В последнее время в градостроительных диалогах все чаще звучит термин «компактный город». На прошедшем в августе Moscow Urban Forum этой теме была посвящена отдельная дискуссия. Компактное развитие предполагает поиск возможностей для девелопмента на уже застроенных территориях вместо разрастания города вширь. Отчасти это означает возвращение к уплотнительной застройке – еще недавно воспринимавшейся как абсолютное зло.
Архитекторы и девелоперы утверждают: при соблюдении нескольких важных принципов уплотнение поможет в решении градостроительных, социальных и экологических проблем города. Но не все согласны с тем, что Петербургу стоит идти этим путем.
Чище и дешевле
Популярность идеи компактного города в Петербурге совпала с трендом возврата девелоперов в город. Все больше компаний сокращают бизнес на прилегающих территориях Ленобласти и обращают внимание на пригодные под застройку участки внутри городской черты. Как говорят архитекторы, за пределами КАД закончились территории, обеспеченные инфраструктурой. Строить «в чистом поле» становится невыгодно. Девелопмент на внутригородских территориях не отменяет расходы на инфраструктуру, но, по словам архитектора Данияра Юсупова, позволяет сжать их.
К другим достоинствам компактного развития относят увеличение мобильности населения и доступа к социальным и коммерческим услугам, повышение доходов муниципалитетов и снижение пространственного неравенства – исчезают удаленные, отрезанные от города территории, способные превратиться в гетто.
Руководитель центра общественных экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов отмечает экологические преимущества компактного города: он отнимает меньше территорий у природы, потребляет меньше энергии и сокращает транспортные потоки.
«Строить в центре строго необходимо»
В первую очередь, говоря о компактном городе в контексте развития Москвы и Петербурга, эксперты отмечают необходимость заполнения «серых поясов» – разрывов городской ткани, образованных обширными промышленными зонами вокруг исторического центра. Однако и на застроенных территориях сторонники компактности видят резервы развития. Так, год назад международное архитектурное бюро MLA+ провело исследование, по результатам которого сочло возможным существенно повысить плотность застройки на территориях, занятых хрущевками и брежневками. В исторических районах также нашлись «нераскрытые резервы» – например, разрывы уличного фронта на месте разрушенных зданий.
«Строить в центре и в районах со старым фондом строго необходимо. Бывшие промышленные и складские объекты, старые дома, которым не повезло со своевременными капитальными ремонтами, и прочие постепенно разрушаются и явно не красят город», – полагает директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Соответственно, компактное развитие означает в том числе новое строительство в уже сформированных районах – то есть, фактически, уплотнительную застройку. В Петербурге этот термин до сих пор вызывал исключительно негативные ассоциации: грубое нарушение как архитектурного ансамбля, так и прав жителей окружающих домов. «Впервые уплотнительная застройка стала ругательством в конце 1990-х при Валентине Ивановне (Матвиенко. – Ред.). Новые дома хищнически и паразитно садились на существующую инфраструктуру», – напомнил Данияр Юсупов.
Гендиректор группы компаний «Еврострой» Оксана Кравцова уточняет риски бесконтрольной уплотнительной застройки: нехватка мест в детских садах, проблемы с парковками и пробками, ухудшение инсоляции ближайших домов. С другой стороны, по ее мнению, в отдельных случаях строительство с уплотнением, наоборот, способно повысить качество жизни населения – например, в случае реновации территорий, занятых ветхим жилым фондом.
Борьба с «хищниками»
Эксперты сформулировали несколько принципов, соблюдение которых позволит не допустить «хищнического» уплотнения. В частности, Александр Карпов полагает, что при застройке пятен, оставшихся от промышленных объектов – такие пятна есть и вне «серого пояса», – пространство необходимо «разукрупнять», то есть прокладывать новые улицы, создавать скверы или бульвары. Нужно соблюдать высотность – не более шести этажей – и разнообразить функциональное наполнение новой застройки. «Однозначно недопустимо строительство сплошного жилья», – подчеркнул Александр Карпов.
Архитектор MLA+ Виктор Коротыч полагает, что плотность нового строительства нужно регулировать на уровне Генерального плана Санкт-Петербурга. Указывать не только допустимые функции и предельную высотность для каждой зоны, как сегодня, но и соотношение возводимых квадратных метров к площади фундамента, площадей фундаментов – к общей площади участка и так далее. Тогда новостройки будут более органично вписываться в окружающую архитектурную среду.
Руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, напротив, не видит необходимости в дополнительных ограничениях. «Все необходимые требования к жилым проектам в Петербурге отражены в Правилах землепользования и застройки, которые фактически ограничивают появление уплотнительной застройки», – отмечает она.
