Шеринговая экономика, или принцип «не владеть, но пользоваться» — основополагающий элемент жизненной философии большей части экономически активного населения — поколения миллениалов, родившихся в 1980-2000-е годы. Они предпочитают жить здесь и сейчас, не связывают себя имуществом, постоянной работой или местом жительства. Они легки на подъем, но ценят комфорт, они нечасто ездят в офис, но любят общение и активный образ жизни. По данным исследования Deloitte, для 70% российских миллениалов главную ценность представляют путешествия, еще 66% мечтают о богатстве, а 41% — об открытии своего бизнеса.
Эти поколенческие особенности в значительной степени определяют потребительское и инвестиционное поведение. Миллениалы-инвесторы отличаются прагматичностью и расчетливостью, и в большей степени, чем представители старших поколений, готовы использовать новые инструменты, в том числе и на рынке недвижимости. Именно на эту категорию потребителей ориентируются некоторые девелоперы, предлагающие готовый арендный бизнес — апартаменты для последующей сдачи в аренду через управляющую компанию. Суть предложения — предоставление необременительного пассивного дохода, который позволяет владельцу такой недвижимости чувствовать себя состоятельным независимым человеком, путешествовать, творить, а для людей семейных — проводить больше времени с близкими.
В Европе такой продукт уже достаточно развит — это кондо-отели, которые прочно закрепились на рынке гостеприимства. У каждого номера свой владелец, который может проживать в любой точке мира, ежемесячно получая от отельера свою часть прибыли. Основные гости таких отелей — те же миллениалы, предпочитающие жить в полноценной квартире и при этом пользоваться отельным сервисом за разумные деньги.
Строго говоря, формат апарт-отелей не нов и для России. Его предтеча — дореволюционные доходные дома Москвы и Петербурга, бум строительства которых пришелся на середину XIX века. У доходных домов и апарт-отелей схожая бизнес-модель: сдача площадей в краткосрочную или долгосрочную аренду. Интересно, что владельцы доходных домов были первыми застройщиками, кто в те времена стал внедрять секционную планировку, единообразие квартир и стандарты проектирования. Такой подход позволял максимизировать прибыль за счет оптимизации расходов и снижения издержек, и именно эта модель работает в современных апарт-отелях.
Сегодня при грамотном управлении владение апартаментом приносит гарантированный ежемесячный доход, который может в разы превышать доход, получаемый от квартиры со сходными характеристиками. Например, мой собственный 1-комнатный апартамент площадью 36 кв.м. в Docklands на Васильевском острове в среднем по году приносит 78-80 тыс. рублей в месяц. На рынке аренды аналогичная квартира в доме бизнес-класса в том же районе «дает» владельцу максимум 45 тыс. рублей.
Такая разница достигается за счет суточной аренды: управляющая компания апарт-отеля заинтересована в постоянной загрузке юнитов. А ее возможности позволяют, например, заключать договоры с туристическими компаниями и размещать многочисленных туристов, иметь постоянный поток клиентов с Booking, Airbnb, Expedia и т.д. При этом стоимость аренды апартамента будет выше, чем у юнита, который собственник сдает самостоятельно через те же ресурсы, за счет статуса отеля. И, конечно, эффект масштаба: чем больше апартов в управлении или во владении, тем больший от них доход: 5-7 апартаментов никогда не будут приносить столько, сколько заработают 150. Ведь у отельера больше способов загрузки номеров: ранее бронирование, корпоративные продажи, проведение конференций и одновременная сдача в аренду объектов инфраструктуры (конференц-залов, ресторана, территории), overbooking, комбинированная сдача в краткосрочную и долгосрочную аренду, размещение больших групп и так далее. Кроме того, сумма расходов на содержание апартаментов делится на все их количество, например, в рамках одной категории номерного фонда.
Владея такими апартаментами, можно жить в том месте — районе, городе, стране — которое нравится. Заниматься любимым делом и при этом не тратить время на поиск, размещение и обслуживание гостей. Все подобные хлопоты берет на себя управляющая компания.
Грамотно просчитанная инвестиция начинает работать с первого месяца передачи апартамента в управление. Самая распространенная схема приобретения апарта — в ипотеку за год-два до сдачи апарт-отеля. Главное для инвестора — изначально корректно рассчитать доходность, которая определяется только исходя из стоимости готового продукта под ключ на дату расчета (включая отделку, мебель и оснащение).
Приобретают апартаменты и для собственного проживания. В основном это одиночки, либо семейные пары без детей или с одним ребенком. Когда детей становится больше, люди задумываются о приобретении семейной недвижимости. Кто-то покупает или снимает большую по площади квартиру в городе, но сейчас все больше миллениалов уезжают жить за город, в коттедж или дом, а свой юнит отдают в управление отелю.
Наряду с плюсами, у апартаментов есть минусы, которые касаются юридической стороны вопроса — о них потенциальный инвестор должен быть осведомлен заранее. Во-первых, апартаменты — это нежилое помещение, соответственно, оформить по его адресу постоянную или временную регистрацию по закону невозможно. Владелец апартамента не может рассчитывать на льготные программы и субсидии для покупателей квартир и налоговый вычет.
Кроме того, сейчас рынок апартаментов переживает ряд важных изменений. С 1 июля 2019 года на апартаменты распространяются изменения в 214-ФЗ о долевом участии — во-первых. Во-вторых, законодательство прировняло их к гостиничным номерам и для апартаментов стало необходимым получение «звездной категории». Эти изменения займут некоторое время, но приведут рынок апартаментов к более цивилизованной форме и повысят доверие к ним со стороны иностранных туристов.
В итоге мы, скорее всего, придем к разделению форматов апарт-отелей на те, что оказывают гостиничные услуги и те, что ориентированы на проживание и сдачу в долгосрочную аренду. Изменятся и требования к апарт-отелям в части наличия социальной инфраструктуры. Это логично, так как уже сегодня инвестиционные апарт-отели все больше напоминают гостиницы и с точки зрения девелопмента, и с точки зрения управления. В то время, как покупатели апартаментов для жизни, как альтернативы классической квартире или загородному дому, хотят иметь и регистрацию, и классические социальные учреждения вокруг.
В целом, оба формата имеют право на жизнь. Но опыт наших продаж и реальные доходы инвесторов первого апарт-отеля Docklands красноречиво говорят о том, что именно инвестиционные апартаменты могут в ближайшей перспективе стать одним из основных инструментов сохранения и увеличения капитала, источником дополнительного гарантированного заработка. И именно это позволяет отказаться от привязки к классическому жилью в пользу свободы и самореализации.
