Несмотря на «прохладную» экономику, ряд экспертов отмечает рост интереса к проектам реконструкции объектов культурного наследия в Петербурге. В некотором смысле, охлаждение и стало причиной интереса — сложности в традиционном девелопменте заставляют инвесторов искать готовые объекты, которые могут приносить доход уже сейчас. Как складывается экономика подобных проектов и какие возможности дает современное законодательство для стимулирования инвестиций, обсудили участники круглого стола РБК Петербург «Проекты реконструкции и реновации в «прохладной» экономике: pro&contra».
Инвестиционный интерес
Несмотря на технические и финансовые сложности, желающих инвестировать в объекты культурного наследия становится больше. «В Петербурге давно наметился дефицит участков, подходящих для строительства элитной и премиальной недвижимости, поэтому реновация домов с богатой историей — естественный путь развития для девелопмента высокого класса», — говорит генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
Станислав Ступников, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами», выделяет еще несколько причин роста интереса к покупке исторических объектов. Во-первых, желание инвесторов диверсифицировать активы — есть владельцы капиталов, которые считают, что держать все средства в депозитах рискованно. Во-вторых, сложности на рынке «традиционного» девелопмента заставляют искать альтернативные варианты вложений в недвижимость: «Как рассуждают инвесторы, при нынешней себестоимости строительства и ставке ЦБ девелоперский проект очень дорогой, а достроить его сложно при том покупательском спросе, который на сегодняшний день есть».
Такие инвесторы, по словам Станислава Ступникова, ищут, в первую очередь, недооцененные объекты ценой до 100 тыс. за кв. м, с которыми можно войти в реконструкцию, и готовы рассматривать памятники архитектуры. В идеале, объект должен быть пригоден к аренде уже сейчас и приносить доход, который окупает налоги и затраты на эксплуатацию, и при этом иметь перспективы редевелопмента, который позволит повысить стоимость актива. С функциональной точки зрения, по словам Станислава Ступникова, наиболее востребованы объекты, где можно создать апарт-отель или многофункциональный комплекс с офисной, ресторанной и другими составляющими.
«Есть запросы на покупку коллекционной недвижимости в пределах плюс-минус 1,5 млрд руб., — добавил эксперт. — Это про импакт, когда люди готовы восстановить памятник и получить удовольствие от меценатства». Такие объекты, по словам Станислава Ступникова, могут окупаться и 20 лет, но при этом подчеркивают статус владельца за счет своей уникальности.
Часть целого
Сами по себе объекты культурного наследия окупаются с большим трудом. Оптимальный вариант, по словам экспертов, когда подобный объект является частью большого проекта. Так произошло, например, с корпусами фабрики «Красное Знамя» в составе жилого проекта компании AAG. «В нем нам удалось создать многофункциональный комплекс с гостиницей и коммерческими помещениями. Без нового строительства я не думаю, что получился бы такой эффект. Сыграло то, что нам удалось объединить несколько земельных участков и сконфигурировать концепцию таким образом, что каждый из объектов стал дополнять друг друга. Самостоятельно здание фабрики точно не сформировало бы ту ценность, какую мы получили сейчас», — подчеркнул директор по девелопменту AAG Иван Донкин. Аналогично деревянный исторический особняк Э. Э. Бремме вписан в концепцию жилого комплекса на Васильевском острове.
Примеры восстановления зданий-памятников в составе более крупных проектов привел и Александр Кравцов, совладелец Fizika Development. Первый — элитный жилой комплекс на улице Моисеенко, частью которого стал бывший доходный дом 1908 года постройки. Второй — комплекс на Матисовом острове, где в двухэтажном промышленном здании планируется открыть ресторан, а в пристроенной к нему водонапорной башне — возможно, библиотеку для жителей или другой объект с социальной функцией.
По словам экспертов, «самостоятельная» экономика проекта по восстановлению здания-памятника зачастую не складывается. Так, по словам Ивана Донкина, компания AAG отказалась от еще одного объекта культурного наследия — Дачи Головина — когда возникли разногласия с партнером относительно основного девелоперского проекта, частью которого должно было стать здание.
«Три корпуса на территории нового строительства, пусть даже с двухуровневым подземным паркингом, с неизвлекаемым шпунтом, с джетом практически под всей площадью застройки [jet-grouting — технология укрепления грунта, прим. ред.] — это все равно дешевле, чем заниматься воссозданием, реконструкцией исторического здания», — поделился, в свою очередь, Александр Кравцов. По его словам, эти затраты не окупаются напрямую, но приносят репутационную и маркетинговую ценность.
