Рынок загородной недвижимости вокруг Петербурга продолжает пополняться новыми проектами. Но спрос на такую недвижимость значительно отстает, несмотря на интерес со стороны покупателей. По мнению экспертов, радикальное изменение вектора развития возможно только при стабилизации экономики и появлении общего чувства уверенности у покупателей, а также качественном изменении предложения.
Дорожный стимул
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за первую половину 2019 года на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленинградской области число коттеджных поселков выросло на 11% — до 350 проектов, еще на 56 территориях возводят дополнительные очереди в уже существующих поселках. Сегмент таунхаусов, напротив, показывает небольшое снижение второй год подряд. Всего сейчас насчитывается 28 проектов с таунхаусами (минус 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), еще 7 проектов ведут возведение дополнительных очередей.
Наиболее активно растет предложение в зоне постоянного проживания (около 40 км от Санкт-Петербурга). Если в 2017 и 2018 годах доля таких проектов составляла 71% и 74% соответственно, то в первой половине 2019 года доля выросла до 80%.
Оживление девелоперов на загородном рынке связано с развитием транспортной инфраструктуры — в первую очередь строительство новых съездов с ЗСД и КАД. «Спросом пользуются не очень отдаленные от города локации, которые подходят не только для сезонного проживания, но и для постоянного, по крайней мере — части семьи. Так, на севере и юге города есть несколько поселков с коттеджами, которые можно рассматривать как аналог городской квартиры», — говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
При этом первая половина 2019 года характеризовалась некоторым очищением рынка. «Количество девелоперов-новичков снижается. Если в первой половине 2018 года доля небольших компаний с малым опытом работы составляла две трети предложения в объеме новых лотов, то в первой половине 2019 года картина зеркально противоположная. Это подтверждает тенденцию «очищения» рынка от неопытных игроков, которые не рискуют начинать реализацию собственных проектов в условиях нестабильности спроса на загородном рынке», — отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Спрос без сделок
В отличие от предложения, уровень спроса на рынке загородной недвижимости остался прежним: за первые два квартала 2019 года на рынке было зафиксировано 2,6 тыс. сделок по продаже коттеджей, земельных участков и таунхаусов, подсчитали в «Петербургской недвижимости». Основная доля продаж пришлась на участки без подряда [без дополнительных обязательств по заказу дома у определенной компании. – Ред.] — 87,3% от всех сделок за первую половину 2019 года, 7,5% — продажи таунхаусов, оставшиеся 5,2% пришлись на продажи коттеджей и участков под дальнейшее строительство.
При этом покупательская активность в премиальном сегменте оставалась невысокой, добавляют в Knight Frank. Количество коттеджных поселков в классах А и В не изменилось (это 15 и 31 соответственно). «По итогам полугодия в продажу не вышло ни одного нового проекта высокого класса. В результате свободное предложение уменьшилось на 2% в классе А и на 6% в классе В», — отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. Уровень спроса упал на 38%. Эксперты объясняют такую динамику эффектом «высокой базы» 2018 года, когда было реализовано большое количество лотов в одном поселке.
Игроки рынка подтверждают: число сделок не растет, несмотря на рост предложения. По словам генерального директора компании «Русь: Новые Территории» Дмитрия Майорова, это связано с тем, что покупатели стали более требовательными к различным параметрам проекта.
«Основные параметры, на которые покупатели обращают внимание, — это юридическая надежность объекта, его строительная готовность и соотношение цены и качества. В нашем сегменте, более дорогом, вопрос юридической надежности является основополагающим. Если юридическая чистота документа вызывает сомнения, на этом спрос заканчивается, хотя еще семь лет назад этому не придавали такое значение. Как и строительной готовности: если раньше покупателя удовлетворяла видимость завершения работ, то сегодня проект должен быть полностью готов. На этом фоне конкуренцию новым объектам составляет вторичная недвижимость — продажа домов в успешных готовых поселках», — поясняет Дмитрий Майоров.
Природа, фриланс и небогатая жизнь
Базовый интерес покупателей к загородному рынку понятен — переезд за город имеет ряд преимуществ. Во-первых, собственный дом в пригородной зоне низкого ценового сегмента порой сопоставим по бюджету с трехкомнатной квартирой в черте города. Во-вторых, покупатель получает комфортное окружение вдали от городского шума. «Некоторые из спальных районов настолько удалены от центра, что, по большому счету, разницы между временными затратами на дорогу в центр из спального района или загорода – нет. Однако качество жизни в этих локациях существенно отличается, и выбор покупателя будет обоснованно склоняться в пользу загородного дома», — полагает Елизавета Конвей.
По мнению экспертов, к переезду за город для постоянного проживания готовы несколько фиксированных групп покупателей. «Мотивы приобретения жилья на загородном рынке известны: это переезд из города старшего поколения (родителей) либо семьи в связи с расширением состава в более спокойные условия жизни ближе к природе. Также перспектива загородной жизни привлекательна для людей, «не привязанных» к регулярному посещению города, например, фрилансеров», — отмечает Ольга Трошева.
«Основная часть наших клиентов уже имела опыт жизни в городе в самых престижных районах. Приобретая загородное жилье, большинство из них изначально рассматривали его как второй дом. Но наша статистика подтверждает, что чаще всего этот дом становится их основным местом жизни, — говорит руководитель отдела продаж компании Olymp Group Георгий Ким. — Свежий воздух, простор, связь с природой — это лишь часть плюсов загородной жизни. В нашей локации Курортного района настолько обширная инфраструктура, что люди со свободным рабочим графиком предпочитают лишний раз не ездить в город. Однако близость к ЗСД позволяет добраться до любого района города быстрее, чем перемещение в самом городе».
