Рынок апартаментов столкнулся с первыми проблемами переходного периода. С 1 июля 2019 года на эту недвижимость начали распространяться правила сразу двух сегментов: гостиничного – об обязательной классификации – и жилищного – о применении счетов эскроу при заключении договоров долевого участия с гражданами. Сделки по регистрации апартаментов временно приостановлены. В перспективе изменения в регулировании, по словам экспертов, приведут к уходу отдельных игроков и дальнейшей сегментации проектов в зависимости от целевой аудитории.
Давайте определимся!
2019 год оказался ключевым для рынка апартаментов сразу по нескольким причинам. Во-первых, только сейчас в официальных документах появилось определение данного типа недвижимости. Во-вторых, власти решили навести порядок и ввели в отношении данного вида недвижимости новое законодательное регулирование.
«До утверждения положения о классификации гостиниц (постановление Правительства РФ №158 от 16.02.2019) такое понятие, как «апартаменты», в законодательстве России отсутствовало», – отмечает руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «Максима Лигал» Константин Бойцов. При этом рынок только в Петербурге за первое полугодие 2019 года пополнился около 10 тыс. новых апартаментов (302,4 тыс. м2), это почти в 11 раз превысило показатели прошлого года, подсчитали в Colliers International. На этапе строительства находится еще порядка 615 тыс. м2 апартаментов в 23 комплексах. Всего на стадии экспонирования в городе порядка 40 апарт-комплексов.
Законодательное регулирование пошло по пути отнесения апартаментов к видам гостиниц и определило их как «номера в гостинице общей площадью не менее 40 м2, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Ранее апартаментами в отличие от квартир было принято называть нежилые помещения, позиционируемые как пригодные для проживания. Исторически первопричина появления данного сегмента на рынке – это невозможность строительства жилых домов на определенных территориях, чаще всего – на землях общественно-деловой и иной застройки.
Очевидный недостаток «псевдожилья» – в нежилых помещениях покупатель не может зарегистрироваться по месту жительства или месту пребывания, а также не может использовать налоговые вычеты, льготные программы и субсидии, предусмотренные для приобретения квартир, перечисляет Константин Бойцов.
Согласно Положению о классификации гостиниц, «апартамент» – номер в гостинице общей площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат с мини-кухней.
«Псевдожильем» называются объекты, построенные на землях, не предназначенных под жилищное строительство, но приобретаемые клиентами для постоянного проживания.
«Сервисные апартаменты» – меблированные апарты, которые полностью готовы к краткосрочной или долгосрочной сдаче в аренду. Сервисные апартаменты обслуживаются специальной управляющей компанией.
Кроме того, документ, помимо определения, поэтапно вводит обязательную классификацию гостиниц: с 1 июля 2019 года – для гостиниц с количеством номеров более 50, с 1 января 2020 года – более 15, с 1 января 2021 года – для всех остальных. Прохождение классификации с получением свидетельства о присвоении определенной категории – от «без звезд» до «5 звезд» – становится для апартаментов обязательным. Сдача в аренду апартаментов без указанного свидетельства и реклама такой деятельности влечет административную ответственность, предостерегает Константин Бойцов. Штрафы составляют от 30 тыс. рублей до 4% годовой выручки, в случае повторного нарушения возможна приостановка деятельности.
Участники рынка считают, что это полезная инициатива, которая должна ускорить обновление всего сегмента гостеприимства и выровнять качество сервиса в центре и регионах. «Для гостя, особенно иностранного, звезды – один из важных показателей при выборе отеля», – говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
Таким образом, законодательство направлено на учет и постепенное вытеснение с рынка «псевдожилья». «Получается, что сегодня подобные квартиры интересны только тем, кто покупает их для собственного проживания. Потенциальные покупатели активов с инвестиционной функцией (buy-to-lease) перешли в сегмент апартаментов с обслуживанием, где сертификацией и получением звезд централизованно занимается УК, а у собственников нет этой «головной боли»», – поясняет председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин.
Данное изменение привело к увеличению числа сервисных апартаментов в городе. «Петербург в этом отношении – один из самых динамично развивающихся в России: еще в первом полугодии прошлого года доля апартаментов с обслуживанием в общем объеме апартаментов не превышала 25%. В настоящий момент этот показатель превышает прошлогодние цифры почти в два раза», – приводит цифры Андрей Кошкин. По данным Knight Frank, доля сервисных апартаментов в городе – свыше 80%. При этом получать гостиничную классификацию апарт-комплексы в Петербурге начали еще перед чемпионатом мира по футболу, чтобы размещать у себя иностранных гостей. Точных данных, какое количество апарт-проектов имеют гостиничную классификацию, на данный момент у консалтеров нет.
