На петербургском рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация, говорят девелоперы. Несмотря на сокращение спроса, компании не решаются стимулировать продажи, придерживая ликвидный товар. Строители понимают, что объекты, которые строятся по старым правилам жилищного строительства (около 70% от всех проектов), являются их золотым фондом. Жертвовать рентабельностью ради получения мгновенной ликвидности они не готовы. Чрезмерной осторожности девелоперов научили годы постоянных законодательных изменений и ожиданий «ужасного конца», говорят эксперты рынка.
Стратегический запас
В прошлом году девелоперы активно готовились к вступлению в силу законодательных изменений: покупали земельные участки, максимально быстро проходили согласования и запускали проекты в продажу. В результате на данный момент по новым правилам строится лишь малая часть жилых домов. «Наша компания «ЮИТ Санкт-Петербург» продолжает строительство всех жилых комплексов в Петербурге на земельных участках, где строительство начато без перехода на эскроу-счета», — говорит руководитель направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Вадим Лавров.
«Доля объектов «Группы ЛСР» в Петербурге, которые компания продолжит строить и продавать по старым правилам, составила более половины от всего объема строящегося жилья», — сообщает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Аветисова. В целом, по оценке директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, застройщики в 70-80% случаев сохранили возможность завершить свои проекты по старым правилам.
Затишье под навесом
По наблюдениям генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, прошлогодняя подготовительная гонка привела к двум последствиям. Во-первых, к охлаждению рынка земли в текущем году — кто хотел, уже все купил; во-вторых — к «навесу» избыточного предложения. Неудивительно, что в текущем году объем нового предложения оказался заметно ниже. По данным Urbanus.ru, в первом полугодии 2019 года в Петербурге вышло в продажу 11,6 тыс. квартир и апартаментов (58 корпусов в 16 проектах) — это в четыре раза меньше, чем в январе — июне 2018 года (51 тыс. лотов).
Спрос накануне «даты икс» отмечался высокий. В Петербурге, согласно данным группы ЦИАН, общее число сделок в первом полугодии 2019 года оказалось на 12% выше, чем год назад. «Фактически, в январе — июне 2019 года по рынку новостроек прошла еще одна волна ажиотажного отложенного спроса. Те, кто давно планировал покупку, но никак не мог принять финальное решение, решили-таки вложить свои накопления в квартиры до «отмены ДДУ», «до подорожания» (т.е. совершили скорее эмоциональную, чем рациональную покупку)», — отмечают аналитики компании.
В июле активность рынка заметно снизилась. Большинство девелоперов не видят в этом ничего опасного. «Все, кто хотел и был готов приобрести недвижимость, сделали это. Поэтому затишье было вполне ожидаемо», — говорит директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. «Ажиотаж, который наблюдался в прошлом году из-за грядущих изменений в строительном законодательстве, сошел на нет, и спрос вернулся к своей обычной динамике. Качественные проекты от надежных застройщиков продолжают быть востребованными», — уверена Ольга Аветисова.
Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева отмечает, что спрос упал, прежде всего, на жилье эконом-класса уплотнительной застройки. «Сокращение реальных доходов населения на фоне роста цен привело к тому, что покупатели этой категории недвижимости либо отложили улучшение своего жилищного положения на неопределенный срок, либо отдали предпочтение недвижимости более высокого класса — покупка жилья сомнительного качества по завышенным ценам утратила свой смысл», — отмечает она.
В ожидании конца
Тем не менее, спад был, в связи с чем интересна реакция девелоперских компаний — точнее, ее отсутствие. Как подметил директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев, в летние месяцы на рынке сложилась уникальная ситуация. «Несмотря на затишье, ни одна из крупных строительных компаний не проводила в этот период каких-либо серьезных стимулирующих мероприятий. Все застройщики осознают, что объекты, сейчас находящиеся в работе, являются их золотым фондом. Объектов, строящихся без эскроу, уже не будет. Ни одна компания в такой ситуации не готова жертвовать рентабельностью ради получения какой-то мгновенной ликвидности», — говорит он.
Николай Пашков выражается более резко. «Спроса на всех не хватает. Во многом девелоперские компании практически никак не реагируют на это. За годы постоянных законодательных изменений и ожиданий «ужасного конца» у некоторых практически полностью исчезло стратегическое мышление, большинство живет сегодняшним днем», — отмечает эксперт.
Впрочем, напоминает он, всплеск спроса перед переходом на эскроу отчасти мог быть искусственным. «Есть мнение, что это было не что иное, как продажа девелоперами квартир «самим себе» — т.е. каким-то аффилированным компаниям для того, чтобы в дальнейшем перепродать их по переуступке, не попадая под действие новых правил», — поясняет Николай Пашков.
