За пять месяцев 2025 года девелоперы потратили на покупку участков под строительство жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской 12,5 млрд руб., подсчитали в Nikoliers. По сравнению с прошлым годом активность пополнения земельных банков начала снижаться. Но тренды прошлых лет сохраняются: по площади приобретенных участков с большим отрывом лидирует область, по стоимости земли — городские локации. О том, какие сделки заключаются на рынке и надолго ли хватит запасов предыдущих лет для нового строительства, — в материале РБК Петербург.
Снижение активности
С начала 2025 года девелоперы купили в Санкт-Петербурге и Ленинградской области под строительство жилья и апартаментов участки общей площадью 48,5 га, за пять месяцев состоялось восемь крупных сделок, подсчитали в Nikoliers. «Этот показатель почти в 5 раз превышает сумму площади сделок, заключенных за аналогичный период в 2023 году (11 га) и почти в 5 раз ниже, чем в 2024 году (225 га). В стоимостном выражении сделки 2025 года ниже суммы сделок за аналогичный период прошлого года на 25% — 12,5 млрд руб. против 16,6 млрд руб.», — сообщил директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов.
Эксперт поясняет, что значительный объем сделок за аналогичный период 2024 года связан всего одной крупной покупкой GloraX, тогда было приобретено 174 га в деревне Михайловка Ленинградской области.
«Пока общая тенденция такова, что в Петербурге будут и дальше уменьшаться объемы строительства. Причины кроются в экономике процессов: отсутствие массовой ипотеки и очень дорогое проектное финансирование, которое делает просто нерентабельным строительство уже большинства предлагаемых проектов на имеющихся в продаже участках земли», — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
По его мнению, из-за необходимости как минимум продолжать девелоперский цикл с новыми проектами сделки есть и будут. «Но активность пока заметно ниже, если сравнивать с периодами с небольшой ключевой ставкой. И также нельзя сказать, что цена на землю пошла вниз ввиду меньшего спроса. Цены не снижаются, и, учитывая, что в Петербурге земля очень дорогая, это также не способствует активизации девелоперов», — добавляет Сергей Софронов.
70–80 млрд руб. могут составить инвестиции девелоперов в новые площадки под строительство в регионе в 2025 году
Доля области растет
По оценкам NF Group, в денежном выражении 83% сделок в первом квартале 2025 года пришлось на земельные участки, расположенные в границах Санкт-Петербурга, а доля Ленинградской области составила 17%. По площади сделок распределение обратное: лидером стала Ленинградская область, на которую пришлось 82% приобретенных за этот период земель.
«Цены на участки в черте города продолжают расти. В историческом центре минимальный порог стоимости удвоился, в спальных районах и за КАД — вырос на 40–50%. В таких условиях девелоперы все чаще прибегают к покупке активов через торги по банкротствам, а также приобретают участки с уже подготовленной градостроительной документацией», — говорит соучредитель Kronung Group Игнатий Найда. Он объясняет популярность Ленинградской области для инвестиций двумя причинами: как дефицитом участков в Петербурге, так и более простой реализацией масштабных проектов.
«В Ленобласти цены на землю значительно приятнее. И там уже были приобретены площади, позволяющие строить большие объемы. Экономическая модель здесь чуть проще как раз за счет более дешевой земли. И также за счет того факта, что земля свободна от какой-либо застройки — пришел и строишь», — подтверждает Сергей Софронов. При этом он отмечает, что спрос на выросшее предложение новой недвижимости в Ленобласти не очень высокий, с ним есть сложности.
82% сделок по площади в I квартале 2025 года пришлось на земельные участки в Ленинградской области
Перспективы редевелопмента
При этом потенциал участков в городской черте сохраняется, подтверждают девелоперы. «Сейчас у нас находятся на согласовании два проекта в Петербурге. Особое внимание уделяется проектированию и социальной инфраструктуре, объем которой превышает нормативы. Это свидетельствует о долгосрочном интересе к городу, несмотря на сложности в бюрократической сфере», — комментирует Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung Group.
По словам совладельца Fizika Development Александра Кравцова, в условиях дефицита подходящих земельных участков в центре города компания выбрала стратегию развития с фокусом на проекты редевелопмента. «Одной из крупнейших сделок на рынке в этом году стала покупка у ЛСР проекта на Матисовом острове, который получил название «Остров первых». В дальнейшем мы также рассматриваем к приобретению участки в границах исторического центра Петербурга», — говорит он.
Многие компании предпочитают не складывать яйца в одну корзину и развивают проекты как в области, так и в городской черте. Так, заместитель генерального директора по развитию ГК «Трест» Анзор Берсиров рассказал о подготовке к запуску крупного проекта в Парголово, где на территории 50 га построят около 230 тыс. кв. м малоэтажного жилья бизнес-класса. «Также в Невском районе на улице Русановской мы построим три жилых корпуса комфорт-класса площадью около 70 тыс. кв. м», — подчеркивает он. Другой крупный проект компании — в Новоселье, где продолжается возведение новых домов и школы.
