Гостиничный передел
Материалы выпуска
Конец эпохи пафоса Рынок Революция сверху Решения Гостиничный передел Рынок Премьеры и перемены Рынок
Рынок Санкт-Петербург и область
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Материалы выпуска

Гостиничный передел

Законодательное регулирование изменило расклад сил на гостиничном рынке города
Фото: pixabay.com

Этот год стал знаковым для гостиничной отрасли Петербурга. Законодательное регулирование затронуло все сегменты — от хостелов и мини-отелей до классических гостиниц и апартаментов. Все это происходило на фоне введения электронных виз, обсуждения «свободы воздуха» для Пулково и в ожидании Евро-2020, которые должны в разы увеличить турпоток в Северную столицу. Как рынок отреагировал на новые правила игры, и кто сможет извлечь максимум выгоды в этих условиях, РБК Петербург спросил участников рынка и экспертов.

Эволюция малых форм

С 1 октября 2019 года в России вступил в силу закон, запрещающий размещение отелей и хостелов в жилых домах. По данным Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга, из 1,5 тыс. гостиниц и хостелов города официальную классификацию прошли лишь 350 объектов. В новых реалиях владельцы малых объектов размещения выбирали из трех вариантов: закрытие бизнеса, перевод помещений в статус нежилого или смена вида деятельности. К последнему относится сдача квартиры и комнат по договору найма жилого помещения без предоставления гостиничных услуг.

Как отмечают игроки рынка, большинству объектов все же пришлось закрыть бизнес. Это связано с тем, что около 73% от общего числа хостелов в Петербурге находятся в жилых домах. При этом, по данным сервиса 2ГИС, более 55% из них располагаются на вторых этажах и выше, что делает невозможным перевод данных помещений в нежилой фонд. «В связи с тем, что у нас не было возможности продолжить работать в формате хостела, мы закрыли бизнес и поменяли код ОКВЭД на 55.20 и 68.20 (краткосрочная и долгосрочная сдача в наем меблированных комнат). Мы изменили все данные на нашем сайте и в социальных сетях, перестали оказывать гостиничные услуги и полностью поменяли внутренне убранство наших объектов», — отмечает управляющий сетью гостевых комнат «Страна Чудес» Михаил Рогалев. По его словам, по такому же сценарию пошли владельцы большинства объектов.

В Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга зафиксировали как минимум 150 средств размещения, которые сменили вид деятельности и предоставляют места для краткосрочного проживания. «Безусловно, это негативно отразилось на работе наших объектов. Теперь ни поисковики, ни социальные сети, ни карты не выдают нашу сеть по запросу «хостел», «мини-отель», «номер». Из-за этого у нас понизился спрос. Люди пока не понимают этих изменений. Им нужен уютный ночлег, но найти его они не могут», — говорит управляющий сетью гостевых комнат «Страна Чудес» Михаил Рогалев.

По словам руководителя департамента апарт-отелей Becar Asset Management Евгении Гиль, отельерам пришлось отказаться от вывесок, где фигурируют слова «отель», «гостиница», «хостел», а также откинуть в сторону полученные ранее звезды. «Более того, предоставление мест для краткосрочного проживания не подразумевает сдачу места в общих спальнях, что, безусловно, не оставляет шансов для сохранения формата хостела», — полагает эксперт.

Однако на рынке пока также остались объекты, которые просто не успели перевести свое помещение в нежилой фонд. «Это долгая и дорогостоящая процедура, которая занимает в среднем по шесть месяцев, но может растянуться и до двух лет, по стоимости — от 500 тысяч рублей и, как говорят с улыбкой коллеги, «до бесконечности». Но, несмотря на это, никаких уходов в тень именно у цивилизованных предпринимателей нет», — подчеркивает отельер и глава «Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья» по Северо-Западному федеральному округу Алена Енова. По ее словам, сейчас обсуждается инициатива, согласно которой помещения, все еще ожидающие перевода, не будут считаться незаконными — власти тоже заинтересованы в том, чтобы не закрывать легальный бизнес.

