плюс несколько десятков тысяч других деревьев — это нужно и для туризма, и для недвижимости, и для того, чтобы заниматься виноделием здесь было приятно.

ПЕРЕСЕЛЕНИЕ НА ЮГ

— Зачем людям из хорошо обустроенных городов России, в частности Петербурга и Москвы, на которые вы рассчитываете, переезжать к вам?

— Для меня несомненно, что в России есть узкая полоса земли, максимально пригодная для жизни, с точки зрения климата — она находится здесь, в Краснодарском крае. В силу разных причин эти лучшие в стране земли остались не освоенными со времен Второй Кавказской войны. Мы делаем работу, до которой в России не доходили руки последние 200 лет.

Самое естественное начало для урбанизации юга — это всесезонный туризм. Поэтому наш плотный поселок сформируется вокруг бальнеологического курорта. В России есть бальнеологические центры и есть спрос на гораздо большее их количество. На западе, почти везде, где есть термальные воды, мы увидим русских туристов. В России спрос закрывается в основном курортами Кисловодска и Минеральных вод, которые значительно менее премиальные, чем западноевропейские аналоги. Так что мы решили начать с бальнеологии, а к ней добавлять сопутствующие бизнесы — центр медицины антиэйдж, конгресс-центр, фестивальную историю, и так далее.

Медицинский туризм создаст много рабочих мест – это, во-первых, врачи, медсестры, лаборанты. Во-вторых, я думаю, что вокруг медицинских услуг возникнет много небольших бизнесов — гостиниц, ресторанов, магазинов.

— Сейчас все девелоперы делают ставку на айтишников. Вы не хотите создать IT-кластер и перевезти в Лефкадию программистов?

— У нашей семьи есть айтишный инвестиционный фонд. Мы давно этим занимаемся, ведем несколько IT-проектов. Айтишники не будут переезжать в чистое поле, они будут переезжать туда, где есть современная инфраструктура. По сути, программист хочет ехать туда, где есть качественная жизнь за доступные деньги. Поэтому, когда у вас уже создан костяк новой территории, тогда к нему можно добавлять IT-технопарк. Это есть у нас в планах — мы обсуждали такую перспективу с IT-компаниями. В 5 км от нас проходит магистральный интернет-кабель, здесь очень удобно ставить интернет-кластеры. Компаниям будет дешевле содержать специалистов, чем в Москве, плюс на них будет работать погода, отличная экология. Транспортная инфраструктура прилично развита, вокруг нас — три аэропорта в часовой доступности. И сам характер застройки предопределяет другое, чем в стандартном городском районе, качество жизни.

— Каким образом?

— В современной России, к сожалению, отсутствует нормальная практика градостроения, да и здесь работает очень мало людей с хорошим образованием в сфере урбанистики. Тем временем, привлекать урбанистов к проектированию необходимо, так как планируя застройку, мы одновременно планируем социум. Плотная малоэтажная застройка формирует одну социальную модель, микрорайоны с высотками — другую. Не нужно строить микрорайон типа Черемушки, с одной стороны, и американскую мечту в виде длинных рядов двухэтажных частных домиков, с другой. В нашей международной команде, работавшей над проектом, я был тем человеком, который отстаивал застройку по европейским и японским образцам — плотную, с высотностью до 5 этажей, окруженную большими «карманами» зелени: нормального леса, не городских скверов с тремя кустами. И все, что нужно человеку на каждый день — магазины, пекарни, кафе, спортплощадки — должно быть запроектированы внутри района.

В целом человечество, попавшее в зависимость от передвижения на машинах, создало себе большие социальные и экономические проблемы. Когда вы садитесь в машину, вы уже не едете до ближайшей булочной, а направляетесь в большой магазин, где можно дешевле купить продукты. Таким образом вы разрушаете мелкий и средний бизнес, который важен в том числе для того, чтобы вашими соседями по кварталу были предприниматели, чей достаток растет, и которые склонны вкладывать его часть в достойное содержание домов и благоустройство территорий на вашей улице. Фландрия, например, богата, потому что там все основано на мелком и среднем бизнесе, а не на крупных международных компаниях и проектах.

В целом человечество, попавшее в зависимость от передвижения на машинах, создало себе большие социальные и экономические проблемы.

Мы не ставим себе слишком масштабных задач: первый этап реализации проекта этого городского поселка — примерно 120 тыс. квадратных метров недвижимости на 3500-5000 жителей. Бельгийские эксперты, участвовавшие в проектировании, просчитали, что нам нужно минимум 3000 постоянных жителей для того, чтобы в поселке работала мелкая коммерция, и чтобы можно было эксплуатировать необходимую инфраструктуру.