Почти жилье
Другое законодательное изменение – с 1 июля 2019 года на апартаменты распространяются правила 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». До 1 июля девелоперы могли продавать апартаменты без соблюдения этого закона. «То есть продажи можно было осуществлять и до получения разрешения на строительство, договор на приобретение апартаментов не подлежал регистрации в Росреестре, не должен был содержать обязательные условия, предусмотренные 214-ФЗ. Как следствие, отсутствовал государственный контроль над застройщиком, а в случае банкротства застройщика, не выполнившего свои обязательства по строительству, приобретатель нежилого помещения становился кредитором одной очереди с иными обычными кредиторами должника», – поясняет Константин Бойцов. Теперь же правила защиты средств дольщиков и использование эскроу-счетов распространяются и на апартаменты. А значит, застройщикам необходимо вести строительство на кредитные средства в рамках проектного финансирования.
Однако большинство застройщиков как традиционного жилья, так и апартаментов заранее подготовились к переходу на новые условия. Этим объясняется и всплеск ввода новых апартаментов первой половины 2019 года. «Во-первых, начав заранее возводить значительное количество жилых комплексов, во-вторых, продав в них порядка трети площадей «неким юридическим лицам», которые, можно не сомневаться, так или иначе аффилированы с застройщиком. Все это позволяет подавляющему большинству девелоперов пока работать по старым правилам», – отмечает аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. Этого задела, по оценкам аналитика, хватит застройщикам на ближайшие 1,5-2 года.
Трудности перехода
Тем не менее переход на новые правила не получился плавным. «Главная проблема переходного периода – несогласованность действий органов государственной власти, – поясняет Екатерина Запорожченко. – Так, управление Росреестра по Петербургу временно приостановило регистрацию договоров долевого участия (ДДУ) на апартаменты и другие нежилые помещения площадью более 7 м2. Причина – неточности в новом законе. С одной стороны, застройщики, которые не перешли на эскроу-счета, должны делать отчисления в Фонд защиты прав дольщиков. С другой – фонд не распространяет свои гарантии на нежилые помещения. Поэтому Росреестр отклоняет регистрацию всех сделок, даже для проектов, которые, как и мы, имеют проектное финансирование, то есть строительство объектов уже осуществляется на деньги банка. Комитет по строительству затрудняется давать пояснения, Минстрой ситуацию пока никак не прокомментировал».
В итоге участники рынка предполагают, что в связи со сложностями перехода на проектное финансирование и эскроу-счета объем проектов с апартаментами, продаваемых по ДДУ, станет меньше.
Но апартаменты, как нежилая недвижимость, имеют свои особенности. Девелоперы сохраняют возможность привлекать средства на строительство апартаментов в рамках инвестиционных договоров, но исключительно от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, поскольку на них положения 214-ФЗ не распространяются, отмечает Константин Бойцов. «Возможна ситуация, что на рынке появятся объекты, продажа апартаментов в которых будет осуществляться исключительно указанными субъектам гражданского права», – предполагает юрист.
В пользу этой версии говорят и преимущества, которые дает статус «индивидуального предпринимателя» (ИП). Например, применение упрощенной системы налогообложения позволяет платить налоги в существенно меньшем размере: это 6% от выручки за год против 20% НДС. ИП освобождены от налога на имущество, используемого в предпринимательской деятельности, в то время как граждане обязаны его уплачивать, исходя из кадастровой стоимости нежилого помещения, перечисляет Константин Бойцов. И кроме того, налоговые органы успешно взыскивают НДС и сопутствующие штрафы с физических лиц, сдающих нежилые помещения в аренду и не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Дольщики нужны
Но договоры ДДУ важны застройщикам – они позволяют им увеличить свою целевую аудиторию, поэтому полного отказа от долевой схемы не произойдет. «Только при схеме ДДУ возможно приобретение квартиры (и апартаментов) в ипотеку, а с привлечением этой схемы финансирования сегодня реализуется больше половины всех сделок, – напоминает Андрей Кошкин. – Отказ от реализации апартаментов через ДДУ сильно уменьшит объем целевой аудитории. Другими словами, покупатели, не имеющие собственных средств на покупку, не смогут приобрести апартамент с использованием ипотечных средств. Есть и чисто психологический момент – продажа по ДДУ в глазах покупателей выглядит сделкой более безопасной, чем приобретение апартаментов по любой другой схеме».
Таким образом, можно ожидать, что и застройщики апартаментов будут стремиться к реализации активов с применением эскроу-счетов, а значит, новые поправки в 214-ФЗ для этого рынка будут иметь такие же последствия, как и для рынка жилья – уменьшение девелоперской маржи, возможное увеличение стоимости недвижимости для конечных потребителей. «Думаю, речь может идти о 10%-ном повышении цен, – отмечает Андрей Кошкин. – В то же самое время можно предположить, что в силу высокой конкуренции девелоперы все же будут стремиться удерживать цены на приемлемом уровне за счет сокращения собственных издержек, более эффективного управления расходами, рисками, взаимоотношениями с подрядчиками, компании будут идти и на снижение маржинальности своих проектов».
