В 2025 году в Новосибирске планируют подготовить к комплексному развитию 12 территорий общей площадью 152 га. Почти тысяча домов пойдут под расселение — ветхое, аварийное жилье и индивидуальная жилая застройка. Однако активная реализация проектов КРТ пока сталкивается с рядом сложностей, говорит генеральный директор ГК СМСС, заслуженный строитель НСО Анатолий Павлов. Какие условия необходимы для ускорения процесса и как должно выглядеть реальное комплексное развитие — в интервью РБК Петербург.
Комплексное и локальное
— Как вы оцениваете значимость проектов комплексного развития территорий? Что это дает региону?
— Закон о комплексном развитии территорий принят не просто так — его задача именно в том, чтобы преображать районы города и создавать комфортную среду для жителей. Поэтому КРТ имеет высокое значение для дальнейшего развития нашего региона.
— Какие нюансы необходимо учитывать при разработке проектов КРТ сегодня?
— Важно понимать, что у КРТ предусмотрены два механизма: проекты могут инициироваться как правообладателями, так и органами местного самоуправления. В настоящее время большинство инициатив исходит от правообладателей, и в ряде случаев такие проекты ограничиваются решением точечных задач, например закреплением обязательств по социальной инфраструктуре на небольших участках, что скорее отвечает локальным потребностям, чем задачам полноценного комплексного развития. В то же время в регионе есть и примеры системной работы.
Сложный центр
— В каких локациях, на ваш взгляд, нужны комплексные проекты?
— КРТ может быть востребовано в разных локациях, как в центре, так и на окраинах города. Везде есть возможность ликвидировать ветхое жилье и построить современные жилые комплексы. Например, отдаленные районы, где не требовалось выкупать или расселять старые здания, успешно превращаются в новые микрорайоны.
Однако на окраинах есть своя сложность — маятниковая миграция. Мест для работы в новых районах практически не создается, и большинство людей вынуждены ездить в центр города. Важно сосредоточиться на локациях ближе к центральной части города, где потенциал для развития выше и территория требует реновации.
— Что сдерживает развитие центральных локаций сегодня?
— В частности, проблема расселения. Иногда надо выкупать у людей не просто дом, а целую историю их жизни, и каждый собственник — отдельная головоломка. Кто-то требует цену, которой на рынке нет, кто-то вовсе пропал, у третьего десяток наследников. Участие города в проектах КРТ заключается в выдаче разрешительной документации. Все расходы — на расселение, создание проектной документации, строительство, подведение коммуникаций и возведение соцобъектов — ложатся на плечи застройщика и могут достигать значительных сумм. Такая нагрузка на девелопера становится оправданной только при реализации крупных проектов.
Иногда надо выкупать у людей не просто дом, а целую историю их жизни, и каждый собственник — отдельная головоломка
— Как быть в этом случае застройщику?
— Работать. Мы прорабатываем устойчивые сценарии, оцениваем риски и идем дальше, не ориентируясь на «воздушные замки» и быстрый результат.
Магниты и точки силы
— Как, в вашем понимании, должно выглядеть реальное комплексное развитие?
— Комплексное развитие — это не только про квадратные метры. Это про создание комфортной среды для жизни, где все необходимое: учеба, спорт, досуг — находится рядом. Самые рабочие «магниты» для жителей — это социальная инфраструктура. Коммерция важна, но вторична.
Самые рабочие «магниты» для жителей — это социальная инфраструктура. Коммерция важна, но вторична
— Этого достаточно, чтобы привлечь жителей к проекту КРТ?
— Все рабочие «магниты» должны быть не в центре, чтобы не плодить маятниковую миграцию. Строить в полях — проще, но там люди просто ночуют. Если хочешь настоящий район, чтобы люди там жили, работали, отдыхали, насыщай инфраструктурой и вкладывайся в соцобъекты.
Кроме того, хорошая локация должна иметь «точку силы». Чаще всего это вода или лесной массив, например, как у ЖК «Бирюзовая жемчужина», где рядом река и ПКиО Заельцовский парк. Для каких-то объектов их нужно создавать. Этим путем мы пошли при создании комплекса апартаментов с фитнес-центром и термальным комплексом с бассейном в Заельцовском районе. Красивый фасад из дорогого кирпича и внешняя красота проекта важны и наполнение комплексов для комфортной жизни играет ключевую роль при выборе.
— Как изменятся проекты КРТ в будущем?
— КРТ ждет сложный, но интересный период трансформации. Проекты становятся более масштабными и наполненными, что естественным образом приводит к увеличению сроков реализации. Дополнительным фактором, влияющим на рынок, является текущая ключевая ставка ЦБ на уровне 21% годовых. Но в бизнесе, как и в спорте, пока борешься — выигрываешь.
— Насколько устойчив тренд на многофункциональность в сложившихся непростых рыночных условиях? Возможно ли упрощение проектов в целях экономии?
— Лавины однотипных проектов не будет: люди стали требовательнее, и просто «метрами» никого не удивишь. Требования к финансовой устойчивости стали жестче, но уже сейчас идет строительство новых жилых комплексов, таких как «Калининский квартал», с несколькими очередями, где каждый этап будет наполнен инфраструктурой, чтобы люди могли жить комфортно с первого дня. И со временем таких проектов будет больше.