Покупатель элитной недвижимости помолодел и променял пафос на технические новинки и функциональность. Петроградка и Петровский остров продолжают прирастать дорогими домами, но традиционные территории под элитное строительство сокращаются и девелоперы задумываются о поиске новых перспективных локаций. Об этих и других тенденциях на рынке высококлассного жилья – в материале РБК+.
Функциональность в тренде
Покупатель дорогой недвижимости помолодел. «Одним из изменений в портрете аудитории является снижение возраста клиента. Основную долю покупателей сегодня составляют клиенты в возрасте до 40 лет», – отмечает начальник отдела продаж элитной недвижимости «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Светлана Ленчик.
В то же время выбор стал более рациональным. «Покупатели все меньше совершают эмоциональные покупки, анализируя последующую ликвидность приобретаемой недвижимости», – подчеркивает директор отдела продаж One Trinity Place Марина Млодик. Об этом говорит и удлинившийся срок решения о покупке. «В будущем количество быстрых покупок сведется к минимуму, так как уже сегодня срок принятия решения о покупке элитной недвижимости зачастую занимает несколько месяцев», – замечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
«Необоснованный пафос ушел в прошлое. Сейчас в тренде – функциональность во всем», – сформулировала Светлана Ленчик главное требование нового покупателя. В частности, клиент внимательно смотрит на рациональное распределение квадратных метров. «Метраж жилья премиум-классов в последние годы заметно уменьшился, рационализация коснулась и общественных помещений», – добавляет начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. В итоге, по словам Марины Млодик, снизилась средняя цена сделки, упал средний чек.
Статистика подтверждает наблюдения девелоперов. По данным аналитического агентства Knight Frank, в III квартале 2019 года средняя площадь проданной элитной квартиры составила 125 м2, что на 2% меньше, чем в III квартале 2018 года. Наиболее популярными стали квартиры с двумя спальнями (35% в общей структуре спроса против 24% год назад). Основная часть сделок – 32% – совершена в диапазоне 20–34 млн руб., средний бюджет покупки в III квартале 2019 года составил 37,6 млн руб. (снижение на 7% относительно III квартала 2018 года).
ЗОЖ, дизайн и «умные технологии»
Из новых домов премиальных сегментов практически исчезли бассейны, сигарные, бильярдные. Здесь, по словам Светланы Денисовой, сказалась и мода на здоровый образ жизни. Она также отметила интерес к экологичным материалам и энергоэффективным решениям.
Еще одно следствие рационализации покупки – интерес к квартирам с готовым дизайном, не характерный ранее для элитного покупателя. «Клиенты все чаще хотят видеть элитные дома с готовой отделкой, однако не всегда готовы к тому, что задумку дизайнера нужно принять без изменений и личного вмешательства. Пройдет еще немного времени, и отношение покупателя к готовому решению и цене, которая фактически является закрытым предложением, не требующая дополнительных инвестиций, однозначно изменится», – полагает Марина Млодик.
«Помолодевший» покупатель предъявляет повышенные требования к техническому оснащению домов. «Обязателен современный уровень инженерных коммуникаций: высокая энергообеспеченность, динамическое освещение, многоступенчатая очистка воды до уровня питьевой, приточно-вытяжная вентиляция с системой рекуперации, система пожарной безопасности, скоростные бесшумные лифты от лучших производителей, любые опции системы «умный дом» на выбор и так далее», – перечисляет необходимый минимум Светлана Денисова. Также непременным условием является многоуровневая система контроля доступа: вход через центральное лобби, закрытая территория, круглосуточное видеонаблюдение с хранением записи, шлагбаумы на въездах, пропускная система с видеодомофонами.
«Изменения в портрете покупателя, а также в его предпочтениях оказывают значительное влияние на рынок элитной недвижимости. Для того чтобы привлечь клиента, девелоперам необходимо создавать более технологичные, функциональные и рациональные проекты», – резюмирует Светлана Ленчик.
Нулевой прирост
Сокращается объем нового предложения. В общей массе имеющихся в продаже дорогих квадратных метров это пока не так заметно. По данным Knight Frank, по итогам III квартала 2019 года свободное предложение элитного жилья составило 153 тыс. м2, или 1,3 тыс. квартир, что лишь на 2% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Однако, как подчеркивают аналитики Knight Frank, в продажу не было выведено ни одного нового элитного проекта. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», пик предложения пришелся на I квартал 2019 года и составлял 186 тыс. м2. «Это связано со стремлением девелоперов вывести как можно больше новых проектов до изменения закона о долевом строительстве», – поясняет руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Ввод в эксплуатацию жилья бизнес- и премиум-класса по итогам девяти месяцев текущего года сократился на 37% (до 78 тыс. м2), подсчитали, в свою очередь, в Colliers International. В диапазоне недвижимости, учтенном аналитиками, за июль – сентябрь 2019 года на рынок было выведено 112,4 тыс. м2, причем 61% нового предложения сосредоточен в новых очередях уже реализующихся проектов. «Изменение механизма финансирования привело к снижению девелоперской активности: третий квартал подряд наблюдается сокращение вывода на рынок новых проектов бизнес- и премиум-класса», – отмечается в отчете консалтеров.
«Задолго до изменений в жилищное законодательство у игроков рынка не было окончательного понимания всех механик работы. Мы наблюдали, как застройщики массово выводят новые проекты, получают разрешения на строительство впрок, активность на Петровском острове была на своем пике. Сейчас же и ситуация выровнялась, и тот же Петровский окончательно сформировался как элитная локация. Предложения на данный момент более чем достаточно», – комментирует сокращение нового предложения Светлана Ленчик.
