О рекордных показателях ввода нового жилья в Петербурге, о том, как быстро отрасль будет способна заместить деньги дольщиков, и о том, как изменится в связи с этим рынок девелопмента, в интервью РБК+ Петербург рассказал руководитель строительной Компании Л1 Павел Андреев.
— Вы можете назвать самое важное событие для вашей компании за прошедший год? Почему именно оно?
— Я мог бы сказать, что самым важным для компании событием стало, например, существенное увеличение ввода готового жилья (почти 280 тыс. кв. м по итогам 2018 года), или же тот факт, что мы свели к нулю задолженность перед банками, или что запустили новые объекты. И все же для меня самое важное не это. Самое важное – то, что мы существенно нарастили эффективность работы компании, усовершенствовав механизм, который способен четко функционировать почти в любых условиях. Именно это имеет решающее значение в текущей ситуации.
— Вы упомянули про увеличение ввода готового жилья вашей компанией. Но вы здесь не единственные — в Петербурге вообще рекордный ввод жилья по итогам прошлого года. Как вы это объясните? Почему город находится в противофазе к общероссийским цифрам?
— На мой взгляд, сложились несколько факторов, причем это произошло во многом случайно. Я бы не стал искать здесь какие-то серьезные макротренды – все, как мне кажется, гораздо проще.
Скажем, один из важнейших факторов – то, как власти дозируют предоставление участков под застройку. Несколько лет назад было выдано большое количество разрешений на строительство, и вот как раз подошло время сдавать начатые тогда проекты.
Петербург долгое время повторял тренды, заданные на московском рынке, но в последние годы эта зависимость существенно ослабла. Думаю, корреляция с Москвой сейчас не превышает 20%. Столичный рынок когда-то был лидером во всем, но сейчас это лидерство под вопросом.
Впрочем, то, что цифры по Петербургу вступают в некое противоречие с московскими или даже с общероссийскими, отнюдь не означает, что у нас здесь оазис благополучия. Вполне может случиться так, что сегодняшний опережающий рост сменится более выраженным (на фоне других регионов) торможением в будущем.
— Многие участники рынка убеждены, что рост продаж обусловлен опасениями покупателей по поводу отмены долевого строительства — они стараются успеть до того момента, пока правила игры не изменились. Вы согласны с этим объяснением?
— Покупатели далеки от того, чтобы реагировать на изменения законодательства ажиотажным спросом. Те, кто способен приобрести квартиру — люди образованные, способные анализировать информацию и делать на ее основании выводы. Продажи выросли не потому, что люди подумали «надо брать», но потому что бизнес создал для этого условия. Любая неопределенность — а резкое изменение правил игры в отрасли ее провоцирует — стимулирует компании формировать подушку безопасности. Чтобы это сделать, нужно увеличить продажи за счет усиления маркетинговой активности — предоставления разнообразных скидок, специальных предложений, совместных акций и так далее. Рынок начинает разгоняться, и на выходе мы получаем рост показателей. Это первый фактор.
Второй фактор я уже упомянул ранее. Так сложилось, что подоспело большое число проектов в высокой стадии готовности, что привело к росту количества заключенных сделок. Активность покупателей сегодня смещается к квартирам в домах, близких к сдаче.
— Понятно ли вам, как будет происходить переход на новые принципы финансирования строительства жилья?
— Цель правительства мне в целом понятна. Также в общих чертах понятен новый механизм финансирования строительства, который придет на смену деньгам дольщиков. Очевидно, что дьявол, как обычно кроется в деталях, которые станут понятны только тогда, когда механизм заработает в полную силу. Думаю, на притирку уйдет полгода-год.
— Вы сказали, что для вас понятны мотивы государства. Какова вы их для себя формулируете?
— Конечная цель — уйти от ситуации с обманутыми дольщиками. Проблема серьезная: в случае неблагоприятного сценария пострадавшие, по сути, теряют все свои сбережения. Правительство выражает решительное желание уйти от этой проблемы и даже готово смириться с очевидными издержками. С точки зрения государства, когда некоторое количество людей теряет все, это гораздо хуже того, когда теряют все, но понемногу.
Во всей этой истории меня смущает, что снова твердят о том, что отказ от «долевки» — это панацея от всех бед. Но я помню: это же самое говорили 15 лет назад, когда принимали 214-й закон о долевом строительстве. Беды не в схемах финансирования стройки, а в нас самих. Каков уровень общества, таков и уровень проблем.
Трудно не согласиться с тем, что любые инвестиции — это риск. Это может быть риск, присущий индустрии как таковой. Например, застройщик просчитался с параметрами проекта, неверно оценил собственные силы или же вмешались внешние факторы. Так может случиться с инвестициями в любой отрасли. Когда акции компаний на бирже падают, никто же не выходит на улицу с требованием откатить котировки назад.
