Рынок жилищного строительства в Петербурге и в России в целом переживает серьезные перемены. Долевое строительство уходит в прошлое, параллельно появилось и множество других новых нормативных документов. Эксперты и участники рынка говорят о «революции» в строительной отрасли, последствия которой будут проявляться в течение минимум двух ближайших лет.
Не только проектное финансирование
«Последние два года стали для строительной отрасли России революционными. Нововведения в Градостроительном кодексе и технических регламентах 2018-2019 годов значительно ее изменили, сейчас рынок подстраивается под новые правила работы. Эти изменения мы будем наблюдать в ближайшие год-два», — говорит генеральный директор группы компаний Active Яков Волков.
Наиболее сильное влияние оказывает переход на проектное финансирование и эскроу-счета, зафиксированный в ряде поправок в закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и Градостроительный кодекс. «При долевом строительстве валовая кредитная нагрузка на проект была низкой — строительство велось на деньги дольщиков. Ликвидность бизнеса была на высоком уровне. При новом законодательстве пока непонятно, насколько дорогими будут заемные деньги для девелоперов и как сильно это отразится на покупателях», — напомнил руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
Но строителям приходится приспосабливаться не только к новой схеме финансирования. В частности, Яков Волков отметил изменение порядка выдачи и продления сроков разрешения на строительство и уточнение порядка государственного строительного надзора. Кроме того, актуализированы и приняты новые СП и СНиПы — это без малого 70 принципиально новых для строительной отрасли требований и положений. Также в июне 2018 года Минстрой РФ обновил требования к экспертизе проектной документации.
Дорога с разворотами
В целом участники рынка говорят о растущем регулятивном давлении на бизнес. Это отрицательно влияет на экономику проектов, подчеркивает старший вице-президент по инвестициям концерна ЮИТ Михаил Возиянов. «Примеры, в принципе, известны. В последние годы город шел по пути ужесточения всех параметров — и высотности, и плотности, и повышения нормативов парковочных мест, озеленения и так далее, что накладывало дополнительные обременения на жилую застройку», — напомнил он.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков также критически оценивает рост законодательного давления на бизнес. «На девелоперов ложится больше нагрузки в виде социальных обременений и иных обязательств — все это, как правило, ставит компании в более жесткие рамки и увеличивает себестоимость строительства», — отмечает он.
Эксперт подчеркивает, что политика, проводимая регулятором, не всегда последовательна. «У нас часто одна структура не знает, что делает другая, поэтому периодически случаются развороты на 180 градусов. Это следствие некоторой дезорганизованности в регулирующих органах, потому что у нас их много, и они не всегда между собой коррелируют», — отмечает Николай Пашков.
«На мой взгляд, эта политика последовательна только в одном смысле — все время происходят ее ужесточения. Я сомневаюсь, что здесь есть какая-то конечная цель», — согласен Михаил Возиянов. Например, по его словам, показательна ситуация с регулированием обеспеченности машино-местами. Имеются районы советской застройки, где вообще не предусматривались машино-места. Есть районы, построенные по нормативам, которые были 8-10 лет назад, — в них мало машино-мест, и людям действительно некуда поставить автомобили. Но появились уже и кварталы, построенные 2-3 года назад по новым нормам, в которых пустуют сотни машино-мест — об этой проблеме может сказать каждый крупный застройщик.
Петербургский нюанс
В дополнение к переменам на федеральном уровне петербургские власти ужесточают свою градостроительную политику. Для Петербурга один из ключевых вопросов — высота нового строительства.
В октябре спикер Законодательного собрания Петербурга Вячеслав Макаров заявил о необходимости дополнительно ограничить высоту новых зданий в исторической части города. Он предложил принять новый высотный регламент, который, по его мнению, поможет сохранить архитектурный ансамбль Петербурга.
Реакция экспертов на предложение неоднозначна. «Если инициатива будет принята, то новые планы на высотный регламент однозначно ударят по инвесторам, готовым к реализации проектов в исторической части города», — считает Яков Волков. По его данным, с учетом растущей стоимости земли под жилищное строительство и общей себестоимости девелоперских проектов инвестиционная активность ежегодно показывает все большую стагнацию. «Если город всерьез намерен улучшать инвестиционный климат, то имеет смысл не вводить дополнительные ограничения, а пересмотреть существующие нормы и правила жилой застройки для снижения административных барьеров», — убежден аналитик.
«На мой взгляд, нужен последовательный подход к генпланированию жилых территорий как в исторической части города, так и для развития новых жилых территорий. Лишь решением о снижении высотности застройки невозможно решить все существующие сложности с планированием территорий под жилую застройку», — заявил, в свою очередь, Валерий Трушин.
Архитектор-планировщик градостроительного бюро MLA+ Даниил Веретенников сравнил идею сделать строительство в центре невыгодным для инвесторов с попыткой вылечить перхоть отрубанием головы. «Считаю, что полное прекращение строительства в центре не спасет его, а напротив — погубит. Есть целый ряд правовых способов регулирования застройки в историческом центре города: Правила землепользования и застройки, Закон о границах зон охраны объектов культурного наследия, наиболее ответственные и спорные задачи призван решать Градостроительный совет. Нужно бороться с появлением конкретных неудачных проектов, а не устанавливать полный запрет на любой девелопмент», — подчеркнул он.