Ипотечный оптимизм
Сегодня девелоперы транслируют оптимизм. «Мы можем говорить о том, что спрос на рынке стабилен. Поддерживается он в значительной степени ипотечным кредитованием, которое, как говорится, «бьет рекорды», — заявляет генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент» Людмила Коган. Она отмечает, что базовая потребность в жилье по-прежнему находится на высоком уровне, власти говорят о мерах по стимулированию, а строители потенциально способны нарастить объемы ввода.
Ипотека действительно достигла рекордных показателей. По данным международной аналитическо-консалтинговой сети FinExpertiza, за первое полугодие 2019 года общий объем ипотечных кредитов жителей РФ вырос на 9,24%, или 592,2 млрд руб., и достиг 7 трлн руб. В Санкт-Петербурге ипотечный портфель банков в начале июля насчитывал 431,8 млрд руб., рост за полгода составил 52,6 млрд руб.
В то же время, после того как крупнейшие банки начали поднимать ставки по ипотеке, объемы выдачи стали сокращаться. По данным ЦИАН, в Санкт-Петербурге за январь—июнь 2019 года банки выдали 13,9 тыс. займов (-11% в годовом значении) на 39 млрд руб. (-1% в годовом значении). В Ленинградской области за первое полугодие 2019 года было заключено 3,1 тыс. сделок (-15% в годовом выражении) на 7,8 млрд руб. (-5% в годовом выражении). «Спрос, конечно, оживится, когда процентная ставка по ипотеке снова будет снижаться», — прогнозирует генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
Квартиры «на вырост»
Структура спроса меняется. Становится меньше покупателей-инвесторов, поскольку сокращается разница в цене между квартирами на стадии котлована и готовым жильем. «Частные инвесторы, ранее вкладывавшие свободные средства в квартиры, теперь перенесли свое внимание на апарт-комплексы, предоставляющие повышенную доходность (12-15% против 3-5%) по сравнению с жилыми домами. Часть покупателей все же осталась в жилом сегменте, но это те, кто приобретает квартиру «на вырост»: «посдаем, пока ребенок вырастет, а потом он туда переедет», — оценивает ситуацию директор управляющей компании Yard Group Екатерина Титомир.
Говорить об уходе инвесторов преждевременно, замечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. «Недвижимость продолжает оставаться рынком с ликвидным товаром. Модель ценообразования на рынке не меняется: по-прежнему, квартиры по цене на старте ниже, а в период около ввода в эксплуатацию выше. Опять же рынок недвижимости привлекателен для сохранения денежных средств», — напоминает представитель ГК «Полис Групп».
«Некоторые потенциальные покупатели обратили внимание на рынок вторичного жилья», — отмечает еще одну тенденцию Сергей Терентьев. Но конкуренции со стороны вторички девелоперы не боятся. «Предложение на вторичном рынке всегда ограничено как минимум своими качественными параметрами. Найти хорошую готовую квартиру, сопоставимую по уровню качества и потребительских свойств с тем, что сейчас строится, достаточно сложно», — говорит Сергей Терентьев. «Люди, пожившие в новых домах с чистыми подъездами, новыми коммуникациями, современным подходом к зонированию пространства, уже не готовы переезжать в старое жилье», — добавляет Екатерина Титомир.
Прощание с доступностью
Цены на первичном рынке показывают стабильный невысокий рост. «В среднем по рынку Петербурга мы наблюдали рост цен порядка 4-5% и в отдельных объектах до 10% в первом полугодии 2019 года. Полагаем, что данный тренд сохранится и далее. В целом ежегодно мы наблюдаем и плавный рост рыночных цен на жилье, и рост себестоимости. Но мы уверены, что не будет скачкообразного роста цен в ближайшее время. Во-первых, у большинства застройщиков пока еще много объектов, реализуемых без эскроу-счетов. Во-вторых, есть фактор платежеспособного спроса, и покупатели пока финансово не готовы к серьезному повышению цен», — анализирует Оксана Кравцова.
Строить прогнозы на отдаленный период, когда закончится золотой фонд проектов, начатых по старым правилам, девелоперы не решаются. «В этом году вряд ли стоит ожидать резких изменений в динамике спроса и цен из-за изменений в законодательстве по причине пока относительно незначительного их влияния на предложение на рынке. В дальнейшем все будет зависеть от ценовой политики девелоперов с учетом условий проектного финансирования», — говорит Вадим Лавров.