Нематериальный стимул
Нематериальные стимулы отметил также Александр Басалыгин, предприниматель, собственник «БС Арт Дев», рассказывая о проекте Дома Брюллова. Компания приобрела здание в 2022 году и рассчитывала сдать в эксплуатацию в декабре прошлого года, однако в процессе реализации проекта возникли сложности. «Мы год делали противоварийный проект, согласовывали его, и хотели построить за год. Но у нас очень сложный дом, мы восстанавливаем камины, статуи. Плюс мы долго не могли подключить отопление», — поделился Александр Басалыгин. Затраты на проект вместо запланированных 200-300 млн. руб. превысили 400 млн. С учетом текущих арендных ставок, по расчетам предпринимателя, срок окупаемости может составить 6-8 лет. «В принципе, это недостаточно, чтобы конкурировать с ключевой ставкой. Но этот проект приносит некий импульс городу, культуре. Существует понятие «нематериальный импакт» — это то, что мы здесь получаем», — говорит Александр Басалыгин.
Некоммерческие смыслы вышли на первый план и в проекте «Третье место», говорит Ольга Звагольская, сооснователь и генеральный директор культурного пространства. «В нашей группе компаний больше 35 стартапов, в IT-компании ITG, которая является генеральным спонсором проекта «Третье место», работает почти тысяча сотрудников, и это здание для нас является неким творческим проектом, который объединяет нас, где мы проводим огромное количество своих внутренних конференций, встреч, это здание помогло нам обрести новые интересные знакомства — творческие, и не только», — поделилась она.
Коммерческая составляющая в проект тоже заложена — в здании планируется открыть отель — но, по словам Ольги Звагольской, отель вряд ли сможет окупить инвестиции в восстановление здания. «Памятник архитектуры — как сложный пациент. Ты делаешь операцию, потрогал один орган, другой орган отвалился. Например, мы вскрыли советский паркет и обнаружили лепестковый пакет из красного дерева, редкий, который уже не сохранился в России. И его включили в охранное обязательство», — рассказала она.
Участие города
Интерес к недвижимости под редевелопмент подтверждает, в частности, ход реализации городского проекта «рубль за метр». Как напомнил исполняющий обязанности заместителя директора ГБУ «ГУИОН» Игорь Девятко, в рамках этого проекта с 2019 года город выставляет на торги здания, находящиеся в неудовлетворительном состоянии. Победитель торгов заключает с городом договор аренды на 49 лет и обязуется восстановить здание. Когда КГИОП признает здание восстановленным, арендная плата по договору снижается до 1 руб. за 1 кв. м.
«В начале проведения программы наблюдался рост востребованности в рамках проводимых аукционов, потом был некоторый спад. Сейчас, в течение последних 1,5 лет, мы видим интерес к объектам, которые появляются на торгах», — отметил Игорь Девятко.
К сожалению, не все объекты культурного наследия можно ввести в инвестиционный оборот таким образом, уточнила заместитель председателя КИО Ирина Щукина — большое количество объектов культурного наследия представляют собой набор помещений, принадлежащих разным собственникам. «Тем не менее, мы рады, что эта программа идет. Каждый отреставрированный памятник — это уже маленькая победа, и ее надо ценить», — подчеркнула она.
В будущем, по мнению Александра Басалыгина, востребованность программы увеличится: «Людям сейчас становится все более и более некомфортно в депозитах, и у ГУИОН не будет отбоя от инвесторов, особенно на маленькие объекты».
По словам Оксаны Кравцовой, главное условие реализации таких сложных объектов — понятные и стабильные правила игры. «Срок их реализации гораздо длиннее, чем строительство «с нуля», поэтому только при возможности долгосрочного планирования бизнес может уверенно инвестировать в реставрацию, реконструкцию или ремонт, продавая недвижимость согласно утвержденным экономическим моделям», — добавляет генеральный директор ГК «Еврострой».
В пользу вовлечения зданий-памятников в инвестиционный оборот говорит и накопленный опыт девелоперов, растущая квалификация тех, кто уже имел дело с подобными объектами. «Мы стали уделять больше внимания на старте той документации, которую дает собственник. Привлекаем экспертов, наших партнеров, поднимаем архивные документы и техническую документацию до момента приобретения», — поделился Иван Донкин.
При этом, как считает Александр Кравцов, востребованы будут в первую очередь объекты, где «можно реконструировать за адекватные деньги без замены перекрытий, усилений фундамента и соседней окружающей застройки». В отношении исторических памятников, которые находятся в худшем состоянии, эксперт высказался пессимистично: «Я думаю, единственный путь — это демонтаж и воссоздание, потому что никакой экономики в этих проектах нет и не будет».
А вот проектов на основе банковского финансирования при текущей ставке мы не увидим, уверены эксперты. «Проектное финансирование никак не ложится на реконструкцию. 50% входа своими деньгами и оставшиеся 50% при ставке 21% в целом неплохо. Но это не через аренду, а при условии частичной распродажи», — обрисовал перспективную финансовую модель Станислав Ступников.