Я думаю, что на примере этого проекта и другие инвесторы в России будут делать аналогичные вещи. И у нас самих есть вектор развития в девелопменте, потому что после Лефкадии мы хотим развиваться и в других долинах.

СНЯЛИ С ПАУЗЫ

— Рыночная ситуация, похоже, не благоприятствует таким большим затеям.

— Рыночная ситуация подвижна, и конфигурация проекта тоже меняется. Мы стартовали еще до 2008-2009 года, и наша концепция была основана на девелоперском рынке, существовавшем тогда.

Тогда продавалось почти все, был энтузиазм у покупателей. Поэтому в тот момент предполагалось строительство достаточно низкоплотного жилья. Кроме того, элементы туристической инфраструктуры, виноградники и винодельни в тот момент гарантированно обеспечивали приезд людей в «Лефкадию» — страна переживала миграционный прирост. Но когда я приехал в Россию в 2013 году, экономический и психологический подъем закончился, так что проект видоизменился — в сторону уплотнения. Стало понятно, что даже за пределами городов люди хотят покупать не только дома. Жить в доме — всегда дороже, чем в таунхаусе или квартире.

Мы подготовили новый проект, включающий строительство медицинского курорта, и уже вырыли котлован, но случился 2014 год — и пришлось все поставить на паузу. Банковское финансирование, на которое мы опирались, с началом безумных скачков ставок стало неподъемным — мы отказались работать в тех условиях. Стали ждать, чтобы рынок немного почистился — и банковский, и девелоперский, и винодельческий. В значительной степени к данному моменту это уже произошло: в частности, в силу нового законодательства меньше совсем плохих вин стало попадать на полку и потребитель стал больше доверять Российскому продукту. Нам уже проще работать с розницей: сети хотят первую цену на качественный продукт.

В силу нового законодательства меньше совсем плохих вин стало попадать на полку и потребитель стал больше доверять Российскому продукту.

Последние изменения привели к тому, что сейчас мы рассматриваем девелопмент долины Лефкадия не как единый поселок, а как пять соседних автономных поселков. Это очень важно, потому что позволяет четко понимать оптимальный темп застройки, целевую аудиторию и ценообразование. Когда у вас единый город-сад, сложно продавать — люди скептически относятся к большим проектам. Когда вы говорите про конкретные продукты, это понятнее.

Мы уже запустили первый поселок — усадьбы на виноградниках. Это большие участки для тех, кто хочет из виноделия сделать бизнес.

БРАТЬЯ ПО ОРУЖИЮ, ОНИ ЖЕ КОНКУРЕНТЫ

— Речь идет о малом бизнесе?

— Нормальном бизнесе. Многие игроки на российском рынке именно такого объема, какой можно поднять на наших усадебных участках — 50-60 тысяч бутылок в год. Такой объем оптимален и с точки зрения правил лицензирования, и с точки зрения каналов продаж — в несетевой рознице или HORECA сложно продвинуть больше вина одного бренда.

— Кто-то заинтересовался вашим предложением?

— Есть уже и те, кто приобрел. Из 15 участков с виноградников три — куплены. По остальным участкам есть интерес, идут переговоры. Интерес серьезно возрос после того, как наше вино «Лефкадия Резерва» получило 91 балл по Паркеру. Мы хотим доказать, что наша модель, позволившая делать в долине Лефкадия вино мирового класса из местного винограда, работает и для компаний-партнеров. Первые успехи поддержат энтузиазм следующих покупателей участков. Мы рисковали, наши первые 3 партнера-винодела тоже рискуют. Пока что эффективность модели подтверждается. Чтобы окупить вложения, нашим партнерам потребуется 7 лет, и тогда модель подтвердится на 100%. Такое подтверждение очень важно для российских инвесторов, которые привыкли к намного более коротким срокам окупаемости, и которые не очень понимают, что такое российское вино.

Мы работаем на ускорение окупаемости тем, что наши партнеры делают не просто вино, а вино долины Лефкадия. Это бренд зарегистрированного ЗНМП (защищенное Наименование Места Происхождения), и мы все вместе его продвигаем. На глобальном рынке вина продвигаются именно так — брендами терруаров, потому что для потребителя это понятнее. Если я вижу «Мерло» с правого берега Бордо, то я понимаю, какой это будет стиль вина, даже если бренд конкретной винодельни мне не известен. Поэтому делая уже более 10 лет вина в долине Лефкадия, мы как раз продвигали территорию, чтобы создать апелласьон — союз виноделов, работающих рядом по определенным правилам.