В свою очередь, саму идею ограничить высоту строительства в центре Николай Пашков оценивает сугубо положительно. «Так, как строят у нас, нигде в Европе не строят. В Петербурге изначально было ограничение по высотности — еще в царские времена, — девелоперы пытаются его всячески обходить, и сейчас это превратилось в хаос сооружений нечеловеческих масштабов. Ни о какой комфортной гуманной среде говорить совершенно невозможно», — сетует эксперт. По его словам, очередное ограничение может снизить плотность застройки, через это повлияв на стоимость земельных участков в сторону снижения, но при этом может повысить стоимость жилья, через это улучшив его качество.
Масштабы и качество
По оценке Якова Волкова, изменения на строительном рынке, вызванные нормативными нововведениями, будут наблюдаться ближайшие год-два. Одно из ключевых последствий, о котором сегодня говорят все эксперты, — продолжение монополизации рынка. «Лидеры отрасли смогут удержать внимание покупателя и цены на свой продукт, остальной рынок будет вынужден подстраиваться и укрупняться», — говорит Яков Волков.
По наблюдениям Валерия Трушина, перераспределение долей рынка происходит уже сейчас. Эксперт видит в укрупнении положительные стороны: «Уходят некачественные девелоперы, идет перераспределение земельного банка, нишу занимают крупные застройщики, которые могут строить на собственные средства и привлекать кредитные на выгодных условиях». В итоге крупные игроки первыми подстроятся под новые правила и начнется «гонка качества» в борьбе за покупателя, добавляет он.
Однако Николай Пашков предостерегает от излишнего оптимизма. «На практике, особенно в сегменте массового жилья, условия рынка таковы, что стимулов улучшать продукт у девелоперов осталось немного. Наоборот, в последние годы взят курс на тотальное удешевление, соответственно, на качестве это отражается тоже не лучшим образом», — пояснил аналитик.
«С учетом ситуации на рынке недвижимости наиболее востребованными проектами в ближайшие пять лет будут жилые комплексы экономкласса. Мы будем возвращаться к тому, от чего постепенно начали отходить: малогабаритные квартиры с низким бюджетом покупки», — согласен основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
Михаил Возиянов, в свою очередь, разделяет тренды эконом— и комфорт-класса. С одной стороны, доходы населения в реальном измерении не растут уже несколько лет и дешевые проекты остаются востребованными. С другой, клиенты в сегменте комфорт-класса предъявляют все более высокие требования к качеству жилья.
«Людям хочется иметь более низкую плотность застройки, некую европейскую архитектуру фасадов. Покупатели начинают уделять большое внимание благоустройству — это и озеленение дворов, и в целом организация дворовых пространств. Что касается мест общего пользования, то необходима не только нормальная отделка подъездов, но и наличие мест для хранения велосипедов, колясок, более просторные холлы около лифтов и т.д. То есть различные элементы, наработанные в сегменте бизнес-класса, будут все в большей степени использоваться и в объектах комфорт-класса», — говорит Михаил Возиянов.
Сила технологий
Одно из важных для девелоперов направлений регулирования – те, что затрагивают возможности применения технологических новаций. Так, летом текущего года в Градостроительный кодекс было включено понятие информационного моделирования. То есть BIM-технологии обрели официальный статус. Это позволит далее, например, сделать использование информационных моделей обязательным при строительстве бюджетных объектов. Список таких объектов Минстрой намерен определить в 2020 году, сообщил глава ведомства Владимир Якушев на международном форуме «Цифровая трансформация строительной отрасли для устойчивого развития» в Санкт-Петербурге.
По мнению Михаила Возиянова, в сфере BIM-технологий в отечественном строительстве за последние два года наметился существенный сдвиг, что повысит эффективность проектирования и строительства.
А вот в отношении новых строительных материалов отечественная отрасль весьма консервативна, признает девелопер, и здесь как раз не помешает помощь регулятора. «Могут потребоваться нормативные изменения, которые будут давать проектировщикам и девелоперам больше возможностей. В Скандинавии, например, используются деревянные панели и деревянные элементы для многоэтажного строительства, и таким образом строятся целые кварталы и районы. Нам тоже можно двигаться в этом направлении, для чего необходима серьезная совместная работа строителей, проектировщиков, государственных структур и других заинтересованных участников», — заключает Михаил Возиянов.
Михаил Возиянов, старший вице-президент по инвестициям концерна ЮИТ:
«На мой взгляд, политика властей в строительной отрасли последовательна только в одном смысле — все время происходят ее ужесточения. Я сомневаюсь, что здесь есть какая-то конечная цель. Мне кажется, что в этой сфере стало слишком много политики и мало здравого рассуждения, каким образом те или иные шаги действительно хороши для экономики города и для комфорта жителей».
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
«Я оцениваю инициативу по ограничению высотности сугубо положительно, потому что так, как строят у нас, нигде в Европе не строят. В Петербурге изначально было ограничение по высотности — еще в царские времена, — девелоперы пытаются его всячески обходить, и сейчас это превратилось в хаос сооружений нечеловеческих масштабов. Ни о какой комфортной гуманной среде говорить совершенно невозможно».
