В условиях ограниченных вариантов привлечения средств основным инструментом для строительных компаний становятся банковские кредиты. Сами кредитные организации не скрывают: в новой схеме им отведена ключевая роль, но вступят они в свои права лишь после того, как застройщики реализуют проекты по старой схеме.
Небыстрый переход
В начале августа глава Минстроя РФ Владимир Якушев сообщил, что количество проектов жилищного строительства, перешедших на новую схему финансирования с применением эскроу-счетов, постепенно растет. «Процессы идут, мы видим положительную динамику, потому что компании, которые получают сегодня проектное финансирование, выходят из банков и начинают строить по новым правилам. Количество таких проектов растет. Также достаточно большой объем заявок, которые сейчас находятся на рассмотрении в банках», — отмечал он. По мнению министра, первые результаты перехода на новую схему можно будет оценить к октябрю.
Впрочем, вице-премьер РФ Виталий Мутко оценивает процесс перехода менее оптимистично: с июля по август на новую схему проектного финансирования с привлечением эскроу-счетов перешло около 7% российских застройщиков, примерно 30% получили право строить по старой модели, а около 60% — «ни туда, ни сюда». При этом всего в стройке находится 123 млн м2 жилья. «В целом очень непростой переход, прямо скажу. Хотя мы приняли все необходимые решения, связанные с плавностью перехода», — говорил Виталий Мутко.
Пока застройщики ищут возможности встроиться в новую, зачастую непростую для них модель работы, банки говорят о том, что становятся одним из основных игроков отрасли и предлагают строительным компаниям различные варианты сотрудничества и проектного финансирования. В новой схеме роль банка действительно становится ключевой, говорит заместитель председателя правления «Альфа-банка» Владимир Сенин.
«Закон № 214 (об участии в долевом строительстве. – Ред.) определяет банки как одну из сторон, которая обеспечивает гарантии гражданам. Изначально причиной изменения системы явилась история обманутых дольщиков. И теперь застройщики контактируют не с физическими лицами-гражданами, а с банками, которые профессионально знают, как привлекать и выдавать деньги, работая в достаточно жестких рамках как законодательства, так и нормативного регулирования ЦБ РФ», — отмечает он.
Владимир Сенин напоминает, что до изменений в закон застройщики в основном финансировали строительство за счет средств дольщиков, а теперь им придется научиться понимать «язык» и требования банков. «Этот этап перенастройки системы требует времени, но это абсолютно нормальный рабочий момент, потому что регуляторика, установленная ЦБ и Минстроем РФ, абсолютно адекватна и позволяет нормально взаимодействовать банкам и застройщикам», — считает зампредправления «Альфа-банка».
Среди преимуществ новой схемы для покупателей он выделяет скорость строительства, так как только после ввода объекта в эксплуатацию и оформления первого свидетельства о собственности средства дольщиков «размораживаются» с экроу-счетов и могут направляться на погашение кредитов застройщика. «Поэтому новый порядок работы через эскроу-счета будет способствовать определенной чистке рынка от недобросовестных застройщиков, которые не привыкли работать с банками, не готовы к прозрачности и финансовой дисциплине», — добавляет Владимир Сенин.
Оценка рисков
Директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка Сбербанка Константин Бачкин также подчеркивает ключевую роль кредитных организаций на рынке недвижимости в рамках новой схемы работы. При этом он уточняет: банк, с одной стороны, выступает гарантом завершения строительства объекта, с другой — определенным «фильтром» для застройщиков, которые вынуждены привлекать проектное финансирование.
«Ключевые риски для банка связаны, во-первых, с необходимостью усиления строительных компетенций и своевременного выделения дополнительных ресурсов, во-вторых — с увеличением объема кредитного риска на отрасль. Увеличение объемов проектного финансирования, безусловно, принесет и дополнительные доходы, однако не стоит забывать, что новая схема предусматривает гарантию возврата средств покупателям квартир, и в случае негативного сценария реализации проекта банк принимает на себя основные убытки», — подчеркивает Константин Бачкин.
Директор управления Северо-Западного Сбербанка также указывает на особенность в подаче заявок на проектное финансирование от застройщиков: банк фиксировал практически двукратное увеличение количества заявок в апреле-мае текущего года, однако после финализации критериев перехода на эскроу существенная часть компаний сохранила возможность достраивать объекты по «старым» правилам.