По данным Avito, в Петербурге в октябре 2019 по сравнению с октябрем 2018 предложение о посуточной аренде в хостелах увеличилось на 38%, спрос вырос на 2,2%. В сервисе пояснили, что пользователи сами выбирают категорию и описание для своего объявления, поэтому законодательство на услуге не отразилось.

Звездный конкурент

Другим важным изменением российского законодательства в сфере объектов размещения стала обязательная классификация, то есть присвоение звездности или категории «без звезд». Положение о классификации гостиниц в соответствии с ФЗ «Об основах туристической деятельности», утвержденное в феврале этого года, практически не затронуло традиционные петербургские отели, поскольку они прошли классификацию еще к чемпионату мира, но спровоцировало появление сильного конкурента.

С этого года классификацию обязаны проходить и апартаменты. При этом, по данным Becar Asset Management, рынок апарт-отелей Петербурга растет высокими темпами — только за 9 месяцев 2019 года было выведено на рынок семь новых комплексов суммарной емкостью 6,5 тыс. юнитов (количество юнитов в проектах, заявленных в 2017-2018 годах составляло 4,5 тыс.). «Апарт-отели, хоть и являются несколько другим форматом, потенциально могут составить вполне реальную конкуренцию гостиницам и тем более — арендному жилью, — говорит генеральный директор ООО «Вало Сервис» (УК комплекса апарт-отелей VALO) Константин Сторожев. — Другой вопрос — в том, что пока в городе функционирует всего несколько качественных апарт-отелей, так что о реальной конкурентной борьбе говорить пока не приходится».

Однако с ростом числа объектов, давление на гостиничный рынок усилится. «Такие изменения стали возможны после введения обязательной классификации, благодаря которой многие апартаменты попали в списки туроператоров и сервисов по бронированию, что автоматически увеличило узнаваемость объектов на рынке», — отмечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.

По словам вице-президента Российской гостиничной ассоциации Алексея Мусакина, основная борьба развернется за клиентов в сегменте 3-4 звезды. «Именно эта аудитория хочет качественного размещения за невысокую цену. Таким туристам важнее не место отеля в самом центре, а жилье рядом с метро, то есть, это может быть и юго-запад, где активно ведется строительство апарт-комплексов», — отмечает Алексей Мусакин.

С таким сценарием согласны и представители апарт-отелей. «Для правильно спозиционированных апарт-отелей ситуация в нашем городе более чем благоприятная: у нас как раз наблюдается изрядный дефицит объектов среднего класса, в сегменте «3 звезды». Большинство «классических» объектов размещения: отели, мини-отели и хостелы, находятся либо выше, либо существенно ниже этой категории», — отмечает Константин Сторожев. Конкуренции с гостиницами не избежать еще и потому, что апартаменты начинают предлагать те же услуги, что и гостиницы — в них появляются рестораны, фитнес-центры, коворкинги и многие другие объекты инфраструктуры. «Все это будет доступно гостю прямо на территории комплекса, не говоря уж о стандартном гостиничном обслуживании номеров и таких услугах, как доставка еды в номер, прачечная, химчистка и т.п.», — перечисляет глава УК комплекса апарт-отелей VALO.

О том, что борьба за клиента между гостиницами и апартаментами станет острее, говорит и генеральный директор Hotel Indigo St.Petersburg-Tchaikovskogo Андрей Канивец. «Но это здоровая конкуренция, — отмечает он. — Нам необходимо повышать качество, бороться за своего клиента, потому что всегда остается гость, представитель бизнеса, который желает предсказуемых условий размещения, высокого качества обслуживания, безопасности. Таким требованиям сегодня отвечают только сертифицированные отели».