Апартаменты – в массы
В дальнейшем нововведения приведут к ряду серьезных изменений. «Можно прогнозировать уход с рынка большого числа игроков, чья бизнес-модель не сможет покрыть возросшие затраты. Думаю, что после бума строительства апартаментов сегмент ждет затишье – как минимум на период адаптации рынка к новым условиям», – прогнозирует представитель «ЯРД».
Однако потенциал роста рынка сохранится. «Однозначно можно сказать одно: рынок апартаментов Петербурга весьма и весьма далек от насыщения, – полагает директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. – Мы видели первую волну ажиотажа, когда спрос формировался самим фактором новизны. Но наметились и другие: углубление сегментации, новые категории покупателей и новые целевые аудитории. Сейчас задача заключается в создании продуктов, учитывающих нюансы спроса».
Одна из тенденций – появление апарт-проектов в массовом сегменте. Как отмечает генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова, освоение новых больших территорий, в том числе с назначением под нежилую застройку, приводит к появлению объектов-тысячников с количеством апартаментов от 1000 штук. «За последние два года в Петербурге появилось уже около 13 таких комплексов», – отмечает глава ГК «Еврострой». Аналитики Colliers International подтверждают такую тенденцию: если в первой половине 2018 года среднее количество юнитов в новых проектах составляло 181 апартамент, в 2019 году – 1409. Количество апартаментов в шести из семи стартовавших в Петербурге в первом полугодии 2019 года проектах превышает 800 юнитов на комплекс.
Таким образом элитный и бизнес-сегмент постепенно теряют монополию на апарт-комплексы. «Сегодня можно встретить проекты на несколько тысяч номеров на границе с городом, в квартирографии которых превалируют студии. Эти проекты сложно назвать инвестиционными – загрузить такое количество юнитов в отдалении от центра города будет непросто», – отмечает особенности тренда Екатерина Запорожченко.
Приобретение недвижимости в этом сегменте вероятнее связано с использованием схемы ДДУ. Как отмечает Сергей Мохнарь, целевая аудитория здесь другая. «Во-первых, это инвесторы. Во-вторых, молодые люди, желающие приобрести первую недвижимость для жизни на ограниченный период времени. А также новый тип покупателей – представители домашнего бизнеса и частных практик: от массажа и косметологии до фриланса», – перечисляет он.
В долгосрочной перспективе законодатели, вероятнее всего, разделят форматы апартаментов, полагает представитель ГК Docklands development. «В одну категорию попадут апарт-отели, оказывающие гостиничные услуги, в другую – апарт-комплексы для жизни и долгосрочной сдачи в аренду. Появятся и разные требования к объектам: если постояльцам гостиниц социальная инфраструктура не нужна, то комплексам, где люди проживают постоянно, нужно будет учитывать в своих проектах поликлиники и детские сады, чтобы не повышать нагрузку на аналогичные учреждения района», – полагает Екатерина Запорожченко.
В перспективе, полагают эксперты, нововведения не скажутся на инвестиционной привлекательности апартаментов. «Инвестиционные покупки, на наш взгляд, останутся, причем с появлением все большего числа успешных действующих доходных комплексов произойдет дальнейшее переориентирование с вложений в жилье, условно в однокомнатные квартиры, на инвестиции в более удобные апарт-отели», – говорит Оксана Кравцова.
Но несмотря на большой потенциал роста сегмента апартаментов, главным ограничением при покупке инвестиционной недвижимости станут вовсе не изменения в 214-ФЗ, заключает Алексей Коренев, а общеэкономическая ситуация в стране и динамика реальных располагаемых доходов населения.
Константин Бойцов, руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «Максима Лигал»:
«Приобретение апартаментов при условии получения статуса индивидуального предпринимателя и применения специальных режимов налогообложения подойдет инвесторам, вкладывающим свои средства в относительно безрисковые активы (стратегия сохранения капитала) с возможностью получения определенного дохода от их сдачи в аренду».
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development:
«Я уверена, что рынок апарт-отелей, работающих на рынке гостеприимства, продолжит расти. Интерес туристов к городу увеличивается, в октябре начнут действовать электронные визы для иностранцев – Петербургу понадобятся современные объекты гостеприимства, которые смогут принять их и обеспечить достойный уровень комфорта».
Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»:
«Если девелоперам удастся сдерживать цены на апартаменты – даже несмотря на снижение собственной маржинальности – при качественной реализации проектов, инвестиционные сделки, безусловно, будут совершаться на рынке. Но в первую очередь я говорю об апартаментах с сервисной функцией, где собственник совершенно легально может сдавать свой актив в аренду».
