Понятие комплексного развития территорий было законодательно закреплено в 2020 году, и механизм продолжает совершенствоваться. Только за первые три года, по данным Минстроя, в рамках КРТ в России было построено 1,4 млн кв. м недвижимости. Как выглядит комплексное развитие сегодня и что дает городам — в интервью РБК Петербург рассказал член совета директоров, управляющий партнер группы «Самолет» Александр Прыгунков.
Преимущества и вызовы
— Как новые проекты развития территорий меняют облик городов и пригородов?
— Благодаря механизму комплексного развития территорий эффективное партнерство застройщиков и властей способно качественно изменить городскую среду, преобразовать облик территорий и вдохнуть в них новую жизнь. Мы больше не строим просто дома, мы создаем целые районы, где жилье, инфраструктура, общественные пространства и транспортная доступность проектируются как единое целое. Это повышает качество жизни, позволяет людям жить в комфортной, продуманной среде, где все необходимое находится буквально в шаговой доступности. Более того, такие проекты стимулируют экономику: создаются рабочие места, растет деловая активность, повышается инвестиционная привлекательность региона.
Мы строим не только дома — мы создаем целые районы, где жилье, инфраструктура, общественные пространства и транспортная доступность проектируются как единое целое
— В чем сложности реализации подобных проектов?
— Во-первых, при реализации таких проектов важно соблюдение баланса интересов сторон — города, жителей и инвестора. Так, избыточные требования по строительству инфраструктуры могут отпугнуть застройщиков и негативно сказаться на финансовой модели.
Во-вторых, реализация проектов КРТ предполагает активное взаимодействие с органами власти, множество согласований и длительные подготовительные этапы. К тому же у каждого региона есть свои градостроительные и правовые требования, что также нуждается в детальном изучении и адаптации продукта к условиям конкретного города.
Нюансы места и времени
— В чем особенности реализации КРТ в Петербурге?
— В Петербурге реализуется программа «Развитие застроенных территорий», оператором которой как раз выступает «Самолет». За все время работы этой программы уже более тысячи семей смогли переехать в новое жилье, причем все в границах своего квартала.
Тем не менее это один из самых сложных регионов в России с точки зрения реализации комплексных проектов. Так, Петербург — город с уникальной историей и архитектурой, и это накладывает массу требований: от сохранения объектов культурного наследия до соблюдения видовых коридоров и высотных ограничений. Большое значение имеет и фактор конкуренции. Любой проект должен быть не просто «удобным», он должен выигрывать на фоне десятков других, иначе он просто не будет востребован.
Любой проект должен быть не просто «удобным», он должен выигрывать на фоне десятков других, иначе он просто не будет востребован
Третья особенность — нагрузка на инфраструктуру. Во многих районах Петербурга и области инженерные сети либо устарели, либо работают на пределе. А на территории новых районов для перспективной застройки их часто просто нет, и девелоперу необходимо вкладываться в создание дорог, электросетей, канализации и водоснабжения. Это резко увеличивает себестоимость и сроки реализации.
— Законодательные и экономические условия меняются. Что отличает новые проекты?
— Значительно изменилось государственное регулирование отрасли — приняты поправки в 214-ФЗ, которые сделали строительную сферу намного прозрачнее для людей. Принят закон о комплексном развитии территорий.
Многие застройщики сейчас используют цифровые инструменты для проектирования, контроля процесса строительства и так далее. Не стоит забывать и о масштабной программе подготовки мастер-планов крупнейших городов — все это позволяет существенно улучшить качество проектирования современной среды для жизни.
Сегодня невозможно «просто построить квартал», нужно предусмотреть школы, сады, поликлиники, внести предложения по улучшению транспортной доступности, создать пространство, которое обеспечит все необходимые для повседневной жизни объекты в шаговой доступности. Таким образом возрастает социальная ответственность девелопера перед обществом, обеспечивает его полноценное включение в жизнь города, где работает компания.
Результат на подходе
— Каковы, на ваш взгляд, перспективы КРТ в России на горизонте 3–5 лет?
— И государство, и крупные девелоперы все чаще рассматривают КРТ как основной инструмент обновления и трансформации городской среды. Крупные участки, которые ранее находились в запустении и не были вовлечены в активную экономическую жизнь городов: старые промзоны, неразвитые окраины, неоформленные пустыри, — получают шанс на «вторую жизнь». Это будет заметно уже в ближайшие несколько лет: КРТ станет двигателем не только строительства, но и урбанистического развития в целом.
— И в Петербурге тоже?
— В Петербурге и Ленобласти ситуация двоякая. С одной стороны, в городе осталось очень мало доступных для строительства свободных площадок, и основной фокус смещается на редевелопмент, то есть на реновацию старых промышленных зон, транспортных узлов, изношенного фонда. С другой стороны, фокус застройщиков сейчас смещается в сторону городских окраин и участков в области. Например, «Самолет» уже реализует ряд комплексных проектов в Лаголово, Новосаратовке, на Таллинском шоссе. Продолжается реновация Рыбацкого, Красного Кирпичника, поселка Песочный.
Что можно будет увидеть в реальности? Появятся новые кварталы, в которых жилье будет соседствовать с парками, технологическими кластерами, школами и культурными пространствами. Будет меняться формат — акцент на качество деловой, рекреационной среды, интеграцию с транспортным каркасом. Петербург исторически предъявляет высокие требования к архитектуре и культуре среды — и это задает высокую планку, которая формирует совершенно другой стандарт комплексных проектов.