Другой риск — прямое мошенничество. Но здесь нет системности. Застройщиков, убежавших с деньгами дольщиков, можно пересчитать по пальцам.
— Какие действия вы предпринимаете для того, чтобы «встроиться» в новую реальность? Ведете переговоры с банками?
— Конечно, ведем. Есть определенный набор банков, с которыми мы сотрудничаем и с которыми обсуждаем работу по проектному финансированию в привязке к эскроу-счетам.
Скрывать нечего: строители напряжены. Средства, которые требуются на замещение денег дольщиков, большие, и все задаются вопросом, хватит ли у банков ресурсов. У меня тоже были опасению по этому поводу. Но после проведенных с банками переговоров стало понятно, что объем, который они готовы предоставить, с лихвой перекрывает наши потребности. Во всяком случае, для Л1 это так: наше устойчивое положение на рынке известно, послужной список понятен, уровень надежности или, если угодно, доверия тоже. Мы за 26 лет пережили 4 кризиса, один ребрендинг и сейчас снова в лидерах. Ситуацию с другими участниками рынка я комментировать не берусь.
— Вы допускаете, что кому-то банки могут отказать в финансировании?
— Допускаю, почему нет? Все решит рынок. В случае ограниченного объема ресурсов кто-то обязательно останется за бортом. Но, может, напротив, случится так, что рынок сожмется до такой степени, что у банков образуется избыток денег, которые нужно будет как-то пристроить.
В любом случае, банки выглядят стороной, которая получает дополнительные преимущества во всей этой ситуации. Их маржинальность должна серьезно вырасти. Но, кроме этого, роль банков в строительной отрасли поднимается на совершенно новый уровень.
Вопрос в том, как поведут себя застройщики. Будет ли, например, изобретена модель, которая позволит обходить доминирование банковского проектного финансирования так же, как в свое время обходили 214-й закон с помощью схемы ЖСК? Станут ли застройщики сами банками? Или войдут с последними в альянс— через приобретение доли в капитале и участии в управлении или распределении финансов? Для меня очевидно, что где-то в новой схеме сформируется повышенная доходность, и именно туда все устремятся.
— Вы буквально недавно обнулили всю задолженность перед банками, но теперь — из-за изменений законодательства — снова вынуждены вести переговоры о кредитах. Рассматриваете ли альтернативные варианты финансирования стройки?
— Да, рассматриваем. Причина понятна: если точки прибыли смещаются от девелоперов к банкам, появляется и поле для активности альтернативных игроков.
Схемы могут быть разные, вплоть до вхождения инвестиционных фондов в капитал застройщиков при реализации конкретных проектов. Это может быть оформлено как сделка РЕПО, а условия окажутся гораздо более привлекательными в сравнении с банковском кредитованием. Во всяком случае, есть варианты, предоставляющие возможность нивелировать риск высокой стоимости банковского финансирования стройки, и мы их обсуждаем.
Рынок полон людей, которые приходят и предлагают деньги. Включая частных лиц, которые ищут способы сохранить привлекательность инвестиций в недвижимость в новых обстоятельствах. Не секрет, что привычная схема получения доходности, связанная с ростом цены по мере готовности объекта, может перестать работать в условиях проектного финансирования и эскроу-счетов. Значит, есть повод обсудить альтернативы с застройщиком.
Не хотелось бы быть банальным, но в момент, когда перетряхивают целую отрасль, появляются не только новые угрозы, но и новые возможности. Сейчас такое время, когда все их ищут.
— Как законодательные новации изменят рынок жилья? Изменятся ли принципы конкурентной борьбы?
— Вероятно, изменится ценовая шкала. Скорее всего, покупатели, лишенные возможности покупать более дешевое жилье на ранних этапах строительства, скорректируют в этой связи свое поведение. Застройщикам, в свою очередь, придется пересмотреть стратегии продвижения. Но это только предположения. Как все повернется, мы увидим не сразу. Что будет, если дома, строительство которых обеспечено банковским проектным финансированием, сданы, но не нашли покупателей? Что будет, если эта ситуация станет массовой? Мы не раз видели подобное на зарубежных рынках. Что тогда будут делать наши банки?
Мы поймем, как все сложилось, не меньше чем через два года, а скорее даже лет через пять. А все разговоры, которые ведем сейчас, все предположения, которые выдаем по этому поводу, будут забыты.
Что касается нашей компании, то у Л1 есть задел на несколько лет вперед. Нужен только настроенный механизм, который подойдет под любые изменения. Повторюсь: у нас такой механизм — причем испытанный в момент критических нагрузок — есть. Он отлично работает, и это для меня самое важное.