Этого непросто добиться — в России есть люди, которые сразу начинают с попыток обмануть систему, даже добровольно установленную. Получить такого покупателя участка — опасно для остальных участников апелласьона. Поэтому мы не торопимся — у нас нет задачи быстро распродать эти 15 усадеб.

В России есть люди, которые сразу начинают с попыток обмануть систему, даже добровольно установленную.

Мы, с одной стороны, ставим определенную планку по качеству, цене и стилю продвижения, чтобы не приходили те, кто поставит под угрозу проект — неквалифицированные инвесторы, и не требовали того, что для виноделия неприемлемо. С другой стороны, мы не диктуем ничего, что ограничивает свободу предпринимательства — какие сорта винограда использовать, какое именно вино производить, под какой торговой маркой — хозяин усадьбы выбирает сам.

— То есть люди сделают марки вина, конкурирующие с вашими?

— Да, мы приглашаем партнеров, которые создают конкуренцию нашим основным брендам, но мы — союзники в продвижении бренда территории. И мы, и они понимают это — все хотят, чтобы в долине производились как минимум хорошие вина, а желательно — вина, которые ее прославят.

ПРЕИМУЩЕСТВА ПРЕДГОРНОЙ ЖИЗНИ

— Что происходит с остальными поселками?

— Следующим мы запустим второй продукт — поселок вилл на виноградниках. Это второе или третье жилье на юге, в предгорной зоне.

— Не на море?

— Да, об этом часто спрашивают: как может быть успешным южный проект почти за 70 километров от морских пляжей? Отвечаю: мы отталкиваемся от зарубежного опыта, говорящего о том, что сегодня девелоперские проекты у моря делятся на две категории: супердорогие или супердешевые. Потому что в современном мире комфортная жизнь у моря — это возможность класса luxury. Не осталось уже в цивилизованной части планеты таких мест на побережье, где можно создать хороший проект, все давно застроено. Либо это уникальный случай, за который надо баснословно дорого заплатить, либо — «муравейник». Как правило, начиная жить у моря, на первой линии, вы понимаете, что вокруг — столпотворение. Это небогатая и некомфортная жизнь. И какой в этом смысл, когда вы можете жить в прекрасных условиях и за час доезжать до той точки побережья, какая вам нравится?

Не осталось уже в цивилизованной части планеты таких мест на побережье, где можно создать хороший проект, все давно застроено.

Мы делаем ставку на преимущества предгорной жизни. И мы единственный предгорный проект в России, больше нет девелопмента на таком уровне. Это предложение для более опытного покупателя, который понимает, что лучше съездить на море и вернуться, чем жить на пляже. У нас рыночные цены: 350 тысяч рублей за сотку ИЖС — это средняя цена новых поселков Краснодарского Края, не цена Сочи. Мы понимаем, что нам нужно начинать с понятных цен.

Наконец, помимо городского поселка, усадеб и вилл с виноградниками, есть еще два продукта — гольф-поселок и виллы на озере без виноградников. Мы их запустим в 5-7-летней перспективе, точнее сложно сказать. Сроки зависят от наших внутренних возможностей и от того, каких партнеров мы найдем. Мы будем искать девелоперов, которым это тоже интересно, и они захотят вместе с нами застраивать отдельные поселки.

— Как повлияет законодательная реформа строительного рынка, которую многие девелоперы считают катастрофой, на ваши планы?

— Мне кажется, что на рынке недвижимости произойдут позитивные, очищающие изменения. Я большой сторонник этой реформы, но главное чтобы она не привела к огосударствлению рынка через госбанки. Новая модель, которая сейчас будет формироваться, гораздо ближе к европейскому рынку недвижимости. Реформа сильно поменяет состав игроков — крупные выживут, многие средние и мелкие девелоперы уходят с рынка, потому что они не могут существовать без денег покупателя на первом этапе строительства. Я считаю, банковский надзор в целом намного эффективнее, нежели ушедший в прошлое надзор долевого строительства.

Рынку нужно очиститься, чтобы ушло это огромное количество игроков, которые, по сути, занимались только маркетингом. Ведь как было: создавали идею проекта, какого-либо ЖК, выходили с ней на рынок и дальше просто собирали деньги, и все. Потому что главное было-продать, маржа была в первых деньгах, а не в готовом хорошем продукте. Рынок стал снежным комом, который привел к долгостроям и очень плохому жилью. Сейчас, хочется верить, будет больше концентрации на качественном продукте и меньше конкуренции громких маркетинговых проектов.

Для нас это плюс. Мы больше про продукт, нежели про маркетинг.