«Мы ожидаем постепенный рост количества заявок начиная с конца 2019 года, поскольку застройщики будут готовиться к следующему строительному сезону. Ключевыми критериями для банка являются: финансовая устойчивость проекта, наличие собственных средств инициаторов проекта, продуманная маркетинговая политика и деловая репутация застройщика, в частности, своевременность исполнения обязательств перед дольщиками по реализованным проектам», — перечисляет Константин Бачкин.
Старший вице-президент банка «Санкт-Петербург» Екатерина Ганина напоминает, что помимо операционной и кредитной ролей банка на первый план вышла и инвестиционная в виде так называемого мезонинного финансирования начальных этапов проектов, то есть на стадии приобретения прав на земельный участок.
Мезонинное финансирование — это вложения в проект на условиях получения доли или пакета акций за конкретную стоимость при определенных условиях. Как правило, используется в тех случаях, когда классический кредит не может быть предоставлен в силу высоких рисков сделки.
«Новые роли связаны, безусловно, с повышенными рисками для банков по сравнению со старыми правилами игры: это касается и нового операционного функционала банка, и кредитных и инвестиционных рисков. Риск незавершения строительства объекта, который раньше банки, осуществлявшие проектное финансирование, разделяли с дольщиками, а при отсутствии финансирования вообще занимались обслуживанием только финансовых потоков, неся минимальные операционные риски, теперь ляжет на банки. Риски незавершения объекта в срок чреваты несвоевременным погашением кредита, а это, в свою очередь, повышенные резервы по данным кредитам, а значит минус капитал», — уточняет она.
Среди критериев, по которым банк принимает решение о сотрудничестве с застройщиком, вице-президент банка «Санкт-Петербург» выделяет строительную историю компании на рынке и кредитную в банке, рыночный сегмент объекта, долю собственного участия и финансовую модель. «Сложность текущего момента для застройщиков состоит в том, что земля под проект приобреталась исходя из старых правил игры на рынке, а финансирование стройки уже должно быть организовано по-новому. Рентабельность снижается в разы по таким проектам», — говорит Екатерина Ганина.
Заемная доля
«Альфа-банк» в начале текущего года принял решение развивать кредитование застройщиков во всех крупных городах России, а до этого фокусировался преимущественно на проектах в Москве и Петербурге, говорит Владимир Сенин. «На данный момент у нас в работе около 30 заявок от застройщиков из различных российских регионов на сумму более 20 млрд рублей. При этом банков, которые действительно обладают экспертизой и опытом проектного финансирования, не так много. Выбор у застройщиков на практике невелик», — уточняет он.
Чем больше у банка опыта в сфере кредитовании застройщиков, тем более гибко он может подходить к рассмотрению заявок девелоперов. «Принятая на рынке практика: участие застройщика в проекте собственными средствами должно составлять от 15%, — отмечает Владимир Сенин. — Мы готовы снизить этот порог при хорошем запасе прочности экономики проекта и востребованной рынком концепции объекта».
В банке ВТБ отмечают, что продолжают активную работу с застройщиками по системе проектного финансирования. «На сегодня открыто 1,8 тыс. счетов застройщиков и одобрено 50 проектов на сумму 220 млрд рублей. В процессе рассмотрения находятся заявки на сумму 200 млрд рублей», — сообщил представитель банка.
Екатерина Ганина отмечает, что количество заявок на проектное финансирование выросло в разы в начале года, и произошло это из-за неясных «правил игры», которые были определены лишь в последней декаде апреля. «Сейчас можно говорить о том, что основная масса заявок на эскроу-финансирование по сути была отозвана застройщиками, так как многие проекты прошли сито заключений о соответствии (со стороны органов государственного строительного надзора. – Ред.)», — рассказывает вице-президент банка «Санкт-Петербург».
По ее словам, размер таких заявок составляет 1 млрд рублей и более. После 1 июля работа с заявками на эскроу-финансирование продолжилась с теми застройщиками, проекты которых полностью или только в части очередных разрешений на строительство в рамках освоения территории перешли на новую финансовую модель, и эта работа ведется уже не в авральном порядке, а в плановом режиме.