Впрочем, представители пятизвездочных отелей убеждены: их гости не являются целевой аудиторией апартаментов. «Те гости, которые приезжают к нам постоянно, я думаю, не будут рассматривать апарт-отели, поскольку уже привыкли к тому уровню услуг, который мы предлагаем», — отмечает заместитель генерального директора гостиниц «Астория» и «Англетер» Наталья Изотова. При этом она добавляет, что апарт-отели могут перетянуть гостей у 3-4 звездочных отелей, а они, в свою очередь, часть клиентов у пятизвездочных.

Электронный поток

Важным стимулом к развитию гостиничного рынка Петербурга стало введение электронных виз — с 1 октября 2019 года. Опрошенные РБК Петербург отельеры уже отмечают повышенный спрос на бронирование в низкий сезон. «У нас на январь—март 2020 года вырос спрос на номера на 17% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года», — говорит собственник и управляющий отелем «Гельвеция» Юнис Теймурханлы. По его словам, электронные визы помогут притянуть в город массового туриста из-за рубежа. «В Петербурге много достопримечательностей, а Россия для иностранцев — огромная, интересная и недорогая страна со слабой национальной валютой. А в основных мегаполисах — в Москве и Санкт-Петербурге — и с прекрасным сервисом, зачастую круглосуточным. Это и есть наши главные преимущества», — добавляет Юнис Теймурханлы.

По данным комитета по туризму Петербурга, в 2018 году город посетило 8,2 млн туристов. Из них 3,9 млн. — гости из других стран, 4,3 млн. — из России. В 2019 году ожидаемое увеличение турпотока составит 10-15%. По прогнозам комитета, с введением электронных виз число приезжающих в Петербург иностранных туристов за три года вырастет в полтора раза — до 6 млн человек. Общее число гостей города, включая россиян, к 2021 году может достигнуть 12 млн. человек.

Ажиотажным отельеры предрекают уже лето 2020 года. Туристический всплеск обеспечат сезон «былых ночей», Петербургский международный экономический форум, Чемпионат Европы (в Северной столице пройдет четыре матча) и уже действующие электронные визы. Однако, уверены участники рынка, дефицита средств размещения, несмотря на закрытие части малых средств размещения, не произойдет. «Средняя загрузка в отелях, прошедших сертификацию составляет порядка 63-65% в год. Это говорит о том, что даже существующее количество гостиничных номеров способно удовлетворить растущий спрос в ближайшей перспективе», — отмечает Андрей Канивец.

Поэтому, несмотря на прогнозы по увеличению турпотока в Петербурге, классические гостиницы пока не намерены расширять свой номерной фонд. Отельеров сдерживают от расширения и охранные обязательства перед городом (большинство гостиниц находятся в исторических зданиях), и низкая доходность бизнеса. «Доходность гостиничного бизнеса составляет не выше 5-6% годовых. По российским меркам гостиничный бизнес не интересен серьезным игрокам. Гостиница для инвесторов в большей степень инструмент для сохранения денег, а не для зарабатывания. И инвестиции в отели сейчас, откровенно говоря, не интересны. Использовать заемные средства слишком дорого — окупаемость гостиницы в среднем 17-20 лет. Поэтому, как правило, инвесторы ограничиваются тем, что имеют», — поясняет Юнис Теймурханлы.

Апартаменты же будут наращивать свою долю. Помимо ниши гостиниц 3-4 звезды, они смогут занять и часть рынка хостелов и мини-отелей. «Многие хостелы, размещенные в жилых домах, как раз работали в сегменте 2-3 «звезды», так что с их закрытием освободится и определенная ниша на рынке, которую, скорее всего, займут апарт-отели», — полагает Константин Сторожев.

В итоге в периоды проведения крупных мероприятий и пик туристического сезона работы хватит всем — и традиционным гостиницам, и хостелам с мини-отелями, и обычным квартирам под сдачу в аренду, уверен руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank StPetersburg Игорь Кокорев. «Гостиницы — это стандарты качества услуг, внутренние системы бронирования, корпоративные клиенты и пр.; хостелы — минимальные цены размещения, оригинальные концепции; мини-отели — удачные сочетания локаций и цен, фактически такие объекты составляли основу предложения в сегменте качественного размещения отелей среднего уровня и ниже», — объясняет Игорь Кокорев.