Более 750 тыс. кв. м жилья можно построить на земельных участках, приобретенных девелоперами в Петербургской агломерации только в I квартале 2025 года, подсчитали NF Group
Проекты на паузе
В 2021 году был достигнут рекордный показатель за всю историю наблюдений за рынком недвижимости Петербурга и Ленобласти, когда застройщики приобрели 900 га под жилье и апартаменты. В последующие годы, на фоне активного спроса на жилье и дешевых ипотечных программ, застройщики продолжали расширять свои земельные банки.
«По причине снизившегося спроса и дорогого проектного финансирования некоторые проекты на приобретенных ранее участках остаются на паузе. Это, кстати, может выглядеть как умышленное сдерживание ради сохранения цен. Но на деле все прозаичнее — многое из того, что могло бы быть построено при ключевой ставке образца второй половины 2023 года, не говоря уже о 2020–2021 годах, сейчас просто не может быть реализовано. Конечная цена такой недвижимости с заложенными в нее текущими кредитными издержками просто сделает ее невостребованной. Поэтому эти проекты будут ждать или снижения ключевой ставки, или иной благоприятной конъюнктуры», — поясняет Сергей Софонов.
«Сроки реализации накопленного у застройщиков земельного запаса будут зависеть от темпов восстановления покупательского спроса, особенно в сегменте масс-маркет, доступности проектного финансирования, уровня ключевой ставки, действия льготных ипотечных программ и градостроительных ограничений. При стабильной макроэкономической ситуации и поддержке со стороны властей можно говорить о горизонте 5–7 лет», — прогнозирует Александр Кравцов, добавляя, что многое будет зависеть от специфики участков и масштабов конкретных проектов.
«Жилые девелоперы продолжают оптимизацию своих портфелей. На фоне ухудшающейся конъюнктуры рынка застройщики готовы расстаться даже с площадками, которые имеют действующие разрешения на строительство», — подчеркивает руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров. Партнер NF Group Станислав Бибик прогнозирует, что по итогам года объем инвестиций в площадки под девелопмент может достигнуть 70–80 млрд руб.
«Стратегия Kronung ориентирована на выбор участков, подходящих под реализацию уникальных проектов с высокой потребительской ценностью — как в Петербурге, так и в Ленинградской области. Мы отдаем предпочтение локациям с потенциалом для создания продукта качеством выше среднего по рынку. В частности, наш пилотный проект «Кронунг Юг» в Новогорелово стал примером такого подхода — это дом иного класса по сравнению с типичной застройкой в районе, своего рода визитная карточка компании. Также мы активно работаем с коммерческой недвижимостью и рассматриваем участки под локальные торговые центры. Особый интерес представляют территории, где возможно дальнейшее развитие через механизмы коллективного инвестирования».
«Матисов остров — одна из самых перспективных локаций для строительства жилья высокого класса. Историческое расположение, отличная транспортная доступность и близость к культурным достопримечательностям делают эту локацию уникальной. В рамках проекта «Остров первых» мы не просто построим жилье, а сформируем новые точки притяжения: создадим общественные пространства, отреставрируем краснокирпичный корпус и водонапорную башню завода Чарльза Берда — объект культурного наследия, а также реализуем первую в Петербурге «парящую» набережную над Невой. Обустроим детский сад на территории. Сегодня люди выбирают не просто квадратные метры, а полноценную среду для жизни — безопасное окружение, готовую инфраструктуру, благоустроенные пространства».
«Наша стратегия всегда заключалась в минимизации времени простоя земельного участка с момента его покупки до начала строительства. Это не только издержки, которые девелопер несет при подготовке проекта, но и сохранение финмодели. Если старт строительства и продаж запланирован на текущий год, но по каким-то причинам переносится на следующий, то экономику проекта придется корректировать. Все будет дороже — от услуг подрядчиков до стройматериалов. Поэтому мы подбираем участки, которые не сопровождаются перспективами многолетних согласований. В апреле мы вывели в продажу квартал бизнес-класса «Ассамблея» в центре Васильевского острова — на Малом проспекте. Это центр острова, где вокруг вся инфраструктура и станции метро».
«Группа компаний «Трест» готовит крупный проект в Парголово — около 230 тыс. кв. м на территории 50 га. Это будет малоэтажный бизнес-класс со всей необходимой инфраструктурой: школа, два детских сада, поликлиника, учреждения допобразования. На территории предусмотрены отдельные здания спортивного клуба, спортплощадки. Подготовлен единый проект благоустройства, «перетекающий» из двора во двор, связывающий общественные пространства, парки, сады и школы. Также в Невском районе на улице Русановской мы построим три жилых корпуса комфорт-класса площадью около 70 тыс. кв. м со школой, детсадом; городом будет благоустроена набережная реки Утка. Строительство квартала планируем начать уже этим летом».