Деловой подход
Девелоперы, со своей стороны, говорят об условиях, на которых компактное развитие будет интересно бизнесу. «На редевелопмент и уплотнительное строительство государство и городская администрация зачастую накладывают серьезные ограничения без учета индивидуальной специфики участка и потребностей», – указывает Оксана Кравцова. Для застройщика это снижает инвестиционную привлекательность проекта. По ее мнению, застройщикам необходимы послабления при работе со сложными объектами.
Даже если послаблений не будет, застройщики хотят получить как минимум понятные условия, чтобы можно было заранее оценить риски. «Необходимо четко формулировать все требования и ограничения на момент выставления городом земли на аукцион. И они не должны меняться в течение этого периода – вне зависимости от обновления нормативной базы», – говорит руководитель направления «Девелопмент» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Владимир Шабанов.
Примеры рачительного уплотнения
По мнению экспертов, позитивные примеры застройки с повышением плотности в Петербурге есть. Сергей Мохнарь выделил среди точечных проектов здания на проспекте Бакунина и в Басковом переулке, а также Новую Голландию. Оксана Кравцова считает наиболее удачными проекты комплексного редевелопмента прилегающих к центру селитебных территорий (Московская-товарная, Лиговский-271, «Измайловская перспектива», новая застройка в районе станций «Елизаровская» и «Пролетарская»).
«Лично мне понравился подход, реализованный в нулевые годы на территориях Северо-Приморской и Южно-Приморской частей Петербурга, хотя осуществление этих проектов развития территорий и не было идеальным. Город, подготовив территорию, нарезал участки, выполнил дороги и инженерную подготовку, а застройщики на инвестиционных условиях осваивали свои участки. Неидеальность этого примера только в том, что по проекту планировки территории объемы строительства были одни, а по факту построено в 1,5-2 раза больше. Этот пример, наверное, нельзя в полной мере назвать уплотнительной застройкой, хотя в масштабах районов – это тоже уплотнительная застройка», – говорит Владимир Шабанов.
Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева считает, что проекты точечной застройки высокого класса гармонично вписываются в облик Петербурга. «Они становятся достойным современным дополнением исторически сложившегося архитектурного ансамбля культурной столицы: ЖК «Победы, 5», ЖК «Собрание», ЖК «Петровская Доминанта», ЖК «Русский Дом» и многие другие», – сказала она. При этом, по словам эксперта, достоинства архитектурных решений не всегда компенсируют проблемы с пробками на дорогах и экологической ситуацией в центре города. А стоимость земли и престижность таких локаций делают их малодоступными для широких слоев населения.
«Безусловно, хотелось бы видеть больше удачных примеров реновации жилья и реконструкции объектов культурного наследия с приспособлением их под современные нужды. При создании комфортных для города и инвесторов условий эти направления имеют массу перспектив для формирования новых центров притяжения и повышения качества жизни в целом», – заключила Ольга Трошева.
Полицентризм и упругость
Компактный город – не единственный вариант развития Петербурга, активно обсуждаемый градостроительным сообществом. Как подчеркнул архитектор Сергей Орешкин, европейские города пришли к идее компактности вынужденно, из-за нехватки земли, и Петербургу совершенно не обязательно следовать их примеру. Особенно с учетом того, что плотность улично-дорожной сети у нас в 2-3 раза ниже, чем в «компактных» европейских городах, и при повышении плотности населения обострится транспортная проблема.
Ася Левнева тоже не видит перспектив в уплотнительной застройке. «Сейчас спрос смещается с объектов уплотнительной застройки на качественные проекты с просторными рекреационными зонами, расширенной социальной и коммерческой инфраструктурой, образовательными и спортивными центрами, реализуемые в локации с перспективами развития. А дорогостоящие точечные объекты в центре города в основном могут быть интересны инвесторам для сдачи в аренду или любителям именно данного района», – отмечает она.
По словам Сергея Орешкина, альтернатива компактности – полицентричное развитие, когда для каждого района создается свой мини-центр, где концентрируются властные функции («ратуша»), рабочие места, транспортный узел, иные точки притяжения. Вокруг этого ядра – низкоплотная застройка. «Эта концепция логически ложится на административное деление Санкт-Петербурга», – полагает архитектор.