Больше половины реальных покупателей строят дом для постоянного проживания, подтверждает тенденцию шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин. «Однако это происходит не от богатства людей, а от бедности. Доходы падают, содержать два домовладения становится накладно, тогда как загородный формат по комфорту сопоставим с городским, а по площади просторнее», — отмечает он.
Где взять инфраструктуру?
Поскольку все больше людей готовы рассматривать загородный дом как альтернативу квартиры, они становятся более требовательны к наполнению проекта, инфраструктуре и среде. Впрочем, качественное изменение проекта, безусловно, повышает затраты на него, а к этому готовы далеко не все девелоперы.
«Для того чтобы соответствовать выросшим запросам, застройщики должны повысить качество предложения, что непросто. Нужно угадать нюансы спроса, поскольку нельзя одновременно повысить качество всех составляющих проекта — и увеличить площадь дома, и повысить его энергоэффективность, и улучшить видовые характеристики — и при этом сохранить цену. Девелопер должен угадать, какой из параметров будет привлекателен для покупателя. А эта задача всегда сопряжена с риском, поэтому большинство девелоперов за нее не берутся», — говорит Дмитрий Майоров.
«Больше внимания уделяется самим домам, мастер-плану, экономичным планировочным решениям, рациональному использованию метражей и подъемной смете на стройматериалы. Во главе же угла во всех сегментах ниже класса «бизнес» стоит бюджет, его эффективность и предсказуемость сроков возведения дома. В сегментах выше среднего внимание девелоперов сфокусировано больше на качестве загородной жизни. Они заботятся о пешеходах, экологии, внимательно подходят к исполнению всех деталей проекта», — указывает на разницу в сегментах недвижимости Елизавета Конвей.
По словам Ольги Трошевой, коттеджные поселки, реализация которых ведется с нуля, в основной массе не обеспечены объектами социальной инфраструктуры. «Среднее наполнение поселка представляет собой наличие детской или спортивной площадки, в лучшем случае в проекте есть зона отдыха для жителей поселка», — говорит эксперт. Детские сады или школы создаются в единичных проектах высоких ценовых классов.
Создание социальной инфраструктуры значительно увеличивает себестоимость проекта, поясняет Ольга Трошева. «По этой причине основные девелоперы стараются выводить на рынок поселки, расположенные рядом с обжитыми населенными пунктами, которые будут обеспечивать необходимый уровень комфорта. Это позволяет увеличить привлекательность проекта при минимальном собственном наполнении поселка», — продолжает она.
Скромные прогнозы
В ближайшее время рынок загородной недвижимости будет развиваться фрагментарно, говорят аналитики и эксперты. По мнению Дмитрия Майорова, в первую очередь произойдет рост сделок по продаже земельных участков. «Традиционно, когда экономическая ситуация нестабильна, люди пытаются сохранить накопления, покупая земельные участки. Что касается покупки готовых коттеджей или участков для их строительства, в ближайшей перспективе в ценовом сегменте «выше среднего» мы увидим рост продаж, если девелоперам удастся угадать все покупательские ожидания. Как показывает практика, такое редко удается сделать. Поэтому я ожидаю, что число сделок останется на том же уровне», — полагает глава компании «Русь: Новые Территории».
Подтверждают такой прогноз и аналитики. «На фоне текущей активности спроса со стороны покупателей и девелоперов, а также учитывая динамику прошлых лет, мы ожидаем сохранение объема спроса на уровне 4,9-5,2 тыс. сделок в год при сохранении стабильного положения рынка», — говорит Ольга Трошева.
По мнению Дмитрия Майорова, значительное оживление на рынке загородной недвижимости можно ожидать только в случае стабилизации экономической ситуации. «Для того чтобы люди инвестировали в недвижимость, у них должна быть уверенность во всем. Как только она появляется, люди охотнее берут ипотечные кредиты, охотнее вкладываются в недвижимость, не откладывают деньги на черный день, а реализовывают их для достижения собственных целей. К сожалению, пока мы не видим подобных предпосылок», — резюмирует эксперт.
Георгий Ким, руководитель отдела продаж компании Olymp Group:
«На качественный дом спрос есть всегда. Он базируется на нескольких составляющих: идея и уникальность самого объекта, локация, репутация компании, которая реализует продукт, уверенность в том, что проект будет доведен до конца в заявленном виде. С точки зрения материалов рынок настолько продвинулся, что тот, кто не «в тренде», очень быстро сходит с дистанции. Всегда выигрывает тот, кто делает качественный проект».
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»:
«Загородный дом не обязательно является жильем выходного дня или сезонным объектом. В настоящее время покупатель стал более требовательным и рациональным. Изменился общий вектор отношения к жизни: если раньше люди тратили на покупки столько, сколько могли позволить, теперь они тратят столько, сколько считают разумным. И это проявляется в площадях объектов — если раньше продажа домов площадью более 500 квадратных метров была довольно частым явлением, сейчас это редкость».
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»:
«Больше половины реальных покупателей строят дом для постоянного проживания. Транспортная доступность улучшилась и изменились представления о загородной жизни, то есть больше людей выбирают загородный формат как основной. Однако это происходит не от богатства людей, а от бедности. Доходы падают, содержать два домовладения становится накладно, тогда как загородный формат по комфорту сопоставим с городским, а по площади просторнее».