Нерыночное регулирование

Несмотря на вступление в силу серьезных изменений в сфере регулирования рынка объектов размещения в этом году, законодатели разрабатывают еще одну норму. Она касается ограничения максимальной цены на номер в период проведения ЕВРО-2020. Согласно законопроекту, цена самого дешевого койко-места хостела категории «без звезд» не может превышать 1 тыс. рублей в сутки, а максимальная цена номера в пятизвездочном отеле — 525 тыс. рублей

Если ценовые ограничения будут приняты, то часть игроков рынка, переживших трансформацию, сможет избежать жесткого регулирования цен в период чемпионата. «Пока что к меблированным комнатам нет никаких требований со стороны государства. Я думаю, что мы сможем поднять цены максимум в 2-2,5 раза от наших стандартных летних показателей», — считает Михаил Рогалев.

«Поскольку новая инициатива законотворцев заключается в привязке максимальной стоимости на размещение к средней площади номера, апарт-отели будут в более выигрышной ситуации, ведь согласно положению о классификации средняя площадь номера в апарт-отеле не может быть менее 25 кв. м», — отмечает Евгения Гиль.

Представители классических отелей, в свою очередь, негативно воспринимают регулирование цен, называя такой механизм «нерыночным». «Петербург по-прежнему остается городом с ярко выраженной сезонностью туризма, и большинство отелей, работающих в сегменте 4-5 звезд — это очень дорогие в строительстве здания. Чтобы отрабатывать кредиты, на которые отель построен, и вообще быть рентабельными, отели поднимают цены в короткий сезон «белых ночей» или в период проведения крупных мероприятий настолько, насколько позволяет рынок. Это, в какой-то степени, вынужденная мера, она действует и в европейских городах тоже», — отмечает Андрей Канивец.

И если государство берется регулировать цены, то взамен должно предоставлять бизнесу какие-то льготы, полагают участники рынка. «Нам сейчас предлагают фиксированные цены, но никто не говорит, что у нас дважды в год повышается стоимость коммунальных услуг, в этом году увеличился НДС», — напоминает Алексей Мусакин. По его словам, затраты отельеров ежегодно растут и рентабельность отелей за пять лет снизилась почти в два раза — если раньше она могла быть до 35-45%, то сейчас наблюдается в районе 20-25%. Для загородных отелей рентабельность составляет 8-12%, говорит эксперт.

«Регулирование должно носить справедливый характер — если государство вводит лимиты на максимальные цены на гостиничные услуги, то почему не подумать об установлении минимальных цен, скажем в низкий сезон. Кто компенсирует гостиницам выпадающий доходы низкого сезона, если установлены ограничения на цены в высокий сезон? Ограничения цен в рыночной экономике вещь опасная. Они могут приводить к возникновению искусственного дефицита. А как следствие — к крайне негативным последствиям — появлению черного рынка номеров, спекуляциям, криминализации рынка», — отмечает Юнис Теймурханлы.

Однако туристам скорее всего переживать не о чем — цены отрегулируют законодатели или рынок, а долю объектов размещения, выпавших из рынка, возьмет на себя нарастающий сегмент апартаментов. «К середине 2020 года в нашем городе появится более тысячи новых апартаментов в разных районах города, поэтому резкого взлета цен туристам, как это было в 2018 году, ждать не стоит», — заключает Оксана Кравцова.

Андрей Канивец, генеральный директор Hotel Indigo St.Petersburg-Tchaikovskogo:

Фото: Hotel Indigo St.Petersburg-Tchaikovskogo

«Средняя загрузка в отелях, прошедших сертификацию составляет порядка 63-65% в год. Это говорит о том, что даже существующее количество гостиничных номеров способно удовлетворить растущий спрос в ближайшей перспективе».