В свою очередь, Данияр Юсупов посетовал, что в Петербурге до сих пор не обсуждается тема «упругого» города, способного противостоять эффектам глобального изменения климата. «Во всех северных городах есть такая программа. В Копенгагене она появилась после «ливня тысячелетия», – отметил архитектор. По его словам, если ливень петербуржцев не впечатляет, стоит обратить внимание на эрозию берегов Финского залива. «Эта тема для Петербурга – самая актуальная», – считает Данияр Юсупов.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
«Градостроительное развитие города всегда предусматривает комплекс мероприятий, направленных на улучшение качества среды. Строительство нового жилья, учитывающего современные потребности жителей, – лишь часть этих задач. И она, безусловно, не может решаться без оглядки на специфику территории, ее архитектурных традиций, транспортной доступности и обеспеченности инфраструктурой. Все необходимые требования к жилым проектам в Петербурге отражены в Правилах землепользования и застройки, которые фактически ограничивают появление уплотнительной застройки.
Что касается точечных проектов, то они не носят массового характера и возводятся в соответствии с требованиями законодательства. Кроме того, это всегда объект высокого ценового сегмента, предполагающий и паркинги, и коммерцию на первых этажах, и интересный архитектурный облик, и полезные общественные пространства».
Владимир Шабанов, руководитель направления «Девелопмент» компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
«Основной риск для застройщика состоит в том, что очень сложно выполнить все действующие нормы и при этом обеспечить приемлемую для застройщика прибыль. Помимо этого, в уплотнительной застройке всегда имеется окружение, которое в большинстве случаев будет не радо стройке и/или новому соседству. Поскольку состояние существующих зданий может быть плохим, то строительство в непосредственной близости может оказаться сложным и, как следствие, затратным.
Городу необходимо четко формулировать все требования и ограничения на момент выставления земли на аукцион. Речь идет об ограничениях по количеству продаваемой площади в будущих объектах строительства, о требованиях к обеспечению участка машино-местами, озеленением и площадками для отдыха и спорта, ЗНОП. Должны быть сформулированы конкретные условия по обеспечению проекта объектами соцкультбыта, со сроками действия условий (и они не должны меняться в течение этого периода – вне зависимости от обновления нормативной базы)».
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
«На редевелопмент и уплотнительное строительство государство и городская администрация зачастую накладывает серьезные ограничения, в том числе призванные максимально учесть требования Правил землепользования и застройки, Генплана и проч., без учета индивидуальной специфики участка и потребностей. В перспективе вряд ли произойдут какие-либо изменения в этом аспекте. Это не очень хорошо для города – например, центр города ветшает, многие здания, дороги постепенно разрушаются, все больше заброшенных нежилых объектов.
Но для застройщиков работа с серьезными ограничениями уже, как правило, не является инвестиционно привлекательной. И даже если город передаст девелоперу объект или территорию под редевелопмент, реновацию, всегда есть большой риск, что вмешается общественность, градозащитники, что может повлиять не только на сроки работ, но и на перспективу реализации проекта в целом. Наглядный пример – застопорившаяся программа по обновлению и реновации старых панельных кварталов. Конечно, если бы произошли какие-то изменения, послабления, то, возможно, застройщикам стала бы интереснее работа с такими объектами».
Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК «ПСК»:
«Строить в центре и в районах со старым фондом строго необходимо. Это непросто, нужно проводить экспертизы, обследования, согласовать проекты по части архитектуры и высотности. Нужно не навредить, но и не допустить застоя. Это жизненно необходимое развитие, и конечный результат того стоит. В конце концов, мы несем ответственность перед поколениями, жившими до нас, и теми, что придут на смену. Оценят ли нас, как тех, кто просто сохранял как мог, или как тех, кто сохранил и преумножил, – зависит только от нас.
В таком случае сам термин «уплотнительная застройка» потеряет свою негативную составляющую. Ей мы обязаны различным «кафельным дворцам» и прочим «стекляшкам», что есть ошибки. Задача не допустить их в будущем. Однако оставлять пустыри, покрытые временными ангарами, – так же ошибка. На месте бывших промзон царского периода нужно проводить редевелопмент, в ряде случаев – рекультивацию земель, и строить красивые здания, поддерживающие стиль районов. В таком случае прогулка по любимым местам не будет сопровождаться ощущением, что с главной улицы лучше не сворачивать, дабы не портить себе настроение».
Надежда Калашникова, директор по развитию Л1:
«При выделении участков под новое строительство в городских районах первую очередь необходимо учитывать плотность застройки в конкретной локации. Времена, когда на небольшой участок пытались втиснуть многоэтажку, к счастью, миновали. Подобная уплотнительная застройка создавала множество неудобств как жителям старых домов, так и новоселам.
Между тем, в городе в обжитых районах немало участков, которые вполне могут быть использованы для строительства жилья. Речь идет о «сером поясе», то есть бывших промышленных зонах. В большинстве своем они расположены в удачных районах, но при этом являются заброшенными, уродуют облик города и становятся источником криминала. Речь идет о достаточно больших территориях, которые можно превратить в современные жилые кварталы, никого не потревожив и не уплотнив при этом».