Эксперты рынка видят как минимум одно явное долгосрочное последствие реформы. «Совокупность ужесточения правил игры и снижения спроса, с нашей точки зрения, приведет к тому, что количество игроков на рынке сократится и увеличится концентрация рынка — укрупнение застройщиков и уменьшение их количества», — заключает Николай Пашков.
«Строить за счет своих средств или претендовать на банковский кредит теперь могут только крупные финансово стабильные девелоперы, что ведет к монополизации строительной отрасли. Представители малого и среднего бизнеса уходят с рынка вместе с доступными предложениями недвижимости по сниженным ценам», — соглашается Ася Левнева. В происходящем она видит положительный момент для покупателей: ценовая конкуренция уступает место борьбе за качество проектов.
Людмила Коган, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент»:
«Не думаю, что от реформы можно ждать каких-то катастрофических последствий для рынка. Возможно, произойдет какое-то сжатие, но потом будет расширение. Рынок работает по своим механизмам, опирающимся на категории спроса и предложения. Базовая потребность в жилье по-прежнему находится на высоком уровне. Власти говорят о мерах по стимулированию. Строители потенциально способны нарастить объемы ввода. Главное, чтобы это было не искусственное «увеличение достигнутых показателей», при котором появляются пустые коробки, в которых никто не живет, а удовлетворение реально существующего спроса со стороны граждан».
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
«Пока идет переходный период, уже стали появляться проекты с проектным финансированием, можно отметить, что стоимость квартир в них не всегда конкурентоспособна. Но все еще большой объем недвижимости реализуется по старым правилам. Заметных изменений пока нет. В ближайший год застройщики должны выйти с пилотными проектами по проектному финансированию — схема начнет оттачиваться. По мере вывода новых проектов средняя цена по рынку начнет расти, в ближайший год это может быть 7-10%. Но в сегодняшней ситуации долгосрочные прогнозы — это больше экспертная оценка».
Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:
«Ажиотаж, который наблюдался в прошлом году из-за грядущих изменений в строительном законодательстве, сошел на нет, и спрос вернулся к своей обычной динамике. При этом доверие к крупным компаниям, которые и так в почете у покупателя, выросло еще больше. Это связано в том числе с поправками в жилищное законодательство. Покупатели стали осторожнее и тщательно изучают будущего застройщика: от текущих проектов и документации до репутации».
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
«В летние месяцы на рынке сложилась уникальная ситуация. Несмотря на затишье, ни одна из крупных строительных компаний не проводила в этот период каких-либо серьезных стимулирующих мероприятий. Все застройщики осознают, что объекты, сейчас находящиеся в работе, являются их золотым фондом. Ни одна компания в такой ситуации не готова жертвовать рентабельностью ради получения какой-то мгновенной ликвидности.
Строители понимают, что объектов, строящихся без эскроу, уже не будет. На текущий момент всех устраивает ситуация, когда объемы продаж чуть снизились, но общая рентабельность проекта осталась на прогнозируемом уровне. В последние месяцы у многих компаний даже произошло несколько повышений цен».
Екатерина Титомир, директор управляющей компании Yard Group:
«Частные инвесторы, ранее вкладывавшие свободные средства в квартиры, теперь перенесли свое внимание на апарт-комплексы, предоставляющие повышенную доходность (12-15% против 3-5%) по сравнению с жилыми домами. Часть покупателей все же осталась в жилом сегменте, но это те, кто приобретает квартиру «на вырост»: «посдаем, пока ребенок вырастет, а потом он туда переедет». Других же альтернатив до сих пор нет. Недвижимость остается самым надежным способом вложения средств для консервативных инвесторов».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Сокращение реальных доходов населения на фоне роста цен привело к падению спроса, прежде всего, на жилье эконом-класса уплотнительной застройки. Покупатели этой категории недвижимости либо отложили улучшение своего жилищного положения на неопределенный срок, либо отдали предпочтение недвижимости более высокого класса. В условиях тотального роста цен покупка жилья сомнительного качества по завышенным ценам утратила свой смысл».
Надежда Калашникова, директор по развитию Л1:
«Инвесторы на рынке недвижимости будут всегда. Часть из них переметнулась в сегмент апартаментов. Часть продолжает покупать жилье. Несмотря на то, что заработать на разнице цен между нулевым циклом строительства и готовым жильем теперь будет практически невозможно, недвижимость все равно является привлекательной для инвестиционных покупателей. Жилье всегда дорожает, только за последний год цены выросли в среднем на 10%».