Говоря о влиянии новой схемы на интенсивность темпов строительства, Екатерина Ганина отмечает, что 90-95% проектов застройщиков остались пока в старой финансовой модели отрасли, и в ближайшие 2-3 года спад Петербургу не грозит. «А вот в более поздний период важен будет уже конкретный механизм перехода на новые рельсы, инвестиционная политика застройщиков, источники ее финансирования, которые, безусловно, будут зависеть, в первую очередь, от дивидендной политики бенефициарных владельцев девелоперского бизнеса», — заключает она.
Банки в плюсе
Застройщику не обязательно привлекать банковские кредиты для реализации своих проектов, однако иного выхода у большинства из них, в случае намерения продолжать бизнес, просто нет. «Девелоперу не обязательно пользоваться деньгами банка, он может строить на свои, если у него они есть в полном объеме, но, как правило, в объектах капитального строительства это редкий случай, в городе у нас таких застройщиков единицы. Тогда и счет в банке открывать не нужно, вы будете вообще идти не по 214 закону, а сами построите на свои деньги, введете в эксплуатацию и будете продавать готовые квартиры. Однако в целом, чтобы реализовать проекты, у бизнеса нет других вариантов, кроме банковского финансирования», — говорил на дискуссии, организованной РБК Петербург в июле этого года, основатель ГК «Пионер» Юрий Грудин.
По словам Юрия Грудина, глобальный риск у дольщика в части возможной недостройки жилья по-прежнему есть, но он максимально застрахован от того, что объект станет долгостроем. «Если застройщик станет банкротом, жилье будут обязаны достраивать банки или инвестиционные фонды. Риск существенно сократился, и премия дольщику за этот риск тоже сократится. Думаю, скидка будет не 20% от котлована до сдачи, а меньше — в пределах 10%», — отмечал основатель ГК «Пионер».
Президент ГК «Еврострой» Валерий Кравцов в рамках дискуссии РБК Петербург обращал внимание на еще одну потенциальную проблему, с которой могут столкнуться банкиры и застройщики, — недостаточный спрос на жилье в объектах, которые получили проектное финансирование. «Если построили объект, а его никто не покупает, банку остается только продать объект по цене ниже плинтуса — и все. В целом банк в любом случае остается в плюсе», — говорил он.
Однако банки не станут главными бенефициарами новой модели работы на строительном рынке, хотя, конечно, свою долю от этого «пирога» получат, считает аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. «Банк — лишь часть этой схемы, обеспечивающий кредитование застройщика, открытие и ведение счетов эскроу, проведение соответствующих экспертиз с целью оценки качества и выполнения сроков строительства. Кредитным учреждениям придется создавать под данные работы соответствующие подразделения, держать там обученный квалифицированный персонал, а это недешево. С другой стороны, практически гарантированные в этом случае кредиты для застройщиков, пусть и под невысокие процентные ставки, будут, несомненно, приносить банкирам определенную прибыль», — отмечает эксперт, уточняя, что основные преимущества получат банки, которые в массовом порядке будут кредитовать застройщиков: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и еще ряд «топовых» банков.
По его словам, крупнейшие игроки финансирования строительства и выдачи ипотеки и без того занимают львиную долю рынка. «То, что при переходе на проектное финансирование их позиции по сравнению с небольшими кредитными учреждениями только упрочатся, сомневаться не приходится, но речь идет именно об укреплении устоявшихся позиций, а не о коренном переделе сфер влияния на рынке строительства», — подчеркивает Алексей Коренев.
Геннадий Щербина, генеральный директор Группы «Эталон»:
«Уже в прошлом году на законодательном уровне были закреплены механизмы банковского контроля за целевым использованием средств покупателей жилья. Безопасность сделок на первичном рынке возрастет, более того, в перспективе можно ожидать и рост качества проектов, поскольку в их успешной реализации будут заинтересованы и сами банки, выдающие проектное финансирование. Качественное управление, проработанная экономика — на все это банки будут обращать внимание».
Екатерина Ганина, старший вице-президент банка «Санкт-Петербург»:
«Сохранить и упрочить свои взаимоотношения со сформированной клиентской базой в лице девелоперов, нарастить кредитный портфель с понятными игроками и проектами рынка, доказать свою способность сохранить присутствие на этом рынке, не спасовать перед рисками новых реалий, адекватно их оценивая и диверсифицируя – вот, на мой взгляд, новые возможности банков в новой редакции 214-ФЗ».