«Число новых проектов в сегменте элитной недвижимости снижается в первую очередь из-за падения спроса», – считает Марина Млодик. По ее мнению, вектор сдвигается в сторону качественного жилья бизнес-класса.
Размытые границы
С разграничением премиум- и элит-классов не все так просто. «Мы ощущаем, что границы классов жилья в сознании части застройщиков и покупателей все больше размываются. Мы же относим к элитным проектам небольшие дома и жилые комплексы, расположенные исключительно в премиальных локациях, таких как Крестовский остров, Петроградская сторона и район «Золотого треугольника» Санкт-Петербурга. В силу ограниченности территорий под застройку, а также яркой индивидуальности каждого элитного объекта объем спроса на квартиры в них редко превышает 10 тыс. м2 в год», – говорит Оксана Кравцова. Если рассматривать элит-класс с этих позиций, здесь спрос стабилен: за 9 месяцев рост составил 3% по отношению к январю – сентябрю 2018 года, и, по прогнозам Оксаны Кравцовой, в ближайшие год-два глобальных перемен не предвидится.
О размытии границ между классами недвижимости говорит и Светлана Ленчик: «В последние годы на этот рынок вышло достаточно много новых игроков или проектов, которые конкурируют между собой лишь ценой, пренебрегая качественными характеристиками объектов. Это привело к необоснованному завышению класса и обесцениваю самого понятия «элитная недвижимость». Доверять стоит лишь проверенным игрокам с достойным портфелем реализованных проектов».
История места и «новая элита»
Локация – важнейший элемент недвижимости высокого класса. «Элитное жилье обязательно должно располагаться в премиальной локации с прикосновением к богатой истории места, обладать превосходными видовыми характеристиками, а окружение таких домов должно быть статусным и однородным. Поэтому элитные проекты, со стоимостью квадратного метра от 500 тысяч до 1 млн рублей останутся на Крестовском, Каменном и Петроградском островах, а также в Центральном районе», – полагает Оксана Кравцова. А вот для объектов премиум-сегмента, по ее словам, подходит Адмиралтейский район (до набережной Обводного канала), исторические локации Васильевского острова и северная часть Московского района. Светлана Денисова назвала также Выборгский и Приморский районы – в этих локациях также появляется все больше проектов высококлассного жилья.
Аналитики Knight Frank отмечают смещение предложения элитной жилой недвижимости в сторону Петровского острова и Петроградской стороны: за последний год доля квартир, находящихся в продаже по каждой локации, увеличилась на 9 процентных пунктов. Более того, как говорит Ольга Трошева, Петроградский район выступает абсолютным лидером среди локаций: его доля составляет 70% как в спросе, так и в предложении. «По нашим прогнозам, в долгосрочной перспективе лидирующие позиции также будут удерживать локации в этом районе: Петровский остров и Петроградская сторона», – отметила аналитик.
Говоря о потенциале данных локаций, Светлана Ленчик заметила, что они уже распределились между застройщиками. И текущий объем предложения в них всецело будет зависеть от сроков строительства домов и динамики продаж.
Среди прочих перспективных локаций представитель «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» отметила отдельные пятна на околоцентральных территориях, например, в Адмиралтейском районе. «Но до сих пор не ясна перспектива территорий бывших промышленных предприятий или полуразрушенных зданий», – подчеркивает Светлана Ленчик. Отчасти эта перспектива уже обозначилась. «Среди тенденций рынка можно отметить увеличение доли проектов реконструкции и редевелопмента в историческом центре города», – говорит Оксана Кравцова.
«Объем предложения недвижимости элитного класса будет постепенно сокращаться в силу ограниченности земельного ресурса для таких объектов. При этом все чаще на рынок будут выходить дома и жилые комплексы бизнес- и премиум-сегмента в так называемых «новых элитных локациях», – прогнозирует Оксана Кравцова.
В то же время долгосрочный потенциал спроса на элитную недвижимость неисчерпаем, полагает Светлана Ленчик. «Как мне кажется, рынок не насытится никогда. Вспомните появление на карте элитной недвижимости Петровского острова тогда, когда говорили о том, что новых локаций для дорогого жилья уже не осталось. Кроме того, вкусы и потребности клиентов меняются, недвижимость морально устаревает, а необходимость улучшать свои жилищные условия есть всегда», – заключает она.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
«Абсолютным лидером среди локаций выступает Петроградский район: его доля составляет 70% как в спросе, так и в предложении. По нашим прогнозам, в долгосрочной перспективе лидирующие позиции также будут удерживать локации в этом районе: Петровский остров и Петроградская сторона».
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
«Среди тенденций рынка можно отметить увеличение доли проектов реконструкции и редевелопмента в историческом центре города. При этом все чаще на рынок будут выходить дома и жилые комплексы бизнес- и премиум-сегмента в так называемых новых элитных локациях. Однако объем предложения недвижимости элитного класса будет постепенно сокращаться в силу ограниченности земельного ресурса для таких объектов».
Млодик Марина, директор отдела продаж One Trinity Place:
«Клиенты все чаще хотят видеть элитные дома с готовой отделкой, однако не всегда готовы к тому, что задумку дизайнера нужно принять без изменений и личного вмешательства. Пройдет еще немного времени, и отношение покупателя к готовому решению и цене, которая фактически является закрытым предложением, не требующая дополнительных инвестиций, однозначно изменится».
Светлана Ленчик, начальник отдела продаж элитной недвижимости «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
«Покупатель хочет получить высококлассное обслуживание и объект, удовлетворяющий всем его желаниям, поэтому так важен индивидуальный подход. Для таких клиентов покупка элитной квартиры, скорее всего, не первая, и продиктована желанием улучшить свои жилищные условия или грамотно инвестировать свои вложения. Но необоснованный пафос ушел в прошлое. Сейчас в тренде – функциональность во всем».
